9月23日，北京第三批集中供地完成出讓，18宗涉宅用地全部成交，總成交金額500.3億元，平均溢價(jià)率超6%。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，本次土拍首日有10宗地塊底價(jià)成交，成交金額156.8億元；8宗地塊轉(zhuǎn)到線下競(jìng)拍，第二日收金343.5億元。
“本輪土地拍賣與前兩批次收金規(guī)?；境制剑ㄊ着问战?80億元、二批次收金499.6億元），較二批次上漲0.71個(gè)百分點(diǎn)，土拍熱度稍有升溫。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄也稱，從平均溢價(jià)率來(lái)看，相較于首輪的4.46%、二輪的5.35%，本輪土拍溢價(jià)率達(dá)到最高值。相較于此前已完成三輪土拍的杭州、青島、廈門等地來(lái)看，北京本輪土拍的溢價(jià)率也處于領(lǐng)先地位。
競(jìng)拍規(guī)則再度優(yōu)化
從本輪供應(yīng)的18宗地塊分布來(lái)看，豐臺(tái)區(qū)仍是供地大戶，本輪放出4宗宅地。此外，海淀、大興、房山、順義、密云等也各有涉及。
“在本輪土地供給中，超六成地塊位于‘三城一區(qū)’及產(chǎn)業(yè)園周邊，超七成地塊位于軌道交通沿線。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，由此可見(jiàn)，在維持五環(huán)至六環(huán)為主力供應(yīng)區(qū)域的局面下，直面購(gòu)房者通勤通達(dá)性的購(gòu)房需求，與年初供地計(jì)劃中提出的“職住平衡”目標(biāo)保持一致。
張大偉進(jìn)一步稱，此次供地地價(jià)有漲有跌，海淀永豐、昌平北四村、石景山五里坨、房山拱辰等地塊起始樓面價(jià)上漲，大興西紅門與順義新城第5街區(qū)地塊起始樓面價(jià)下調(diào)。
值得一提的是，自第二批集中供地開(kāi)始，北京逐漸形成先以預(yù)掛牌、線上競(jìng)價(jià)方式對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底，然后進(jìn)一步優(yōu)化改良競(jìng)拍規(guī)則的習(xí)慣。以往供地中，北京超半數(shù)地塊需執(zhí)行“70/90”面積限制要求，但在本輪土拍中，北京不再以此作為約束條件，土拍規(guī)則再度優(yōu)化。
此外，陳霄表示，本次土拍規(guī)則較二批次還有小幅變化，比如無(wú)政府持有產(chǎn)權(quán)地塊出讓，其余地塊在競(jìng)現(xiàn)房銷售面積上有所擴(kuò)大，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，有更多的發(fā)揮空間，以滿足多種購(gòu)房需求。
“冷熱不均”分化明顯
在本輪土拍中，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的地塊為海淀永豐地塊以及豐臺(tái)造甲村地塊，溢價(jià)率均達(dá)到15%。
據(jù)悉，在海淀永豐一宗地塊的競(jìng)拍過(guò)程中，各家房企舉牌謹(jǐn)慎，拍賣節(jié)奏緩慢，現(xiàn)場(chǎng)多次進(jìn)入三聲報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。在報(bào)價(jià)進(jìn)入尾聲階段后，華潤(rùn)置地+北京城建、建發(fā)房產(chǎn)互相追逐，最后競(jìng)價(jià)“觸頂”，達(dá)到最高限價(jià)41.975億元，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積程序。在競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積階段，“戰(zhàn)況”依然膠著。最終，中海地產(chǎn)成為該地塊的競(jìng)得人。
“除少數(shù)地塊被爭(zhēng)搶外，大部分土地都接近底價(jià)成交，市場(chǎng)呈現(xiàn)‘冷熱不均’的分化現(xiàn)象。”張大偉表示，相比以往，土地成交價(jià)格與銷售限價(jià)的差額明顯提高了，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)有望增加，但也給前期開(kāi)發(fā)商所拿項(xiàng)目的定價(jià)帶來(lái)壓力。
從競(jìng)拍企業(yè)來(lái)看，“當(dāng)前拿地的主力仍然集中于央企、國(guó)企，少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企也有參與。”陳霄表示，整體而言，本輪土拍表現(xiàn)不俗，但冷熱分明，優(yōu)質(zhì)地塊熱度依舊，同時(shí)溢價(jià)率達(dá)到三輪土拍的最高水平，可以看出市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)，房企對(duì)北京市場(chǎng)仍然持長(zhǎng)期看好態(tài)度。
本報(bào)記者 王麗新
