日前，第一太平戴維斯在廈門萬科云璽會(huì)議廳舉辦2019年終媒體見面會(huì)，就廈門寫字樓、零售及住宅市場，通過數(shù)據(jù)圖表及市場表現(xiàn)分析作全年回顧及2020年展望。
在廈門甲級(jí)寫字樓供過于求發(fā)展周期持續(xù)，業(yè)主嘗試以價(jià)換量加速去化；零售租賃市場表現(xiàn)平穩(wěn)，標(biāo)桿項(xiàng)目品牌調(diào)整升級(jí)的形勢之下，媒體與第一太平戴維斯福建地區(qū)總經(jīng)理呂曉艷女士、福建地區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部董事、福州公司副總經(jīng)理吳珺先生及華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇先生就廈門房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行深入探討。
Q1：2019年全國經(jīng)濟(jì)增長放緩和中美貿(mào)易爭端的經(jīng)濟(jì)背景是否對(duì)廈門的寫字樓和零售物業(yè)市場產(chǎn)生影響？主要體現(xiàn)在哪些方面？
謝靖宇：寫字樓市場來說，經(jīng)濟(jì)放緩必然帶來直接及顯著的影響。如資金流動(dòng)性、資本區(qū)域配置戰(zhàn)略調(diào)整影響投資決策方向與體量的問題，由于信貸收緊衍生的企業(yè)發(fā)展速度問題、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與優(yōu)化速度問題，將進(jìn)而抑制內(nèi)資企業(yè)需求。
同時(shí)，貿(mào)易摩擦在一定程度上間接或直接影響部分外資企業(yè)需求，導(dǎo)致企業(yè)縮編，業(yè)務(wù)萎縮引致招聘進(jìn)度問題等。
廈門寫字樓新增供應(yīng)過往五年內(nèi)年度放量排名第三，加之新增需求有限，凈吸納量同比下跌78%。同時(shí)TMT、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)的中小企業(yè)對(duì)價(jià)格持有較高敏感度，加之租賃需求疲軟，致使退租和搬遷現(xiàn)象增多。
上述原因合并本市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期與狀況，空置率上升、租金下調(diào)之市場表現(xiàn)結(jié)果與國內(nèi)幾乎所有市場表現(xiàn)高度一致。
再看零售市場，居住、食品煙酒等依舊為居民主要消費(fèi)去向，意味著滿足基本生活需求仍為消費(fèi)主流。經(jīng)濟(jì)增長放緩對(duì)于這類剛需的影響略小。中美貿(mào)易爭端似乎并未影響到部分美國零售商在華的擴(kuò)張，據(jù)稱Michael Kors、Coach等已經(jīng)仍在萬象城進(jìn)行店面裝修，開業(yè)在即。店面銷售額的變化更多與消費(fèi)能力、水平、喜好、生活方式相掛鉤。
中美雙方已就中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議文本達(dá)成一致，這或?qū)楹暧^經(jīng)濟(jì)帶積極的信號(hào)，利好來年?duì)I商及消費(fèi)。市場空置率和租金表現(xiàn)更多皆因市場分化、消費(fèi)行為習(xí)慣及導(dǎo)向所致。
Q2：據(jù)了解，目前廈門多數(shù)寫字樓的出租情況不理想，寫字樓市場供過于求的現(xiàn)象明顯。對(duì)此，您有怎樣的意見和建議給到本地市場的參與者和各大業(yè)主，以渡過目前的難關(guān)？
謝靖宇：對(duì)標(biāo)深圳，學(xué)習(xí)上海、成都市場操作模式和經(jīng)驗(yàn)，緊追產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，搶占需求衍生先機(jī)；在求去化的過程中，結(jié)合項(xiàng)目中長期租賃策略把握租賃條款細(xì)節(jié)。同時(shí)善用代理渠道和資源，在同等條件下，以價(jià)換量是吸客的有效手段之一；政府著力發(fā)展新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)，政策支撐下，未來將涌現(xiàn)更多與5G、人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、生物工程、新能源等相關(guān)的“新經(jīng)濟(jì)企業(yè)”。寫字樓招商專業(yè)人士不妨多分析并索源相關(guān)定位潛在客群。
呂曉艷：隨著存量的增加、用戶消費(fèi)理念及消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，未來的商業(yè)還需靠創(chuàng)新運(yùn)營服務(wù)去轉(zhuǎn)型，需要更專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)提供管理及服務(wù)，這對(duì)商業(yè)運(yùn)營商提出更高的要求。覺得可以用三個(gè)“精”來總結(jié)吧，也就是“精耕細(xì)作，精進(jìn)服務(wù)，精細(xì)運(yùn)營”去突圍未來的商業(yè)市場。
Q3：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，集美新城片區(qū)未來將有十多個(gè)商業(yè)綜合體同時(shí)面市，總建筑面積將超百萬方，請(qǐng)問，在島外這樣的高密度商業(yè)布局是否供過于求？第一太平戴維斯對(duì)片區(qū)未來商業(yè)前景作何預(yù)判？
呂曉艷：集美是以居住和文教為主要功能的區(qū)域，同時(shí)廈門北站也是城市重要交通樞紐，但商辦氛圍并不是很濃郁。商業(yè)對(duì)交通、已形成的商業(yè)氛圍以及人口等因素的依賴性很強(qiáng)，而集美片區(qū)的商業(yè)發(fā)展一直不見起色，這歸根到底還是人口及消費(fèi)習(xí)慣的問題，這些年廈門的商業(yè)主要集中在島內(nèi)，已形成一定的消費(fèi)習(xí)慣，隨著地鐵開通，島外人群進(jìn)島購物消費(fèi)也更加便利。
在集美這種非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商業(yè)可以參考像北上廣深等一線城市的成功經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)還是要立足于這個(gè)區(qū)域內(nèi)的人口，區(qū)域級(jí)商業(yè)比城市級(jí)商業(yè)更為可取。
目前，從整體體量上看，集美商業(yè)是供過于求，這個(gè)區(qū)域需要商業(yè)運(yùn)營能力非常強(qiáng)的發(fā)展商依托自己全國性的品牌資源，強(qiáng)勢地去導(dǎo)入，并打造大型項(xiàng)目，真正形成區(qū)域的商業(yè)氛圍，從而帶動(dòng)其他商業(yè)。
Q4：了解到第一太平戴維斯今年有關(guān)注大灣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的情況，若將廈門的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)標(biāo)大灣區(qū)的一線城市，如深圳，從寫字樓和零售市場情況發(fā)展兩個(gè)維度能否做些參考或?qū)Ρ龋?/strong>
謝靖宇：目前，廈門寫字樓市場與2007年的廣州珠江新城相似。彼時(shí)，珠江新城內(nèi)寫字樓項(xiàng)目集中交付，區(qū)域內(nèi)空置率高達(dá)51.3%，經(jīng)過十年去化，才于2017年空置率下降到9.5%的個(gè)位數(shù)水平。
兩岸金融中心內(nèi)寫字樓集中交付令廈門市場供過于求的情況加劇。但廈門政府積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，年內(nèi)出臺(tái)多項(xiàng)政策扶持文化產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)等，未來三到五年內(nèi)，市場需求端有望增長，供需漸趨平衡。供應(yīng)端，品質(zhì)優(yōu)異的新項(xiàng)目入市也推動(dòng)市場升級(jí)優(yōu)化。2007年后，珠江新城各項(xiàng)目的入市，市場躍現(xiàn)更多業(yè)權(quán)完整、物業(yè)管理品質(zhì)優(yōu)異和服務(wù)功能多元化的寫字樓項(xiàng)目，為海內(nèi)外大型企業(yè)于本地設(shè)立總部提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)載體。
當(dāng)前廈門零售物業(yè)項(xiàng)目多位于新興商圈，標(biāo)桿項(xiàng)目相對(duì)較少，同時(shí)其市場規(guī)模相較于深圳而言也是較小的。就品牌及業(yè)態(tài)組合而言，深圳零售市場坐擁眾多國際知名品牌，與此同時(shí)也不乏新晉網(wǎng)紅品牌、優(yōu)質(zhì)小眾設(shè)計(jì)師品牌等。廈門雖然也擁有一些國際知名品牌，但在店鋪數(shù)量和市場對(duì)于品牌的吸引力差距均較為明顯。
在項(xiàng)目運(yùn)營方面，深圳許多零售項(xiàng)目已經(jīng)將自己打造成為獨(dú)一無二的地標(biāo)或“打卡圣地”，這為項(xiàng)目吸引客流提供極大幫助，而廈門零售項(xiàng)目在其本身IP打造方面或許還有待提升。
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劉筠琪
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第一太平戴維斯(Savills)
第一太平戴維斯是一家倫敦證交所FTSE 250上市公司，是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商。公司于 1855 年創(chuàng)立，具有悠久的歷史傳統(tǒng)，并始終保持著飛速的發(fā)展勢頭已成為市場引領(lǐng)者，目前已在英國、歐洲大陸、美洲和亞太地區(qū)的60多個(gè)國家設(shè)立了650余家辦事處及聯(lián)營機(jī)構(gòu)。共有36,000名精英人才提供全面專業(yè)的顧問服務(wù)、物業(yè)管理及交易咨詢服務(wù)。
自1995年進(jìn)入中國，第一太平戴維斯即建立了其不可動(dòng)搖的市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，為客戶提供創(chuàng)新的地產(chǎn)方案，滿足客戶的需求。第一太平戴維斯在北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、杭州、大連、沈陽、重慶、廈門、珠海、南京、西安、武漢、長沙、海南及福州都設(shè)有分公司及辦事處，其龐大的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)為客戶提供一站式綜合性的地產(chǎn)服務(wù)滿足客戶需求。
在中國9000多名員工的支持下，第一太平戴維斯憑借其豐富的國際經(jīng)驗(yàn)及敏銳的市場洞悉力，為開發(fā)商，業(yè)主，租戶，和投資商提供了綜合性的、高品質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù)，包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、零售地產(chǎn)及酒店式服務(wù)公寓領(lǐng)域的開發(fā)顧問服務(wù)，設(shè)施設(shè)備管理，空間規(guī)劃，物業(yè)管理，租賃，估值和銷售。
