臺海網3月16日訊 （海峽導報記者 陳捷 通訊員 鈴鐺/文 陶小莫/漫畫）廈門房價上漲，越來越多的房產賣家反悔不賣了，賣家違約引發(fā)的官司也隨之增多。近日，海滄區(qū)一位女購房者，就因為買房不成，一不小心反而“賺”了120萬元。
房子漲價，賣家反悔，上漲的差價賣家要不要賠呢？昨天，海滄區(qū)法院發(fā)布了這樣一起購房糾紛，一審最終判決要求賣家賠償128萬多元差價。“雙方都要有契約精神，誠實信用履行合同。”法官提醒，在房價大漲的情況下，雖然賣方為了多獲利而主動違約，但從本案判決賣方支付房屋差價損失來看，違約成本大大提高，賣方可能得不償失。
奇遇：買房不成，賺了120萬元
購房人陳女士是廈門市民，家住海滄區(qū)。去年1月份，陳女士通過中介，看中了海滄區(qū)一花園小區(qū)的一套房子，雙方談好房屋總價為380萬元。
同年1月23日，陳女士與賣家老林簽訂了《房產買賣協(xié)議》，約定老林將夫妻共有的這套房屋以380萬元的價格出售給陳女士。隨后，陳女士共支付了50多萬元給賣家，用于償還按揭貸款。
2016年4月16日，賣家老林反悔了，他向陳女士出具函件稱，交易期間房價波動較大，他無法及時收到房款再換購房產，造成巨大損失，妻子又不愿配合繼續(xù)完成交易。因此，他愿意承擔違約責任，賠償違約金。
但是，陳女士并不想要違約金，她想要的是房子。因此，她回復要求繼續(xù)履行合同。
盡管如此，賣家老林仍然堅持違約。同年4月26日，老林將收取的陳女士的所有購房款50多萬元退還給陳女士，并告知其解約。“我不同意解約！實在無法接受這種不講誠信的行為。”為此，陳女士明確對老林的解約行為提出異議。陳女士還說，老林突然單方反悔，已經構成根本違約。
為此，陳女士近日將賣家老林告上法庭，并向法院起訴要求判令老林賠償房屋差價損失120多萬元。
幾個月時間過去，房價飛漲。經鑒定機構評估，以2016年5月18日作為評估基準日，這套房產的市場價已經高達508萬元，單價為24302元/平方米。
焦點：賣家違約，應當賠多少？
近日，海滄法院開庭審理此案。法庭上，陳女士認為，她與老林簽訂的《房產買賣協(xié)議》合法有效，雙方本應依約全面履行。現在，老林因房價上漲而惡意違約，拒不履行合同，導致合同無法繼續(xù)履行，因此老林應當承擔相應違約責任。張女士系老林的配偶，應與老林承擔共同賠償責任。
不過，老林答辯說，他與陳女士簽訂的《房產買賣協(xié)議》系無效合同，老林已將因合同取得的財產返還給陳女士，無須再承擔其他違約責任。而且，這套房子是夫妻共同財產，他在未取得妻子同意的情況下簽訂《房產買賣協(xié)議》，是無權處分行為，損害了妻子的利益。
老林還說，即使要賠，也不該賠上百萬元。因為，陳女士也僅支付了50多萬元購房款，根據《房產買賣協(xié)議》第十二條約定的違約責任，其中僅涉及定金與返還已付購房款的問題，所以即使承擔賠償損失，也應以違約時給陳女士造成的實際損失為限。
判決：一審判決，賠償120多萬元
近日，海滄區(qū)法院作出一審判決，支持了陳女士的訴訟請求，要求賣家賠償128萬多元的差價損失。
法院判決認為，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款之規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，因此法院對老林夫妻提出的《房產買賣協(xié)議》無效的主張不予支持。
法院認為，陳女士在此期間起訴主張權利屬合理期間，并不存在過分延遲主張權利致損失擴大的情形。在此情況下，陳女士要求老林支付評估的市場價格與合同約定的房屋成交總價之間的差價損失120多萬元，具有事實和法律依據。
而且，法院的判決結果也承載著倡導誠實信用的價值導向。法院亦認為，守約方的合法權益應予以保護，故對陳女士索賠的房屋差價損失予以支持。
法官說法
妻子不同意，并非違約理由
賣方以未經妻子同意賣房為由，主張合同無效，并拒絕繼續(xù)履行合同。這樣的情況下，賣方是否違約，買方要求賠償房屋差價損失能否得以支持？
對此，法官分析，從本案查明的事實而言，確實無法認定老林在簽訂《房產買賣協(xié)議》時已取得張女士同意，但是，基于老林與張女士之間夫妻關系的特殊身份，陳女士已產生了合理的信賴，且未取得共有權人同意并不導致合同無效，只是產生合同能否繼續(xù)履行的問題。就合同履行而言，老林存在違約行為。因此，陳女士主張賠償房屋差價損失存在合理性。
雖然，老林簽訂合同時存在未取得共有權人同意的情況，但究其實質，是在房屋價格上漲的情況下，其獲得利益減少，從而導致違約。因此，從保護陳女士信賴利益的角度出發(fā)，法院對陳女士的主張經慎重考慮后，判決支持賠償房屋差價損失。
