?辦公市場受疫情影響再受挑戰(zhàn)：需求降低，租金持續(xù)承壓；
?金融新經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)成交，東部片區(qū)主導(dǎo)成交；
?疫情沖擊零售市場：租金下降，空置上升；
?住宅銷售緩慢復(fù)蘇，島內(nèi)供地抬高均價(jià)。
臺(tái)海網(wǎng)7月2日訊 （導(dǎo)報(bào)記者 陳金龍）2020年7月1日 —— 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）在廈門舉辦“戴家直播間”，聚焦“疫情影響下的‘事’與‘勢(shì)’”，發(fā)布2020年上半年廈門房地產(chǎn)市場總結(jié)及展望, 以戴家視角對(duì)疫情下的廈門房地產(chǎn)市場運(yùn)行進(jìn)行解讀，并對(duì)廈門商業(yè)地產(chǎn)各物業(yè)市場的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)判。
戴家直播間現(xiàn)場
辦公市場受疫情影響再受挑戰(zhàn)：需求降低，租金持續(xù)承壓
新冠肺炎疫情將原本逐漸向好的廈門甲級(jí)寫字樓市場再次受到挑戰(zhàn)。2020年上半年，廈門甲級(jí)寫字樓吸納量僅-1,301平方米，為2017年以來的最低值。受疫情影響，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)放緩，線上招商取代面對(duì)面溝通及實(shí)地看樓，入駐周期進(jìn)一步延長。原定于上半年投用的新項(xiàng)目紛紛推遲入伙，并取消了大型拓客及推廣活動(dòng)。
2018年1季度以來，廈門甲級(jí)寫字樓租金開始承壓下行，目前廈門甲級(jí)寫字樓租金約為101.5元/平方米/月。從租金降幅上看，2季度租金環(huán)比降幅達(dá)1.9%，較1季度擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。
結(jié)合歷史租金走勢(shì)來看，2019年廈門甲級(jí)寫字樓租金受向島外拓展所帶來的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，及降租去化雙重影響，出現(xiàn)最大幅度降幅。今年2季度的租金降幅僅次于2019年4季度的2.9%，疫情不僅放緩了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，降低了市場需求，推遲了寫字樓入駐，對(duì)寫字樓租金預(yù)期的影響也在逐漸顯現(xiàn)并放大。
空置率方面，2019年初廈門甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比增加12.8個(gè)百分點(diǎn)，攀上30%的水平；此后受供應(yīng)放大及需求趨緩影響，空置率持續(xù)增加；但今年上半年，在沒有新增供應(yīng)情況下，空置率僅微幅增長0.1個(gè)百分點(diǎn)。
分商務(wù)區(qū)來看，除兩岸貿(mào)易中心片區(qū)租金維持相對(duì)穩(wěn)定之外，其他各商務(wù)區(qū)租金均呈下降趨勢(shì)，其中濱南濱北降幅最大，環(huán)比最大降幅突破2.7%，2季度降幅亦高達(dá)1.5%，目前，濱南濱北仍是廈門最貴的商務(wù)區(qū)。
2020年上半年，兩岸金融中心及島外（特別是集美新城）商務(wù)區(qū)空置率出現(xiàn)下降。2019年以來，新增供應(yīng)所處的兩岸金融中心，濱南濱北及島外商務(wù)區(qū)空置率均位于高位，空置率下降速度緩慢，反映出目前廈門甲級(jí)寫字樓需求趨緩，項(xiàng)目去化周期拉長的市場現(xiàn)實(shí)。
金融新經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)成交，東部片區(qū)主導(dǎo)成交
兩岸金融中心主導(dǎo)了2020上半年的成交，并成為金融，專業(yè)服務(wù)及TMT等新經(jīng)濟(jì)企業(yè)入駐的首選區(qū)域。
老牌商務(wù)區(qū)鷺江道對(duì)企業(yè)的吸引力持續(xù)降低，樓宇老化，通勤不便，服務(wù)弱化均影響其吸引租戶入駐。對(duì)比其他商務(wù)區(qū)，西部片區(qū)續(xù)約成本過高，亦驅(qū)動(dòng)租戶到期后，或遷址東部片區(qū)，或搬入非甲級(jí)項(xiàng)目（含共享辦公）。
戴德梁行福建區(qū)域總經(jīng)理、高級(jí)董事潘育敏女士認(rèn)為，疫情后大小企業(yè)紛紛啟動(dòng)成本控制，對(duì)于租金的敏感度持續(xù)提升。盡管政府及國企紛紛拋出降租政策，并鼓勵(lì)其他業(yè)主降租與租戶共度時(shí)艱。但結(jié)合我們的數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)階段租金直減的范圍并不大。伴隨著新一輪供應(yīng)的陸續(xù)交付，未來廈門甲級(jí)寫字樓租金仍需經(jīng)歷一段下行。但值得留意的是，變相減免，及通過提供裝修、車位乃至其他服務(wù)變相降低租金的做法，則日漸盛行。
戴德梁行福建區(qū)域總經(jīng)理、高級(jí)董事潘育敏
疫情沖擊零售市場：租金下降，空置上升
零售市場租金及空置率，受新冠疫情影響在2季度開始出現(xiàn)波動(dòng)，季度末租金下降至555.7元/平方米/月的歷史最低值，環(huán)比下降3%。
1、2季度之交，空置率伴隨著品牌退出，商戶結(jié)業(yè)出現(xiàn)上升，2季度末空置率環(huán)比增加2.5個(gè)百分點(diǎn)至10.2%。
疫情對(duì)零售市場的影響始于營業(yè)時(shí)間縮短，客流量減少，并逐漸影響品牌經(jīng)營。不同業(yè)態(tài)的復(fù)業(yè)時(shí)間因客群聚集存在差異，截止6月末，電影院仍處寒冬。疫情導(dǎo)致的行業(yè)洗牌除了貢獻(xiàn)了空置率的陡增之外，更體現(xiàn)在新業(yè)態(tài)的萌生，包括借助全渠道零售模式的自救，在線課堂的興起，網(wǎng)商的進(jìn)一步實(shí)體化。
潘育敏女士認(rèn)為，借助夜經(jīng)濟(jì)，通過擺地?cái)?，也成為各大購物中心運(yùn)營商紛紛搶占的風(fēng)口。利用疫情期間啟動(dòng)的硬件升級(jí)及品牌調(diào)整也成為蓄力下半年競爭的有效操作。
住宅銷售緩慢復(fù)蘇，島內(nèi)供地抬高均價(jià)
2020年1-5月，一手住宅成交60.3萬平方米，略高于去年同期；二手住宅成交102.5萬平方米，約為去年同期的6成。
從供應(yīng)上看，受疫情影響，疊加季節(jié)因素，1季度新房供應(yīng)嚴(yán)重萎縮，僅為上季度20%，去年同期80%，但伴隨著疫情受控，及新看房形式，售房形式的誕生及推廣，僅4-5月的新批預(yù)售量暴增至115.8萬平方米，刷新單季度最高供應(yīng)值。
房價(jià)方面延續(xù)了此前的平穩(wěn)趨勢(shì)，疫情期間亦沒有出現(xiàn)巨幅波動(dòng)。二手指數(shù)伴隨著成交恢復(fù)，出現(xiàn)小幅增長。結(jié)合戴德梁行優(yōu)質(zhì)二手房指數(shù)來看，二手住宅售價(jià)亦呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行，租金方面略有增長。
闊別10年之后，思明區(qū)再迎商住用地供應(yīng)，刷新總價(jià)地王，單價(jià)地王隨后被湖里地塊刷新，短短1月，單價(jià)地王的二度易主，島內(nèi)樓面地價(jià)站上50,603元/平方米的高位，并將全市樓面均價(jià)抬高至39,955元/平方米，較2019年增加了近1.3萬元/平方米。
截至上半年，全市合計(jì)出讓21.2萬平方米，8副商住用地，僅占供地計(jì)劃的22%
樓面地價(jià)的不斷刷新反映出開發(fā)商較高的市場預(yù)期，但兩幅高價(jià)商住用地的限價(jià)條件，出讓條件，規(guī)劃條件乃至預(yù)售條件，都將縮小盈利空間。疫情之下，對(duì)開發(fā)商籌集資金，乃至產(chǎn)品設(shè)計(jì)的能力都提出了更高的要求，潘育敏女士指出。
