焦點(diǎn)爭(zhēng)議，兩份合同都有效嗎？
華先生認(rèn)為，雙方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，其已依約向老劉支付了購(gòu)房款168萬(wàn)元，支付了中介費(fèi)8.58萬(wàn)元。但是，因老劉違約，將上述房產(chǎn)另行出售給案外人小陳發(fā)生另案訴訟，上述房產(chǎn)被保全，導(dǎo)致老劉無(wú)法過(guò)戶(hù)給華先生。
鑒于老劉“一房二賣(mài)”的行為，導(dǎo)致華先生簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)。因此，華先生有權(quán)請(qǐng)求解除合同，要求老劉返還已付購(gòu)房款168萬(wàn)元及利息，賠償房屋漲價(jià)損失、違約金、中介費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用。
不過(guò)，面對(duì)華先生的起訴索賠，老劉卻答辯說(shuō)，雙方簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議為無(wú)效合同，依照合同法相關(guān)規(guī)定，老劉愿意退還華先生購(gòu)房款168萬(wàn)元，但老劉不同意賠償違約金和相關(guān)費(fèi)用。
法院判決，房主賠償102萬(wàn)元
針對(duì)華先生的索賠，法院經(jīng)審理認(rèn)為，老劉“一房二賣(mài)”導(dǎo)致不能向華先生履約的根本違約事實(shí)證據(jù)充分，華先生據(jù)此解除雙方之間《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，于法有據(jù)，法院予以支持。由于華先生已向老劉支付購(gòu)房款168萬(wàn)元，現(xiàn)合同已解除，華先生主張老劉返還購(gòu)房款168萬(wàn)元，應(yīng)予支持。
另外，法院還認(rèn)為，華先生與老劉惡意倒簽合同，欲將合同成立在先取得履約在先順位，能證實(shí)華先生在履行本案合同過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不能履約時(shí)，未及時(shí)采取合理措施避免損失擴(kuò)大，存在重大過(guò)錯(cuò)，所以華先生主張按漲價(jià)損失確定老劉違約責(zé)任，法院不予支持。雙方在合法有效的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》中約定毀約方應(yīng)向守約方承擔(dān)總房款20%的違約責(zé)任。
因此，法院對(duì)華先生該違約損失主張中82萬(wàn)元（410萬(wàn)元×20%）部分予以支持，超出部分予以駁回。另外，華先生因本案支出律師費(fèi)11.5萬(wàn)元、中介費(fèi)8.58萬(wàn)元，華先生主張老劉依約支付，于法有據(jù)，法院予以支持。
最終，集美法院作出一審判決，要求被告老劉返還原告華先生已支付的購(gòu)房款168萬(wàn)元，賠償違約損失82萬(wàn)元、律師費(fèi)損失11.5萬(wàn)元和中介費(fèi)損失8.58萬(wàn)元，合計(jì)102.08萬(wàn)元。
法官說(shuō)法
一房?jī)少u(mài)，該怎么判？
法官說(shuō)，“一房?jī)少u(mài)”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣(mài)給兩名購(gòu)房人，就同一套房屋和兩名購(gòu)房人分別訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為。這兩份合同如果沒(méi)有《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形的，均為有效的合同。即并不因?yàn)榉恐髟谙扔喠⒘艘环莘课葙I(mǎi)賣(mài)合同，房主訂立的第二份買(mǎi)賣(mài)合同就必然無(wú)效。
如此一來(lái)，房主“一房?jī)少u(mài)”將產(chǎn)生兩份合同義務(wù)，任何一份合同不能履行的，都將承擔(dān)違約賠償責(zé)任。兩份買(mǎi)賣(mài)合同均為有效且各買(mǎi)方均要求履行合同的，應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。
此前，在另一案件中，法院已經(jīng)認(rèn)定小陳有優(yōu)先履約順位，因此房屋應(yīng)判過(guò)戶(hù)給小陳。老劉將房屋過(guò)戶(hù)給小陳后，已無(wú)法再過(guò)戶(hù)房屋給華先生，華先生可以向老劉主張解除合同并承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
律師說(shuō)法
遇一房?jī)少u(mài)，該怎么維權(quán)？
福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：遭遇“一房?jī)少u(mài)”的情況，如果是商品房，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。如果是二手房，買(mǎi)受人可以在律師的指導(dǎo)下采取不同的訴訟策略，看看是選擇繼續(xù)履行合同或者是賠償損失。
