• 供應(yīng)猛增，需求放緩，租金同比下降7.0%至105.1元/平方米/月的歷史最低值，空置進一步抬高至40.4%。
• 產(chǎn)業(yè)賦能，助力寫字樓去化；配套賦能，協(xié)調(diào)商務(wù)區(qū)發(fā)展；
• 供應(yīng)延期交付，零售市場平穩(wěn)運行；
• 活動+文旅賦能，利用軟元素吸引客群促進消費，成為零售市場擺脫優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足、同質(zhì)化及長周期的重要手段。
• 住宅銷售低位運行，房價整體平穩(wěn)，島內(nèi)供地抬高均價。

廈門，2020年1月3日 —— 全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）在廈門舉辦“媒體搶聽會”，聚焦“賦能發(fā)展，未來可期”，發(fā)布2019年廈門房地產(chǎn)市場總結(jié)及展望, 以戴家視角對廈門房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況進行了全方位、深層次的解讀，并對未來年深圳樓市的走向及各物業(yè)市場的發(fā)展趨勢進行預(yù)判。

供應(yīng)猛增，需求放緩，租金持續(xù)探底，空置進一步抬升

2019年，廈門甲級寫字樓供應(yīng)42.9萬平方米，為2018年的7.3倍，全市甲級寫字樓存量攀升至126.6萬平方米。吸納量為10.9萬平方米，約為供應(yīng)量的25%，略低于去年11.6萬平方米的歷史最高值。參考2013年，及2016年的供應(yīng)量及吸納量，廈門甲級寫字樓市場進入第三個三年周期。

從供應(yīng)分布來看，兩岸金融中心及島外商務(wù)區(qū)新增面積占比為42%及35%，兩岸金融中心片區(qū)繼續(xù)領(lǐng)銜全市供應(yīng)，伴隨著位于海滄區(qū)及集美區(qū)的甲級項目交付，島外甲級市場正迅速崛起。另一方面，西部傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)供應(yīng)以位于濱南濱北商務(wù)區(qū)的高端優(yōu)質(zhì)項目，華潤大廈，為主。

受宏觀因素、需求放緩及市場供應(yīng)驟增的綜合影響，廈門甲級寫字樓租金持續(xù)下行，年末全市租金環(huán)比下降2.9%至105.1元/平方米/月，降幅較上季度擴大，租金水平較去年同期低7.0%。年末全市甲級寫字樓空置率抬高至40.4%，環(huán)比增加3.8個百分點，同比增加17.4個百分點，繼續(xù)刷新歷史高位。戴德梁行福建區(qū)域總經(jīng)理、高級董事潘育敏女士指出，需求放緩表現(xiàn)在，新增供應(yīng)去化緩慢，空置率居高不下。

分商務(wù)區(qū)來看，除鷺江道，兩岸貿(mào)易中心，島外商務(wù)區(qū)外，其他商務(wù)區(qū)租金呈普降趨勢。潘育敏女士補充到，在“供應(yīng)猛增，需求放緩” 的大環(huán)境下，減租換量成為吸引租戶的最有效途徑。

年末各商務(wù)區(qū)空置率均有不同程度降低，需求以老庫存去化為主，新項目去化速度緩慢。區(qū)位及配套制約島外項目，吸引力有限；高端優(yōu)質(zhì)項目對租戶實力的高要求，亦拉長了項目的去化周期。

專業(yè)服務(wù)業(yè)，金融、房地產(chǎn)、電訊傳媒及科技（TMT）企業(yè)主導(dǎo)本年度甲級寫字樓成交。兩岸金融中心片區(qū)吸引力不斷提升，成為專業(yè)服務(wù)業(yè)，TMT及商貿(mào)業(yè)租戶首選，年內(nèi)更是吸引到堯煬優(yōu)客工場在東部甲級項目布局首個由頭部品牌運營管理的共享辦公空間。金融行業(yè)，特別是保險、證券企業(yè)則向濱南濱北片區(qū)聚集。值得留意的是，大面積成交仍以業(yè)主自用為主，且多為房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)。

兩岸金融中心片區(qū)，及濱南濱北片區(qū)的吸引力不斷增強，正逐漸取代老牌商務(wù)區(qū)——鷺江道，成為企業(yè)優(yōu)先考慮的區(qū)域。鷺江道的區(qū)域吸納占比由2018年的34%滑落至2019年的20%，落后于濱南濱北的26%，及兩岸金融中心的43%。受項目老化，交通不便等外在因素，及成本空置等內(nèi)在因素影響，部分外資名企開始從鷺江道轉(zhuǎn)移到其他商務(wù)區(qū)，特別是金融、物流及零售行業(yè)企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)賦能，助力寫字樓去化

2019年是廈門的招商大年，4月末召開招商大會，明確了包括電子信息、裝備制造、旅游文化、現(xiàn)代物流、金融服務(wù)五大產(chǎn)業(yè)集群，及十二條千億產(chǎn)業(yè)鏈群。

此后幾乎每個月都有一場專題招商推介會，涉及金融，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，影視，文創(chuàng)會展旅游，新經(jīng)濟等多個產(chǎn)業(yè)鏈條。除了推廣廈門的營商環(huán)境，吸引投資之外，基本都會出臺相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，優(yōu)惠政策（普遍覆蓋發(fā)改、商事、用地、用房、資金及稅收等領(lǐng)域），及人才政策（引進、保障及扶持），并聘用產(chǎn)業(yè)相關(guān)的專家委員會。

在“產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，政策為保障，專家為支持” 的賦能之下，不少知名企業(yè)紛紛拋出投資廈門，共謀發(fā)展的橄欖枝，政府大招商助力寫字樓去化的作用也開始逐步顯現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)賦能，招商導(dǎo)入需求，市場回暖在即。招商引資的效果近期開始集中顯現(xiàn)，在寫字樓租賃市場方面，感受愈發(fā)明顯。三季度以來，受惠于“大招商” ，甲級寫字樓到訪量已經(jīng)出現(xiàn)提升。

配套賦能，協(xié)調(diào)商務(wù)區(qū)發(fā)展，成為2020年商辦市場發(fā)展的必然

2019年12月25日，廈門地鐵2號線正式開通運營。廈門正式進入“雙線成網(wǎng)”的地鐵新時代。

2號線自西向東，貫通海滄及島內(nèi)，連接海滄，西部兩岸貿(mào)易中心/濱南濱北，及東部兩岸金融中心，并與集美商務(wù)區(qū)形成換乘互動，將整體提升廈門幾大商務(wù)區(qū)及商圈的交通便捷性。在“通達性全面提升”的賦能下，城市實現(xiàn)跨島發(fā)展，商務(wù)辦公市場實現(xiàn)均衡化發(fā)展。

2020年預(yù)計仍有92.8萬平方米（為2019年的2倍）的寫字樓將會入市，按照現(xiàn)有的去化速度來看，空置率出現(xiàn)大幅度下降的概率仍非常低。潘育敏女士認為，結(jié)合目前的經(jīng)濟環(huán)境，供應(yīng)及招商情況來看，廈門甲級寫字樓市場，低租金，高空置率，長去化周期的狀況將維持較長的時間。

供應(yīng)延期交付，零售市場平穩(wěn)運行

截止2019年年末，廈門未有新增優(yōu)質(zhì)購物中心項目入市，全市優(yōu)質(zhì)購物中心存量維持在229.4萬平方米。年末空置率較三季度微升0.1個百分點至7.7%。前埔及蓮坂火車站商圈內(nèi)的老舊項目降租，帶動全市平均租金環(huán)比微降0.5%至574.3元/平方米/月，年末租金略低于去年同期。

零售品牌主導(dǎo)本年成交，休閑服飾、Balabala及啟兒等兒童零售，阿迪達斯、耐克、李寧（含中國李寧）為主的運動服飾品牌積極布局各大項目，品牌入駐量位列前三。此外，品牌聚合店如I.T（含i.t），及折扣網(wǎng)商線下體驗店唯品會，都積極布局各大商圈。網(wǎng)紅餐飲品牌則呈現(xiàn)步步緊逼的勢頭，新茶飲騰籠換鳥，火鍋持續(xù)火熱，及國內(nèi)外高端餐飲（包含飲品甜點）再發(fā)力，成為今年度餐飲業(yè)態(tài)關(guān)鍵詞。

新業(yè)態(tài)、新品牌及“老品牌再創(chuàng)新”都豐富了廈門的零售市場。如十點書店，及好慷在家，都是其對自身發(fā)展的在探索，更是對零售可能性的再發(fā)掘。

活動+文旅賦能，利用軟元素吸引客群促進消費，成為零售市場擺脫優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足、同質(zhì)化及長周期的重要手段

今年以來，包括美妝、鐘表、奢侈品的品牌活動，輪番登陸廈門；更有Molly、唐老鴨，貓和老鼠等國內(nèi)外IP聯(lián)展豐富了廈門的零售市場。作為目前福建省內(nèi)中高端品牌較為集中的城市，金雞百花電影節(jié)期間，廈門城市知名度更是得到進一步提高。

盡管今年沒有新增優(yōu)質(zhì)零售供應(yīng)，品牌活躍度也不及去年，但在活動+文旅賦能之下，高端化、多元化、沉浸式已經(jīng)獲得覺得多數(shù)商場運營方的認可及重視，利用軟元素吸引客群，促成消費，擺脫優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足，項目同質(zhì)化及培育周期長等廈門商業(yè)發(fā)展的制約因素。

住宅銷售低位運行，房價整體平穩(wěn)，島內(nèi)供地抬高均價

2019年1-11月，廈門商品住宅及二手住宅成交面積為155.2萬平方米及325.6萬平方米，較2018年分別增加32.8%及89.0%，但市場維持低位運行。

全年商品住宅批準預(yù)售面積約229.0萬平方米，為近五年來的最高值，同比增加近74.8%。2月之后，伴隨著供應(yīng)放量，商品住宅銷售略有回暖。

2季度成為密集供應(yīng)期，4-7月合計批準商品住宅預(yù)售面積高達148.3萬平方米，約為今年1-11月供應(yīng)量的64.7%，密集供應(yīng)加上低位需求，導(dǎo)致供需關(guān)系失衡，根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，截止3季度末，廈門商品住宅去化周期近27個月，在戴德梁行所監(jiān)控的全國24個重點城市中，僅次于呼和浩特的近39個月。

從70城指數(shù)上看，2019年2-8月，廈門商品住宅售價經(jīng)歷上揚，此后再次進入回調(diào)。結(jié)合供應(yīng)來看，結(jié)構(gòu)因素影響房價走勢。與70城指數(shù)走勢一致，戴德梁行優(yōu)質(zhì)二手住宅售價指數(shù)從3季度進入回調(diào)（70城指數(shù)從9月進入回調(diào)），截止年末，售價指數(shù)較2017年1季度的歷史高值低8.5個點。值得關(guān)注的是，自3季度起，二手住宅租金指數(shù)則進入上行，較2017年1季度的歷史高值僅低0.1個點。

商住用地市場經(jīng)歷了第3季度的斷檔之后，在第4季度密集供應(yīng)。全年出讓商住用地22幅，不及年初出讓計劃的一半（計劃出讓48幅商住用地）。從供地結(jié)構(gòu)上看，海滄以7幅領(lǐng)先其他各區(qū)，供地聚集在新陽-馬鑾灣新城沿線，整體溢價不高；湖里區(qū)出讓3幅商住用地，溢價率高達25.6%，整體拉高了全市均價水平，同比高約15.7%。受讓主體仍以國企（及含國企聯(lián)合體）為主。

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關(guān)于戴德梁行

戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司, 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產(chǎn)解決方案為客戶創(chuàng)造卓越價值。戴德梁行遍布全球70多個國家，設(shè)有400多個辦公室，擁有51000名專業(yè)員工。在大中華區(qū)，我們的21家分公司合力引領(lǐng)市場發(fā)展，并于 2017和2018連續(xù)兩年蟬聯(lián)《歐洲貨幣》綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究四項中國區(qū)年度大獎。2018年公司營業(yè)收入達82億美元，核心業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、設(shè)施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務(wù)等。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.cn或關(guān)注我們的微信（戴德梁行）。

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