• 供需向好市場回暖，售價(jià)穩(wěn)增租金持穩(wěn)，市場回暖信心回歸。
• 甲級寫字樓市場活躍度受挫，三年周期先兆再現(xiàn)，租金持續(xù)探底。
• 存量時(shí)代下，扶持，低價(jià)，通過“修煉內(nèi)功”實(shí)現(xiàn)運(yùn)營制勝，成為破解招商難的重要舉措。
• 零售市場整體平穩(wěn)，品牌強(qiáng)勢入駐，零售環(huán)境優(yōu)化為品牌同步一線提供可能。

廈門，2019年7月10日 —— 全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）在廈門舉辦“媒體搶聽會”，聚焦“廈門房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代”主題。

供需向好市場回暖，售價(jià)穩(wěn)增租金持穩(wěn)，市場回暖信心回歸

2019年上半年，廈門商品住宅批準(zhǔn)與銷售面積均有所增加，其中批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增加144.6%至132.1萬平方米，商品住宅銷售面積同比增加28.1%至75.2萬平方米。存量住宅市場更為火爆，二手住宅成交面積約為商品商品住宅成交面積的3倍，同比增加197.2%至211.9萬平方米。戴德梁行廈門公司總經(jīng)理、高級董事潘育敏認(rèn)為存量時(shí)代下，廈門住宅市場供需兩旺，市場明顯回暖。

售價(jià)方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)，廈門的商品住宅及二手住宅售價(jià)在2019年1月結(jié)束“回調(diào)”，2月起雙雙進(jìn)入“穩(wěn)步回升”，截止5月，兩項(xiàng)指數(shù)均呈正增長，增幅在調(diào)控機(jī)制的持續(xù)作用下保持理性。

戴德梁行優(yōu)質(zhì)二手住宅價(jià)格指數(shù)（圖一）也反映了以上變化，廈門優(yōu)質(zhì)二手住宅售價(jià)指數(shù)自2018年4季度起結(jié)束回調(diào)開始回升，今年2季度售價(jià)指數(shù)較1季度增加7.5，但仍較去年同期低5.5，較2017年1季度及2018年1季度的歷史最高值低10.2。結(jié)合歷史行情來看，出現(xiàn)在2016年底至2017年上半年的因二手住宅成交回暖帶動(dòng)售價(jià)指數(shù)暴增（2017年1季度較2016年4季度增加39.6）的情況，在新一輪成交放大的行情下并未出現(xiàn)，二手房房東更加客觀及理性。另一方面，租金指數(shù)則保持穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)微幅下調(diào)，2季度的租金指數(shù)較去年同期及今年1季度分別低0.1及0.4，較2018年3季度的最高值低4.0。

圖一：戴德梁行優(yōu)質(zhì)二手住宅價(jià)格指數(shù)（2013 Q3=100）

房地產(chǎn)投資額的變動(dòng)情況也反映出市場回暖。據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年1-2月房地產(chǎn)投資額錄得111.4億元，同比增加17.8%，而最近一次年初出現(xiàn)百億投資額的情況則需追朔回2016年。此外，雙位數(shù)同比增幅更是近三年來罕見。土地拍賣市場活躍度也出現(xiàn)提升，受讓主體一改去年八成收歸國有的局面，上演了一場央企國企領(lǐng)頭，老戲骨、新面孔、跨界玩家聯(lián)袂獻(xiàn)映的新劇目，開發(fā)商信心回歸。

甲級寫字樓市場活躍度受挫，三年周期先兆再現(xiàn)，租金持續(xù)探底

受經(jīng)濟(jì)下行及不穩(wěn)定的國際形勢影響，2019年廈門甲級寫字樓市場活躍度嚴(yán)重受挫，上半年全市甲級寫字樓吸納量僅4.3萬平方米，約為2018年全年的37%。1季度，華潤大廈及海峽明珠廣場2個(gè)項(xiàng)目3棟樓宇提供了19.3萬平方米（圖二）的優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓供應(yīng)，刷新全市單季度最大供應(yīng)量紀(jì)錄，現(xiàn)有甲級寫字樓存量增加至103.1萬平方米。戴德梁行廈門公司總經(jīng)理、高級董事潘育敏指出任何資產(chǎn)一旦建成，就會在第一時(shí)間轉(zhuǎn)化為存量性資產(chǎn)。存量規(guī)劃的本質(zhì)和增量規(guī)劃是一樣的，隨著建筑生命期的增加，內(nèi)在的商業(yè)價(jià)值也是要重構(gòu)和創(chuàng)造的。2019年的甲級寫字樓供應(yīng)量為2018年全年供應(yīng)量的3.3倍，為2019年上半年吸納量的4.5倍，不僅住宅市場進(jìn)入了“存量時(shí)代”，廈門甲級寫字樓市場也進(jìn)入了“存量時(shí)代”，供需失衡，“三年周期”再現(xiàn)的趨勢非常明顯。

圖二：全市甲級寫字樓新增供應(yīng)及吸納量變化情況

市場活躍度受挫，加上供應(yīng)浪潮到來，廈門甲級寫字樓租金持續(xù)下探，2季度租金較1季度（彼時(shí)已為歷史最低租金）繼續(xù)下降1%至110.6元/平方米/月（圖三），進(jìn)一步刷新歷史最低值。除兩岸貿(mào)易中心片區(qū)租金維持穩(wěn)定之外，其他各商務(wù)區(qū)租金均出現(xiàn)不同程度下降，多個(gè)商務(wù)區(qū)現(xiàn)時(shí)租金報(bào)價(jià)為歷史最低值。

圖三：全市甲級寫字樓租金及空置率變化情況

1季度位于濱南濱北及兩岸金融中心片區(qū)的新增供應(yīng)整體抬高了區(qū)域及全市的空置率水平，但去化速度嚴(yán)重滯后于供應(yīng)速度，2季度僅兩岸金融中心有約2.8萬平的寫字樓面積被吸納，全市甲級寫字樓空置率環(huán)比減少2.5個(gè)百分點(diǎn)至33.2%，全市空置率水平維持高位。

今年上半年金融、專業(yè)服務(wù)及TMT行業(yè)成交繼續(xù)主導(dǎo)廈門甲級寫字樓成交，成交面積占比分別為34%、21%及17%。大型專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（特別是律所）開始向兩岸金融中心片區(qū)擁有更高的辦公品質(zhì)及更大的辦公面積的樓宇傾斜，并逐漸成為2019年的新趨勢。

存量時(shí)代下，扶持，低價(jià)，通過“修煉內(nèi)功”實(shí)現(xiàn)運(yùn)營制勝，成為破解招商難的重要舉措

2019年4月29日，廈門招商大會成功舉辦，會議提出“抓招商促發(fā)展是先進(jìn)城市快速崛起的制勝之道，更是廈門贏得未來的戰(zhàn)略選擇”，會議期間一系列招商政策及綜合招商平臺正式上線，各級政府啟動(dòng)“掛圖招商”工作。

政府招商力度的加大更直接體現(xiàn)在各類補(bǔ)貼及配套支持之上。除常規(guī)的租金補(bǔ)貼之外，對落戶廈門并以廈門為企業(yè)總部的知名企業(yè)，更提供人才公寓等基本民生配套作為支持。此類補(bǔ)貼，及下半年的供應(yīng)潮，都將牽制廈門甲級寫字樓租金的復(fù)蘇，短期內(nèi)租金仍將持續(xù)下降。

近幾季度，精裝小面積辦公產(chǎn)品，或提供增值公區(qū)配套（如會議室、食堂）的項(xiàng)目，獲得更多租戶青睞。在供應(yīng)放大，產(chǎn)品普遍同質(zhì)化的情況下，甲級寫字樓業(yè)主除調(diào)低租金之外，更應(yīng)轉(zhuǎn)變運(yùn)營模式，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以適應(yīng)變化的市場需求。戴德梁行華南區(qū)寫字樓部、企業(yè)服務(wù)部主管及高級董事羅進(jìn)良就“房地產(chǎn)存量時(shí)代，寫字樓市場如何破局”進(jìn)行剖析，例舉香港怡和大廈的成功運(yùn)營模式，如引入“5G新時(shí)代“、“物聯(lián)網(wǎng)科技變革”和“智能化樓宇”等概念分享了寫字樓行業(yè)未來發(fā)展的新趨勢。其認(rèn)為除了合理利用政府“大招商”所帶來的各項(xiàng)扶持，及租金下調(diào)所帶來的成本降低之外，通過“修煉內(nèi)功”實(shí)現(xiàn)運(yùn)營制勝，更是存量時(shí)代下，破解招商難的重要舉措。

零售市場整體平穩(wěn)，品牌強(qiáng)勢入駐，零售環(huán)境優(yōu)化為品牌同步一線提供可能

2019年上半年，零售市場遠(yuǎn)不及2018年下半年熱鬧，上半年未有新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)入市，全市優(yōu)質(zhì)購物中心存量維持在229.4萬平方米，租金及空置率水平均保持在相對穩(wěn)定的水平。年中全市優(yōu)質(zhì)購物中心租金約為573.6元/平方米/月，空置率輕微增加0.1個(gè)百分點(diǎn)至7.8%（圖四），空置主要源于核心商圈餐飲業(yè)態(tài)調(diào)整，及島外商圈百貨業(yè)態(tài)的調(diào)整。各商圈季度間變化并不明顯，市場維持穩(wěn)定。

圖四：全市優(yōu)質(zhì)購物中心租金及空置率走勢

奢侈品零售市場如日中天，包括LOUIS VUITTON，Cartier，ROLEX，La Mer，Sisley及i.t等一系列高端品牌相繼揭幕，除滿足了消費(fèi)者的需求之外，更拔高了廈門的整體零售市場水平，為后期更多品牌的入駐奠定了基礎(chǔ)。更好的零售氛圍，更高的城市知名度，及更好的硬件環(huán)境，都將提高品牌入駐的可能性。差異化招商及復(fù)合型業(yè)態(tài)將成為未來的招商發(fā)力點(diǎn)，年內(nèi)會有更多地區(qū)首店、網(wǎng)紅店同步一線城市進(jìn)駐廈門。

部分項(xiàng)目內(nèi)的百貨業(yè)態(tài)，或更名繼續(xù)經(jīng)營，如萬達(dá)百貨更名為蘇寧易購；或變更為其他業(yè)態(tài)，如大摩百貨變更為永輝超級物種及新東方泡泡少兒教育。2018年年末銀泰進(jìn)入廈門，與廈門國貿(mào)共同運(yùn)營湖里及集美兩個(gè)項(xiàng)目，目前均掛牌銀泰百貨，場內(nèi)零售品牌升級陸續(xù)啟動(dòng)，帶動(dòng)空置率升高。作為存量項(xiàng)目內(nèi)的主力業(yè)態(tài)，百貨商店的未來也將成為商業(yè)運(yùn)營方的考量重點(diǎn)。