□許維鴻

　　臺(tái)海網(wǎng)(微博)3月1日訊 據(jù)中國證券報(bào)報(bào)道，房地產(chǎn)是本輪股市下跌的罪魁禍?zhǔn)住２粌H僅是商業(yè)銀行開始擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破裂會(huì)帶來巨大的壞賬損失，出臺(tái)相關(guān)政策收緊貸款，股市投資者也擔(dān)心房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈拖累宏觀經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而將本已脆弱的股市帶入更深的低谷。

　　房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)硬著陸？雖然我一直是“經(jīng)濟(jì)硬著陸”的堅(jiān)強(qiáng)支持者，但我認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)上GDP的增速可以硬著陸，但房地產(chǎn)市場是萬萬不可硬著陸的，很多年輕人期待的房價(jià)“理性區(qū)間”，恐怕也不是五年內(nèi)我們所能看到的。

　　首先，我一直不建議研究者對(duì)2014年GDP增速進(jìn)行預(yù)測(cè)。如果大家延續(xù)過去十年“保增長”的邏輯，還在7%或者7.5%的問題上糾結(jié)，中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)又何從談起呢？要知道，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整就是要提高經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量，提高投資效率，在一個(gè)產(chǎn)能全面過剩的大背景下，保增長只能靠政府投資拉動(dòng)，這顯然是與新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的初衷背道而馳的。

　　其次，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格水平是一個(gè)分配問題。2008年美國次貸危機(jī)后，中國的所謂“四萬億”投資計(jì)劃極大地激發(fā)了各級(jí)政府的投資熱情，廣義貨幣M2的增速一直維持在15%甚至更高，這才是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的最核心因素。政府為了調(diào)控房價(jià)而推出的所謂“限購”政策，只是一種分配偏好——說白了，政府是更加考慮原住民的利益還是更加考慮移民的利益？限購政策就是為了照顧原住民在貨幣財(cái)富方面的弱勢(shì)，畢竟移民的掙錢能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原住民。

　　再次，房地產(chǎn)作為金融系統(tǒng)內(nèi)的主要抵押物，已經(jīng)成為金融杠桿的主要維系。整個(gè)金融生態(tài)已經(jīng)形成對(duì)房價(jià)的慣性依賴，房地產(chǎn)價(jià)格每年15%的上漲邏輯，成為中國金融高杠桿的最基本支撐。很多人不同意中國金融的所謂高杠桿率，依據(jù)就是主流商業(yè)銀行的審慎貸款原則。但是，經(jīng)過過去不到一年的幾次“主動(dòng)性錢荒”的壓力測(cè)試，現(xiàn)在這些人恐怕都已經(jīng)明白了，以民間金融為代表的市場化融資體系，早已成為中國經(jīng)濟(jì)的市場化主力，盡管其貨幣杠桿很大程度上也是依賴房地產(chǎn)作為抵押品。

　　可見，套用很多憤青的說法，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國金融，進(jìn)而綁架了中國經(jīng)濟(jì)。貨幣政策對(duì)于房價(jià)的支撐，才是未來兩年貨幣去杠桿的底線，而非中央政府以往追求的GDP增速。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的硬著陸是不可能被接受的，系統(tǒng)內(nèi)的商業(yè)銀行體系完全可以保障這一點(diǎn)。

　　落實(shí)到資產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)投資雖然已經(jīng)沒有年化15%、甚至更高的暴利，但是存量房地產(chǎn)融資的壞賬比例，依然可以控制在10%甚至更低。資本市場絲毫不用擔(dān)心或懷疑，貨幣政策和財(cái)政政策對(duì)維持房地產(chǎn)資金鏈的決心和手段。當(dāng)然，10%的壞賬容忍已經(jīng)會(huì)讓很多不審慎的投資者顆粒無收，這也就是為什么很多小貸公司老板紛紛跑路，而信托行業(yè)的清肅也在進(jìn)行中。

　　股票價(jià)格的討論更加復(fù)雜，因?yàn)橐陨侠碚摕o法解釋萬科的市盈率跌至4倍。從行業(yè)發(fā)展的角度，品牌房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受益于這種自上而下的清洗，但是中國的股票市場投資者卻不會(huì)買賬。在我看來，這主要是因?yàn)橹袊墒型顿Y者的信心明顯不足，長期的價(jià)值機(jī)構(gòu)投資者基本被清洗干凈了，留下的只是試圖賺短錢的投機(jī)客，追逐的只是諸如創(chuàng)業(yè)板題材的股票標(biāo)的。因此，不同于現(xiàn)貨房，也不同于對(duì)股市整體的判斷，我反倒覺得現(xiàn)在的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，也許是價(jià)值投資者能找到的最深“洼地”。