焦點(diǎn)爭(zhēng)議

賣房人：中介公司應(yīng)擔(dān)責(zé)賠償責(zé)任

　　雖然被告人程某被判了刑，但因程某已將詐騙的賣房款揮霍殆盡，無(wú)力償還陳先生損失。無(wú)奈之下，被害人陳先生只好又提起民事訴訟，將房產(chǎn)中介公司告上法庭，要求中介公司承擔(dān)責(zé)任，賠償他的損失。

　　陳先生起訴說(shuō)，縱觀程某騙取賣方人錢款的過(guò)程，中介公司存有嚴(yán)重的用人失察、未盡到居間服務(wù)義務(wù)的責(zé)任。首先，陳先生系委托中介公司出售訟爭(zhēng)房屋，因?qū)χ薪楣镜男湃螌⒃A爭(zhēng)房屋出售事宜全權(quán)交付給程某，中介公司應(yīng)對(duì)程某的職務(wù)行為負(fù)責(zé)。其次，訟爭(zhēng)房屋的接洽、交易過(guò)程均是發(fā)生在中介公司的門店，中介公司對(duì)程某負(fù)責(zé)出售訟爭(zhēng)房屋及收取款項(xiàng)的事宜顯然是知情的，但中介公司未能及時(shí)更正程某的行為。最后，在程某違法事實(shí)發(fā)生后，中介公司雖然知情但仍然批準(zhǔn)程某的請(qǐng)假申請(qǐng)，進(jìn)一步擴(kuò)大了陳先生的損失。

　　因此，陳先生認(rèn)為，中介公司作為委托人出售訟爭(zhēng)房屋的代理方及訟爭(zhēng)房屋的居間方，應(yīng)當(dāng)賠償陳先生在此過(guò)程中遭受的經(jīng)濟(jì)損失。

中介公司：賣房人有過(guò)錯(cuò)應(yīng)自擔(dān)損失

　　針對(duì)陳先生的起訴索賠，被告中介公司答辯稱，根據(jù)陳先生所述，買方所支付的購(gòu)房款系實(shí)際支付至陳先生本人賬戶，而非程某的個(gè)人賬戶，陳先生自行將銀行卡密碼告知程某，導(dǎo)致其本人銀行賬戶的款項(xiàng)被程某私自使用。陳先生存在重大過(guò)錯(cuò)，應(yīng)由陳先生自行承擔(dān)相應(yīng)損失。

　　中介公司還說(shuō)，公司的任何經(jīng)辦人員除法定代表人外，均無(wú)權(quán)收取公司經(jīng)營(yíng)款項(xiàng)或者代保管款項(xiàng)。如果公司經(jīng)辦人員均可代表公司收款，而被認(rèn)定為客戶已經(jīng)向公司支付相應(yīng)款項(xiàng)，那么以后客戶與經(jīng)辦人員串通詐騙公司錢款的情形將層出不窮。

法院判決

中介有“四錯(cuò)”應(yīng)賠賣房人損失

　　法院審理后認(rèn)為，本案中程某利用其履行職務(wù)便利而為的合同詐騙，民事上應(yīng)定性為對(duì)中介公司的“表見(jiàn)代理”。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，程某的代理行為對(duì)中介公司發(fā)生效力，《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》中居間合同部分的居間方應(yīng)認(rèn)定為中介公司，該協(xié)議項(xiàng)下的居間人義務(wù)應(yīng)由中介公司承擔(dān)。

　　本案中介公司的員工管理、合規(guī)風(fēng)控存在明顯漏洞，未能依約提供安全的居間服務(wù)，未能依法保證消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)安全，致使陳先生遭受經(jīng)濟(jì)損失。作為專業(yè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，中介公司不得將因自身員工管理、合規(guī)風(fēng)控漏洞所致的市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給善意消費(fèi)者。

　　法院判決指出，中介公司在這起詐騙案中至少有“四錯(cuò)”。第一錯(cuò)，在程某已被發(fā)現(xiàn)賭博習(xí)性、表露辭職意愿的情況下，放任其繼續(xù)以公司區(qū)域經(jīng)理名義從事居間活動(dòng)，騙取客戶信任；第二錯(cuò)，簽約時(shí)僅程某一人在場(chǎng)，沒(méi)有其他員工協(xié)同監(jiān)督，使得詐騙有機(jī)可乘；第三錯(cuò)，未主動(dòng)向客戶推介資金托管或資金監(jiān)管服務(wù)選項(xiàng)，其他員工發(fā)現(xiàn)程某保管客戶收款銀行卡并獲取密碼的異常情況卻未向中介公司匯報(bào)，客觀上放任了程某實(shí)施詐騙行為；第四錯(cuò)，沒(méi)有進(jìn)行合同審核和檔案管理，沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)居間報(bào)酬的支付和到賬情況，在多個(gè)環(huán)節(jié)錯(cuò)失發(fā)現(xiàn)員工詐騙并挽回客戶損失的機(jī)會(huì)。

　　因此，中介公司應(yīng)當(dāng)賠償委托人、消費(fèi)者陳先生的損失。

　　近日，思明法院作出一審判決，認(rèn)定程某仍有56萬(wàn)多元未獲退賠，中介公司應(yīng)在程某未退賠金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。不過(guò)，法院判決也指出，中介公司賠償陳先生損失后，可向程某主張返還。

律師說(shuō)法

小心賣房“三大陷阱”

陷阱1

買方獲得產(chǎn)權(quán)證后賣方卻拿不到貸款

　　為何會(huì)出現(xiàn)買方獲得產(chǎn)權(quán)證，賣房人卻拿不到貸款的情形？

　　對(duì)此，福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師說(shuō)，按照正常的二手房產(chǎn)交易流程來(lái)說(shuō)，銀行按揭貸款應(yīng)發(fā)放給房東，一些投資客可能基于避稅、不增加房貸記錄、以繞開(kāi)限貸規(guī)定以辦理更多貸款為目的辦理了其他的貸款，貸款不會(huì)直接發(fā)放房東，導(dǎo)致房東無(wú)法收到購(gòu)房尾款，而這些購(gòu)房尾款往往占據(jù)了購(gòu)房款的大部分。

　　□律師支招：二手房交易中應(yīng)該明確首付款之后的貸款類型，明確尾款的支付時(shí)間與方式，購(gòu)房者若未按約定辦理后續(xù)的按揭貸款或尾款支付，賣方應(yīng)及時(shí)以買方違約為由要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

陷阱2

小額定金套牢大額房產(chǎn)

　　在一些房產(chǎn)交易糾紛案件中，有的買房人在簽訂二手房買賣合同時(shí)，使用小額定金，但卻鎖死了簽約房產(chǎn)的交易。

　　對(duì)此，林敏輝分析說(shuō)，實(shí)踐中，不少購(gòu)房的投資客常常支付幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)作為定金，此時(shí)賣方就不能再自行將房產(chǎn)售予他人，否則賣方將承擔(dān)一房二賣的違約責(zé)任。投資客通過(guò)這種操作方式，既能以少量資金套牢了多處房產(chǎn)，又把自己的違約責(zé)任降至了最低。

　　□律師支招：1、適當(dāng)增加定金的數(shù)額，定金支付的數(shù)額越高，買方違約的成本越高；2、約定其他違約金條款，將買方違約金的金額適當(dāng)提高。

陷阱3

中介方損害賣房者利益

　　在房產(chǎn)整個(gè)交易過(guò)程，顯然能夠介入和完全掌握交易信息、交易步驟的往往只是房產(chǎn)中介公司。但是，當(dāng)中介發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，為賺取傭金，未必會(huì)及時(shí)中止交易或者或盡提示義務(wù)以降低買賣雙方違約的風(fēng)險(xiǎn)。

　　□律師支招：不能完全聽(tīng)信中介口頭承諾，多向相關(guān)單位和部門如銀行、房管局等核實(shí)。必要時(shí)可要求中介公司對(duì)其承諾出具書面意見(jiàn)，并要求明確如果出現(xiàn)與其承諾不符的情況時(shí)需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。同時(shí)，二手房交易過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)中介公司故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害買賣雙方或一方利益的，買賣雙方或其中一方都可以拒絕支付報(bào)酬，并要求中介承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。