據(jù)了解，早在2002年，廈門即出臺(tái)實(shí)施了《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》。不過(guò)，該規(guī)定設(shè)立了免除監(jiān)管的條款，包括：具有國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)以上（含二級(jí)）資質(zhì)；前一年度被評(píng)為市級(jí)以上“重合同，守信用”單位或銀行信用“AAA級(jí)”單位；自有資金達(dá)該項(xiàng)目投資額50%。
“最多只有5%的項(xiàng)目納入了監(jiān)管?！睆B門市國(guó)土房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，實(shí)踐證明，上述免監(jiān)管條款存在較大的弊端，給開發(fā)企業(yè)留下了一定的操作空間，原有部分管理規(guī)定已經(jīng)不適用，有必要進(jìn)一步修改。
修改后的《實(shí)施細(xì)則》總體思路是：“全監(jiān)管，全程監(jiān)管，全額監(jiān)管”。即取消了上述的免除監(jiān)管條款，所有商品房項(xiàng)目都納入監(jiān)管。每個(gè)項(xiàng)目從申請(qǐng)預(yù)售許可證開始，直至項(xiàng)目辦理完竣工預(yù)收?qǐng)?bào)備手續(xù)，全過(guò)程都進(jìn)行監(jiān)管。
具體程序是，預(yù)售資金全額進(jìn)入專用賬戶，由交易登記中心作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)，通過(guò)交易登記中心、開戶銀行、預(yù)售人三方訂立監(jiān)管協(xié)議，共同管理商品房預(yù)售資金的存取。
預(yù)售資金只能?？顚Ｓ?/STRONG>
《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售資金只能用于購(gòu)買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。
而專用賬戶內(nèi)資金超過(guò)監(jiān)管額度的部分，預(yù)售人可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)支取，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)和償還開發(fā)貸款。
此外，商品房預(yù)售資金專用賬戶的設(shè)立，應(yīng)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前申請(qǐng)辦理。但專用賬戶可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行變更或新增。
據(jù)了解，目前該項(xiàng)業(yè)務(wù)均在廈門市行政服務(wù)中心一樓市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心窗口受理。受條件局限，島外其它工作站目前暫時(shí)無(wú)法收件。
精裝房裝修費(fèi)用也納入監(jiān)管
值得一提的是，從今年開始，廈門市全面推行精裝修房。所以，為確保項(xiàng)目裝修交付使用，預(yù)售資金包含的裝修費(fèi)用也納入單獨(dú)監(jiān)管?！秾?shí)施細(xì)則》規(guī)定，預(yù)售資金包含裝修費(fèi)用的項(xiàng)目（裝修一次到位），預(yù)售人已收取的裝修費(fèi)用應(yīng)在監(jiān)管協(xié)議中約定納入監(jiān)管。而具體提取的裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)在協(xié)議中約定，主要由開發(fā)企業(yè)申報(bào)?！皬膶?shí)際看，裝修款在房?jī)r(jià)中的占比還是比較大的，已經(jīng)接近于建安成本?！睆B門市國(guó)土房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，考慮到裝修時(shí)間比較短，正常也就三五個(gè)月，所以裝修完成后開發(fā)商才能提取。
專家解讀
對(duì)管理不規(guī)范房企造成更大資金壓力
預(yù)售款納入監(jiān)管，是否對(duì)原本就資金緊張的房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的壓力？對(duì)此，廈門市國(guó)土房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，預(yù)售監(jiān)管對(duì)實(shí)力不夠或管理較不規(guī)范的房企會(huì)有一定影響，但對(duì)于正規(guī)房企，影響不會(huì)太大，因?yàn)椤叭~監(jiān)管”并非“全部監(jiān)管”，一字之差體現(xiàn)了監(jiān)管的靈活性。
“廈門房產(chǎn)的溢價(jià)率都比較高。”該負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，此次監(jiān)管的原則是，確定監(jiān)管額度，額度內(nèi)憑單支取，額度外自由使用。
據(jù)了解，《實(shí)施細(xì)則》僅僅對(duì)確保工程建設(shè)的費(fèi)用予以重點(diǎn)監(jiān)管（即預(yù)售資金監(jiān)管額度），其余資金經(jīng)批準(zhǔn)后預(yù)售人可自由支取使用。這種資金監(jiān)管模式，既能確保工程竣工驗(yàn)收，又能減少資金沉淀，降低企業(yè)資金成本。其中，預(yù)售資金監(jiān)管額度由登記機(jī)構(gòu)按照預(yù)售項(xiàng)目工程總造價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)金（工程總造價(jià)的20%）核定。
