《瞭望東方周刊》記者單素敏/北京報(bào)道

　　總量過(guò)剩，同時(shí)結(jié)構(gòu)失衡，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)巨大矛盾

　　臺(tái)海網(wǎng)(微博)8月25日訊 據(jù)瞭望東方周刊報(bào)道，盡管目前對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)欠缺、口徑不一，數(shù)據(jù)上有分歧，但在行業(yè)專家和多個(gè)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)報(bào)告中，中國(guó)“商業(yè)地產(chǎn)整體存在泡沫”仍是共識(shí)。

　　商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕(CBRE)2014年4月的一份報(bào)告顯示：在其調(diào)研覆蓋的180個(gè)國(guó)家中，一半以上的在建購(gòu)物中心在中國(guó)；在建面積最大的10個(gè)城市中，中國(guó)占8個(gè)；上海以330萬(wàn)平方米的在建面積位列全球第一，成都320萬(wàn)平方米緊隨其后。

　　高企的存量和新增供應(yīng)，使得中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)供大于求的風(fēng)險(xiǎn)不斷顯現(xiàn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年截至第二季度末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積77445萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.5%，竣工面積4353萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，空置面積10355萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.4%。

　　睿意德商業(yè)地產(chǎn)季度報(bào)告表明，二線城市第二季度的空置率繼續(xù)走高，達(dá)到了14.9%的歷史峰值。其中沈陽(yáng)、成都、昆明等二三線城市是“高存量、高空置率”的重災(zāi)區(qū)，也被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)式發(fā)展不良后果的展示窗口。

　　因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，多數(shù)開發(fā)商面臨招商不足的窘境，在招租簽約環(huán)節(jié)頻頻遭遇“城下之盟”也成為行業(yè)“奇觀”。而另一方面，在規(guī)模龐大的百貨、購(gòu)物中心面前，品牌商家也不乏“一鋪難求”的苦惱。

　　因此，“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！北徽J(rèn)為是泡沫之下的真相。

　　在《瞭望東方周刊》采訪的多位業(yè)界人士看來(lái)，造成商業(yè)地產(chǎn)此類現(xiàn)象的原因中，“量大”尚在其次，“質(zhì)”的問題更加突出，也更難解決。

　　缺少“正規(guī)軍”

　　最近5年，全國(guó)幾乎所有的開發(fā)商都卷入了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。其中主動(dòng)轉(zhuǎn)型者有之，而據(jù)睿意德高級(jí)董事王玉珂估計(jì)，被動(dòng)進(jìn)入者則占到了“七八成”。

　　住宅市場(chǎng)在執(zhí)行嚴(yán)格的限貸、限購(gòu)政策之后，發(fā)展空間縮小，商業(yè)地產(chǎn)于是成為眾多房企追捧的投資熱土?！按送?，對(duì)企業(yè)來(lái)講，單純銷售住宅不可持續(xù)，自持商業(yè)物業(yè)是最終趨勢(shì)?！贝鞯铝盒猩虡I(yè)地產(chǎn)部助理董事趙亮告訴《瞭望東方周刊》。

　　因此，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商的必然選擇。

　　“主動(dòng)轉(zhuǎn)型的企業(yè)中，如華潤(rùn)、中糧、龍湖，甚至首創(chuàng)等，屬于有戰(zhàn)略、有模式、有人才和資金儲(chǔ)備的開發(fā)商。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平對(duì)本刊記者表示，“在實(shí)際的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，其定位清晰、目標(biāo)明確，代表著商業(yè)地產(chǎn)積極健康的發(fā)展力量。但這樣的企業(yè)在轉(zhuǎn)型大軍中連10%都不到?！?/P>

　　大部分房地產(chǎn)企業(yè)屬于“被商業(yè)”的群體。城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，掌握土地出讓權(quán)的地方政府在很多城市新區(qū)都規(guī)劃了大面積的商業(yè)用地，并且和住宅用地綁定出讓，直接后果就是很多毫無(wú)商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房企為賣住宅而做起了商業(yè)地產(chǎn)。

　　當(dāng)然，盲目跟風(fēng)者也大有人在。“王健林做商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)上了首富、宗慶后當(dāng)了首富之后進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，這讓一些開發(fā)商誤以為商業(yè)地產(chǎn)能發(fā)財(cái)，于是一擁而上?！蓖跤榔秸f(shuō)。

　　還有一些此前從未做過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)跨界進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。比如目前重點(diǎn)做愛琴海購(gòu)物中心的零售商紅星美凱龍、轉(zhuǎn)投購(gòu)物中心和奧特萊斯的王府井百貨、做保險(xiǎn)的中國(guó)平安、做鋼鐵的海鑫集團(tuán)，甚至賣火鍋的海底撈。

　　來(lái)路復(fù)雜、心態(tài)各異的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在王玉珂看來(lái)都是非專業(yè)型“選手”。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值主要體現(xiàn)在后期運(yùn)營(yíng)回報(bào)率上，但商業(yè)運(yùn)營(yíng)幾乎是國(guó)內(nèi)所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的短板。即便如標(biāo)桿企業(yè)萬(wàn)達(dá)，根據(jù)其2014年上半年的財(cái)務(wù)報(bào)告，累計(jì)開業(yè)的90座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金收入50億元，57家酒店的管理公司收入19.9億元，這些自持的商業(yè)項(xiàng)目收入僅占其商業(yè)地產(chǎn)總收入的10%。

　　“與香港恒隆地產(chǎn)、新加坡凱德置地等商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商相比，萬(wàn)達(dá)主要還是開發(fā)者的角色，它的成功是投資者的成功，而不是運(yùn)營(yíng)者的成功?！蓖跤耒嬖u(píng)價(jià)。

　　然而，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資成功者仍是少數(shù)，運(yùn)營(yíng)失敗者卻比比皆是。

　　以沈陽(yáng)為例，央視曾經(jīng)報(bào)道“一個(gè)常住人口不足千萬(wàn)的城市，購(gòu)物中心的面積卻已經(jīng)達(dá)到了800萬(wàn)平方米，沈陽(yáng)市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力”。這里華潤(rùn)、中糧、萬(wàn)科、恒隆等大牌地產(chǎn)商云集，有全國(guó)最高端的商場(chǎng)，僅LV門店就有4家(數(shù)量與上海持平，比北京少一家)。

　　而在這一串晃眼的數(shù)字背后，冷冰冰的事實(shí)卻是，根據(jù)世邦魏理仕2014年第二季度的商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告數(shù)據(jù)，沈陽(yáng)零售商業(yè)物業(yè)空置率達(dá)19.1%。“前兩個(gè)季度最高到了24%，這是個(gè)非常高的數(shù)字?！笔腊钗豪硎酥袊?guó)區(qū)研究部主管執(zhí)行董事陳仲偉告訴《瞭望東方周刊》。

　　趙亮也告訴本刊記者，沈陽(yáng)某體量18萬(wàn)到20萬(wàn)平方米的綜合體項(xiàng)目，為了招商不惜引入諸多山寨品牌?！坝械牡禺a(chǎn)商用做住宅的方法做商業(yè)地產(chǎn)”，比如在建筑設(shè)計(jì)階段，上下水、機(jī)電等建筑結(jié)構(gòu)不符合商用物業(yè)需要，后期改造不但投資巨大，改造效果也很難把握。

　　一榮俱榮 一損俱損

　　有著賣地沖動(dòng)的地方政府遇上了經(jīng)驗(yàn)不足的地產(chǎn)商，于是短短幾年間，動(dòng)輒5萬(wàn)、10萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、寫字樓遍地開花。而一些二三線城市，尤其是產(chǎn)業(yè)配套缺失、人口不足的新城新區(qū)，面對(duì)大量而嚴(yán)重同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，短期內(nèi)無(wú)力消化。

　　招商難成為直接后果。

　　品牌商在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的博弈中占據(jù)主導(dǎo)地位，于是“客大欺店”案例頗多。

　　“要裝修補(bǔ)貼和超長(zhǎng)免租期，幾乎成為行業(yè)明規(guī)則。”王永平向本刊記者透露，一些奢侈品牌如LV、Gucci要求裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料甚至施工隊(duì)伍全部統(tǒng)一，在一些地方能要到每平方米三四萬(wàn)元的裝修補(bǔ)貼。

　　除了這些“在中國(guó)市場(chǎng)被寵壞了”的國(guó)際知名品牌，一些快時(shí)尚(指追隨追季潮流，新品到店的速度奇快、櫥窗陳列的變換頻率高的時(shí)尚服飾品牌)甚至餐飲業(yè)也能向開發(fā)商提出“不平等條約”。更有極端者，王永平說(shuō)，曾有一家“不便點(diǎn)名”的著名上市百貨公司，與北京某開發(fā)商簽了15年合約，因?yàn)樯獠缓?，履?年便自行解約，“不但不用賠違約金，甚至還要求開發(fā)商補(bǔ)貼虧損”。這種合約在行業(yè)內(nèi)叫“逃生條款”。

　　而即便條件如此苛刻，大量開發(fā)商仍然面臨招不到商的尷尬。

　　“原因是供應(yīng)量過(guò)大，惡性競(jìng)爭(zhēng)?！蓖跤榔娇偨Y(jié)認(rèn)為。但是商家的邏輯并不是貪小便宜，“不怕租金貴，就怕不掙錢”，而能讓品牌商有信心的商業(yè)項(xiàng)目則少之又少，所以遇到優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商，品牌商又將成為被挑選的弱勢(shì)方。

　　開發(fā)商當(dāng)然也有一筆如意賬，“不惜成本招商可以在兩類人面前講故事。”王永平說(shuō)，對(duì)地方政府承諾引進(jìn)知名品牌，可以在土地出讓中獲得“特殊關(guān)照”，省下的買地錢拿去補(bǔ)貼品牌商，“算下來(lái)可能還是賺的。”

　　地方政府在這個(gè)過(guò)程中似乎也并無(wú)損失，既獲得了土地財(cái)政又增加了GDP和稅收，還提升了城市形象，此外，在土地出讓環(huán)節(jié)又可以向開發(fā)商附加招商任務(wù)。

　　表面上看，只有不明真相的小業(yè)主、投資者是潛在的“受害人”。但理順內(nèi)在邏輯不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)利益相關(guān)方其實(shí)“一榮俱榮、一損俱損”。

　　政府的無(wú)序規(guī)劃導(dǎo)致大量的商業(yè)地產(chǎn)淪為“無(wú)效供應(yīng)”，招不到商影響稅收，開發(fā)商的資金鏈承壓又會(huì)導(dǎo)致潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，“最終形成一個(gè)惡性循環(huán)。”趙亮說(shuō)。

　　解救商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的N種辦法

　　不專業(yè)的進(jìn)入者，缺乏前期調(diào)研、論證，建造出大量工程設(shè)計(jì)不合理、定位不清晰的商業(yè)建筑，因此出現(xiàn)供應(yīng)和需求脫節(jié)的“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！?。解決這一問題，在王玉珂看來(lái)就是“想辦法把錯(cuò)位的供需接上”。

　　對(duì)于時(shí)間上的錯(cuò)位，陳仲偉告訴本刊記者，開發(fā)商可以延期開工、開業(yè)，避免商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上市的高峰期；地方政府則要從源頭上把握供地節(jié)奏，但這又關(guān)系到土地財(cái)政這一“宏大而復(fù)雜的問題，短期內(nèi)難以看到成效”。

　　相對(duì)容易取得效果的做法，還是開發(fā)商自救，“針對(duì)市場(chǎng)需求調(diào)整定位、改造結(jié)構(gòu)”，王永平介紹，調(diào)整成功者不乏案例。

　　位于北京阜成門的萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)，在成為著名的小商品批發(fā)市場(chǎng)之前，曾經(jīng)歷過(guò)巨虧。虧到什么程度呢？潘石屹曾打比喻“幾個(gè)股東搬個(gè)小板凳坐門口拿百元大鈔撕著玩，從早上一開門撕到下班，都沒商場(chǎng)一天虧的多”。后來(lái)，萬(wàn)通新世界調(diào)整了定位，從做“高端商場(chǎng)”改為做“批發(fā)市場(chǎng)”，以至于當(dāng)時(shí)的媒體都嘲諷北京將要出現(xiàn)五星級(jí)的批發(fā)市場(chǎng)。然而，調(diào)整后的萬(wàn)通新世界卻一下子火了。

　　陳仲偉也介紹說(shuō)，上海K11原來(lái)做得很一般，后來(lái)重新定位，與文化、藝術(shù)結(jié)合，比如辦莫奈畫展等，吸引了很多人流。

　　在電商對(duì)零售物業(yè)造成強(qiáng)力沖擊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一些百貨公司也出現(xiàn)了購(gòu)物中心化的趨勢(shì)，加入了餐飲、電影院等體驗(yàn)型物業(yè)。另外一些業(yè)態(tài)上的調(diào)整案例還包括大鐘寺中坤廣場(chǎng)、平安都匯天地、西單時(shí)代廣場(chǎng)等“棄商”改做寫字樓。

　　而對(duì)于辦公物業(yè)同樣過(guò)剩的二三線城市，那些招不到商或者爛尾的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在王永平看來(lái)，最好的挽救辦法恐怕就是“直接炸掉”。

　　政府的責(zé)任

　　面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的困局，政府處境尷尬。

　　投入公共財(cái)政“救助”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，對(duì)地方政府來(lái)講，既無(wú)驅(qū)動(dòng)力，也難免有利益輸送之嫌。王永平分析說(shuō)：“國(guó)外比較成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)形式如地鐵上蓋，在我們國(guó)家即便如北京這樣的城市，前十年一個(gè)都沒有，現(xiàn)在才開始出現(xiàn)。”

　　也有一些后期改造的所謂“地鐵上蓋”模式，如阜成門華聯(lián)商場(chǎng)?！斑@是開發(fā)商自己花錢挖，與地鐵二號(hào)線連接的。如果在土地出讓之前，把地塊周邊配套做好，既能提高地價(jià)，使公共利益最大化，又為商業(yè)發(fā)展省卻麻煩?！蓖跤榔秸f(shuō)。

　　趙亮認(rèn)為，化解商業(yè)地產(chǎn)難題，關(guān)鍵在于政府合理規(guī)劃商業(yè)用地的供給體量。

　　他認(rèn)為，在做區(qū)域商業(yè)規(guī)劃時(shí)，政府應(yīng)對(duì)區(qū)域人口發(fā)展作出合理預(yù)期，并借助商業(yè)規(guī)律對(duì)區(qū)域所能承載的商業(yè)體量作出預(yù)測(cè)，從而確定商業(yè)用地的供給面積。此外，在商業(yè)用地的供給次序上，應(yīng)先導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)吸引人群、完善生活配套，然后再發(fā)展商業(yè)，“商業(yè)用地可以提前規(guī)劃，但商業(yè)項(xiàng)目不宜超前建設(shè)”。

　　而現(xiàn)實(shí)是，目前商業(yè)地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，最受詬病的則是政府規(guī)劃無(wú)序?！霸絹?lái)越多的地方政府認(rèn)識(shí)到了商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，也開始做一些調(diào)整?！壁w亮說(shuō)。

　　杭州、蘇州最先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)出臺(tái)“調(diào)控”政策，如杭州提出商業(yè)地產(chǎn)的“四個(gè)一批”，即“退出一批、升級(jí)一批、調(diào)整一批、改造一批”；2014年1 月27日，蘇州市政府發(fā)布了首個(gè)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)新政，內(nèi)容主要涉及商業(yè)地產(chǎn)“售后包租”銷售凍結(jié)項(xiàng)目網(wǎng)上簽約、商業(yè)項(xiàng)目預(yù)售前30%建筑面積必先凍結(jié)三年等，被蘇州業(yè)內(nèi)稱為“冰凍五條”。

　　在王永平看來(lái)，政策調(diào)控是階段性的，“也不是完全科學(xué)，沒踩到點(diǎn)子上，效果有限”，但是“管總比不管好”。