臺海網(wǎng)7月31日訊 據(jù)廈門日報報道 未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，業(yè)委會將小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營與收益承包給物業(yè)公司，該操作引起部分業(yè)主不滿。不久前，蓮富大廈小區(qū)業(yè)主嚴(yán)先生撥打本報熱線968820反映，稱小區(qū)公共收益與業(yè)主權(quán)益受到侵犯。
該小區(qū)部分業(yè)主已向法院提起訴訟，并通過12345政務(wù)熱線進(jìn)行投訴，目前一審裁定結(jié)果已出，思明區(qū)建設(shè)局也將蓮富大廈列入第一批重點核查項目清單，并委托會計師事務(wù)所開展公共收益核查工作。
【說法】
業(yè)主說
業(yè)委會越權(quán)處置公共收益
嚴(yán)先生告訴記者，2017年3月，蓮富大廈第五屆業(yè)委會未經(jīng)業(yè)主大會同意，自行評估蓮富大廈“全部公共收益”僅為28萬元，其中13名委員與物業(yè)服務(wù)企業(yè)怡安居公司簽署了“以每年固定14萬元由怡安居公司承包蓮富大廈全部公共收益”的《蓮富大廈物業(yè)管理服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》（下稱《補(bǔ)充協(xié)議》）。
“2020年6月7日，物業(yè)在公示中表示，蓮富大廈公共收益年收入95萬元。”在嚴(yán)先生看來，這個數(shù)字與此前評估的28萬元相比差額巨大，且上述合同未經(jīng)業(yè)主大會決議通過就直接簽訂，他認(rèn)為業(yè)委會不但違反了相關(guān)程序，還導(dǎo)致小區(qū)公共收益出現(xiàn)損失。
嚴(yán)先生稱，在2018年6月，蓮富大廈業(yè)主就曾多次向梧村街道辦書面提交相關(guān)證據(jù)，投訴業(yè)委會的做法。“梧村街道辦曾答復(fù)業(yè)委會拒收街道指導(dǎo)函，并且無法確認(rèn)業(yè)委會是否有做出相關(guān)決議，最后表示街道辦無權(quán)撤銷合同，請業(yè)主自行訴之法院。”幾經(jīng)調(diào)解未果后，今年1月，幾名業(yè)主選擇起訴。
業(yè)委會說
協(xié)議內(nèi)容未超出授權(quán)范圍
記者與蓮富大廈第五屆業(yè)委會取得聯(lián)系，業(yè)委會認(rèn)為己方有權(quán)簽訂這份《補(bǔ)充協(xié)議》。第五屆業(yè)委會相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，《補(bǔ)充協(xié)議》實際是對《蓮富大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》公共收益分配方案進(jìn)行部分變更，由于2017年屋頂廣告被拆除，廣告收入減少，因此承包費從25萬元一年下調(diào)為14萬元一年。相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，早在2008年，前任業(yè)委會就曾和物業(yè)簽訂過“將蓮富大廈現(xiàn)有公共場所承包給廈門怡安居物業(yè)管理有限公司經(jīng)營”的相關(guān)協(xié)議，此次變更沒有超出《廈門蓮富大廈管理規(guī)約》的授權(quán)范圍。
此外，業(yè)委會方也在庭審中提出，《蓮富大廈物業(yè)管理收支情況一覽表及停車場及廣告收入使用說明》顯示，蓮富大廈物業(yè)管理費用長期入不敷出，如果將停車場收益和廣告收入等公共收益全部歸全體業(yè)主所有，那么每年管理成本存在80多萬元的差額，而大廈各單元管理費收費標(biāo)準(zhǔn)則會在原有基礎(chǔ)上大幅度上調(diào)。為了不讓本小區(qū)全體業(yè)主產(chǎn)生額外經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，業(yè)委會將停車場等公共區(qū)域合理經(jīng)營收入分配給物業(yè)公司一部分，由此簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》。
【進(jìn)展】
法院裁定
原告“主體不適格”駁回起訴 但業(yè)委會行為不符合相關(guān)規(guī)定
7月16日，法院發(fā)布一審民事裁定書，幾名業(yè)主提出希望“判令蓮富業(yè)委會與怡安居公司簽署的《蓮富大廈物業(yè)管理服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》為無效合同”的訴求被駁回。
裁定書中提到，根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，2017年，蓮富業(yè)委會與怡安居公司簽訂《蓮富大廈物業(yè)管理服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》，未經(jīng)業(yè)主大會決定便與物業(yè)公司變更承包費用等涉及業(yè)主共有部分的收益事項，明顯不符合《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)定的程序和條件，違反了《廈門蓮富大廈管理規(guī)約》，應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注。
同時，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，單獨的個別業(yè)主不能代表全體業(yè)主的共同利益，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容也應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主大會的形式做出。由于本案訴求涉及蓮富大廈共同管理的重大事項，提起訴訟的原告四名業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會或達(dá)到法律規(guī)定條件的業(yè)主授權(quán)，屬于“主體不適格”，因此起訴予以駁回。
部門回應(yīng)
將蓮富大廈列入重點核查項目清單
近日，嚴(yán)先生等業(yè)主通過12345政務(wù)熱線等方式的投訴得到最新答復(fù)。7月27日，思明區(qū)人民政府通過12345便民服務(wù)平臺做出答復(fù)，接件后，思明區(qū)建設(shè)局進(jìn)行調(diào)查處理。
經(jīng)了解，思明區(qū)建設(shè)局已經(jīng)根據(jù)《思明區(qū)建設(shè)局等五部門關(guān)于印發(fā)思明區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占小區(qū)業(yè)主公共收益專項整治實施方案的通知》規(guī)定，牽頭聯(lián)合相關(guān)部門以及街道辦事處、居民委員會組成調(diào)查組，對公共收益不透明等問題進(jìn)行重點核查，并將蓮富大廈列入第一批重點核查項目清單、委托會計師事務(wù)所開展蓮富大廈公共收益核查工作，目前工作仍在進(jìn)行中。
對此，本報也將持續(xù)保持關(guān)注。（記者 柯 笛）
