臺海網(wǎng)6月1日訊 據(jù)廈門日報報道 廈門租賃市場蛋糕雖大，但是長租業(yè)務(wù)仍面臨困局，考驗企業(yè)的抗風險能力。
時下，長租公寓發(fā)展如火如荼。2016年8月，萬科泊寓將廈門長租市場徹底打開，短短一年間，廈門集合了泊寓、魔方、紅璞、UONE社區(qū)等十幾家長租公寓品牌，總數(shù)近萬間。這一新生領(lǐng)域，即充滿了機遇，也存在著成本大、利潤薄、收房難、政策尚未明晰、產(chǎn)品及服務(wù)標準等難題，更考驗企業(yè)的抗風險能力。
利潤薄
成本回收期約4-6年
在培育長租業(yè)務(wù)過程中，企業(yè)主要面臨產(chǎn)品打造、培養(yǎng)團隊兩大成本壓力。多數(shù)企業(yè)認為，成本回收期約為物業(yè)租期的一半，即4-6年。
其中，收房、改造、裝修占大部分成本。以紅璞為例，廈門紅璞戰(zhàn)略運營總監(jiān)張婧介紹:“一個15平方米單間，收房成本約550-900元/月，裝修成本約1.5萬元，而公寓租金只有1500元/月，需要4-5年回收成本。”魔方福建區(qū)域開發(fā)總監(jiān)李明說:“25平方米的單間，單房投入成本約6萬元，包括裝修、公區(qū)、消防設(shè)備等，此外毛坯收房成本就要2100元/月。而公寓租金在3300元/月的情況下，預(yù)計6年回本。”
另外，人力成本也較大，多數(shù)企業(yè)組建了專業(yè)團隊。以萬科泊寓為例，它不僅擁有拓展團隊、工程團隊、設(shè)計團隊，還有策劃團隊、新媒體運營團隊、管家團隊等。龍湖冠寓則由地產(chǎn)原班人馬操刀，各板塊職能健全。業(yè)內(nèi)人士認為:“打造成熟的團隊不容易，需要大量資本、精力投入。”
長租業(yè)務(wù)成本大、利潤微薄，企業(yè)如何突破？或許需要長期耕耘、探索自己的商業(yè)模式。目前，魔方公寓、YOU+國際青年社區(qū)、青客公寓等已經(jīng)獲得融資，但國內(nèi)公寓創(chuàng)業(yè)者聯(lián)盟“房東東”創(chuàng)始人全靂認為:“行業(yè)不解決實際盈利，再多融資也是只是短線救急而已。”
收房難
各類企業(yè)積極破局
面對廈門百萬級租房人口，企業(yè)看到了租賃市場的潛力，也感受到了收房壓力。企業(yè)普遍表示:廈門城市較小，大規(guī)模收取符合標準的房源很難。
據(jù)了解，企業(yè)選擇物業(yè)的標準較高，普遍要求產(chǎn)權(quán)明確、消防通過且大規(guī)模集中的房源。李明表示:“符合條件的房源非常少，有些物業(yè)改造成本十分巨大。”張婧表示:“集中收200-300間最佳，我們也在考慮城中村新建的房屋。”各企業(yè)還在探索多種合作模式，如代運營開發(fā)商自持物業(yè)、與國有企業(yè)資產(chǎn)合作人才宿舍等。
而開發(fā)商企業(yè)還有一個殺手锏——自持、并購。廈門龍湖創(chuàng)新事業(yè)部運營負責人劉健明確表示:“冠寓以重資產(chǎn)運營為主，主要以自持、并購的方式獲得房源。”據(jù)廈門泊寓總經(jīng)理吳迪介紹:“泊寓以不動產(chǎn)經(jīng)營為主，輕資產(chǎn)比例很低。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，隨著開發(fā)商項目自持比例的提高，將不斷涌現(xiàn)企業(yè)開展長租業(yè)務(wù)。
經(jīng)驗少
邊做邊完善產(chǎn)品、服務(wù)
在這個新興領(lǐng)域，每一家企業(yè)都初試牛刀，邊做邊完善產(chǎn)品和服務(wù)。多數(shù)公寓都在引領(lǐng)80、90后生活方式方面下功夫，打造自己的特色。
其中，泊寓的孵化基地就在廈門，也率先把社交公寓理念在廈門培育起來。泊寓每一家門店都配有咖啡廳、臺球室、影音室、健身房等公共區(qū)域，前埔店、興隆公社店還出租工位，滿足自主創(chuàng)業(yè)者的居住、辦公一體化需求。
而其他全國性品牌公寓如紅璞、冠寓、魔方等，則從其他先行城市吸取經(jīng)驗和教訓。例如紅璞，當一個城市出現(xiàn)問題案例，立刻全國調(diào)整。其廣州、杭州、武漢的產(chǎn)品定位、設(shè)計等可以借鑒。劉健介紹:“廈門不像深圳節(jié)奏快，年輕人要求樓下必須有早餐店。廈門年輕人更文藝，希望早上泡咖啡、聽音樂，所以廈門的公共區(qū)域特別大。”魔方公寓則采用酒店級別的消防標準，消防器、報警器、播音器一應(yīng)俱全，全力保護客戶安全。
深耕廈門的UONE社區(qū)，則通過對廈門租客生活研究，了解到凌晨3點網(wǎng)絡(luò)需求最旺，便加強此時的網(wǎng)絡(luò)維護。
此外，各家企業(yè)還特別重視微信公眾號、APP等平臺建設(shè)，可實現(xiàn)線上選房、交房租、繳納水電費、退房等功能。
