鏈家地產(chǎn)力推連環(huán)單 買房者錢房兩空

　　【導讀】北京一名業(yè)主準備小房換大房，鏈家地產(chǎn)力推“連環(huán)單”，讓業(yè)主先買后賣，并保證小房限時賣出。然而簽約幾個月后，小房遲遲無法賣出，大房房主不得不把房屋另賣他人，買房者錢房兩空?！短焯?15》今天聚焦：警惕房屋中介忽悠人的“連環(huán)單”。

　　臺海網(wǎng)(微博)9月19日訊 據(jù)經(jīng)濟之聲《天天315》報道，北京一名購房者為改善居住條件，賣小房換大房，鏈家地產(chǎn)力推“連環(huán)單”，讓業(yè)主先買后賣，并保證買大房后，小房可限時賣出。結(jié)果簽約幾個月后，小房遲遲無法賣出，大房房主不得不將房另賣他人，購房者錢房兩空。現(xiàn)在業(yè)主準備起中介，中介也說要反訴業(yè)主。簽定“連環(huán)單”后，小房賣不掉，大房沒買成，交易無法繼續(xù)，中介費到底該不該退？

　　在政策出現(xiàn)松綁苗頭、房價下跌等多重因素影響下，換房人開始出手了。在剛剛過去的8月份，北京市二手房市場延續(xù)了7月份成交量回升的勢頭，成交量環(huán)比增加4.65%。在這些購房者當中，有相當一部分人是“先賣后買”或者“先買后賣”的換房群體。換房群體已成為購房者群體中重要的組成部分，而現(xiàn)在選擇簽訂“連環(huán)單”換房的人數(shù)也越來越多。

　　向我們本期節(jié)目投訴的業(yè)主，并不是7、8月份換房群體中的一員，他今年3月就計劃換房，當時在中介公司的力薦下簽訂了“連環(huán)單”，選擇了先買后賣，但簽訂連環(huán)單后，小房遲遲無法賣出，大房房主不得不將房另賣他人，業(yè)主現(xiàn)在是錢房兩空，還有可能被中介公司告上法庭。她的經(jīng)歷可以提醒準備簽訂連環(huán)單換房的業(yè)主注意，簽“連環(huán)單”時，注意合同內(nèi)容，別聽中介忽悠。

　　我們一起來了解具體是怎么回事。北京業(yè)主小瑩(化名)今年3月份計劃換房，當時房價下行跡象還不明顯。

　　小瑩：我是從去年下半年開始就看房子，因為我父母要來北京這邊住，我房子太小，北京限購嘛，就想賣了小的換個大的，一直找的鏈家來看。今年3月份的時候看中一套房子，去這個房子里面看的當天，經(jīng)紀人就說下午咱們約房主見個面，我說我剛看第一個房，家人還沒商量，他說也不是要談買賣，有了買家，我們才能把賣家約過來，顯得我們有誠意，你們可以做下來聊一聊。我就答應(yīng)了，見面的時候，就聊這個房子的情況，又聊了價格，下午一直聊到晚上天都黑了，餓著肚子聊了很久，到最后中介費也擺出來聊了，就差不多這個事就要成，然后我就說，我說以小換大，我因為單身，是北京限購的對象，所以我不能名下同時有兩套房，我名下這個小房子怎么辦？然后鏈家的經(jīng)紀人跟我說，你的房子小，而且總價低，以我做了10多年的經(jīng)驗來看，我給你一個多月，滿打滿算兩三個月肯定能賣出去，咱們先把這個大的房子簽下來，然后再走大房子的手續(xù)的過程中，我們就給你賣這個小房子。

　　中介公司經(jīng)紀人保證小房可限時賣出，并且還能多賣5萬元。為了盡可能節(jié)約成本，小瑩同意先買后賣。

　　小瑩：我如果賣了小的，再去買大的，中間有可能賣了小的找不到合適的大的，或者說這中間必須得租房子有一段時間。而且我們在看房子的時候，經(jīng)紀人也提醒我說，你最好先定下這套房子，他說這套房子好多人都在談，估計今天晚上這房子就出手了，就談成了，最好先把這套訂下，你如果不定下的話，等你的房子賣完了之后，你找不到這樣合適的房子了。當時我還由于談一些的細節(jié)的時候，我說萬一我這房子賣不出去怎么辦，賣家人也特別好，房主就說我們之間交易這個房子的流程，時間我給你留的長一點，中介那邊就說全北京鏈家有多少家店，全都掛你這個房子，給你往外推，當天中午看了房子，當天下午約了房主見面，當天晚上就把合同簽了，中介費五萬，房主那邊訂金兩萬，第二天就給房主打了兩萬塊錢。

　　新房已經(jīng)“下定”，卻遲遲等不到舊房的買家，小瑩趕緊聯(lián)系北京鏈家地產(chǎn)管莊東一時區(qū)店的店長仲店長，商量對策，這時仲店長還是信心滿滿，說舊房肯定可以賣出。

　　仲店長：你看我們現(xiàn)在就是成交的，這兩天我們一直在成交房子，真的，不騙你，我現(xiàn)在有兩個單子還在手上呢，還沒報合同呢。

　　小瑩：也是像我這樣，被你們說服的，沒有購房資格先簽了，是嗎？

　　仲店長：因為換房都是這樣，換房都是同一資質(zhì)，但是你必須得看好哪個，你得先買，先買完之后，然后自己那個都在我們那賣。你看我們剛簽了那個，他是月季園的一個業(yè)主，他也是外地人，天津人，在北京就買一套房子，然后買的那兩居室給簽了，然后買了，之后就賣了武夷花園那個房子，也是剛簽了沒有一周的時間。確實是，還有一個南北通透的房子，業(yè)主在城里邊換學區(qū)房，就是現(xiàn)在已經(jīng)簽完了，就等著賣這邊的房子，它只能是這樣，先把自己的看好的房子定下來，先把那個房子固定住，等于這房子已經(jīng)選好了，然后自己再去騰往出賣，現(xiàn)在換房子都是這樣，不光是咱們這一單，不管怎么樣都得按程序走，因為換房只能這樣才能換成功。

　　小瑩：反正我沒換過什么房子，我也沒什么經(jīng)驗。

　　工作人員：你要是不先訂下來，你要先把你房子賣完之后，在買的過程當中，你住哪？

　　仲店長：還有一個就是在買的過程當中，你不敢保證，雖然現(xiàn)在咱們的市場秩序比較平穩(wěn)，或者說走下行趨勢，但是你先賣完之后，然后之后再去買，咱們不一定說市場到底什么樣子，萬一賣不出去對你來講也是一個損失，所以我們覺得您這邊首先是時間的問題，第二也得有信心。這剛剛過去一個月。

　　舊房一直到現(xiàn)在都還沒有賣出，好在小瑩早已和大房房主協(xié)商好應(yīng)對辦法，現(xiàn)在大房房主已經(jīng)將房屋另賣他人。

　　小瑩：房子到現(xiàn)在也沒有賣出，到后來一進5月份，樓市就開始不好了，一開始我們簽完合同的時候，4月份他們還常常來帶人來看房子，一進了5月份之后，樓市轉(zhuǎn)不好了之后，就是一周一周的沒人來看，我們心里就毛了，因為按合同執(zhí)行的話，我們?nèi)绻荒苋缙谕瓿蛇^戶，時間在那卡著，我們得交20%的違約金，20%差不多是大概算了一下是40多萬。直接就沒人來看了，我們心里沒有底了，就趕緊約房主，最后我們提出來一個方案，合同剛剛簽了一個月左右的時間，我們說這個時候房主的房子也掛出來賣，因為房主說他也是著急用錢，他給孩子換學區(qū)房，他等著這一大筆錢，我們說那你就抓緊時間也掛出來賣，如果說你們的房子能賣掉的話，我們的訂金也不要了，我們說這期間我們也抓緊時間賣，積極的賣，只要我們的房子一賣掉，我們馬上回來優(yōu)先買你們的房子，保留我們的購買權(quán)，房主也不大樂意，但是之后也沒再表現(xiàn)過異議，這期間我們就是努力賣房子，你都想象不到，我晚上睡覺，我做夢夢見我房子賣出去了，大概到8月中旬之間我接到鏈家一個電話，說房主那邊來電話了，說是他的房子賣掉了。

　　小瑩在和房主協(xié)商好，同時售賣房屋，但保留自己的優(yōu)先購買權(quán)后，然后就開始瘋狂地在各大二手房交易網(wǎng)站及論壇里發(fā)布賣房信息，做夢都在賣房子。遺憾的是，經(jīng)過努力后，舊房到現(xiàn)在都沒有賣出，大房房主也已經(jīng)將房子另賣他人，現(xiàn)在小瑩只能接受現(xiàn)實。交易無法繼續(xù)，小瑩以為鏈家地產(chǎn)會退回她買房時支付的中介費，但遲遲沒人聯(lián)系她，后來她主動向鏈家地產(chǎn)提出退回中介費的要求，但被對方一口回絕。溝通多次后，北京鏈家地產(chǎn)管莊東一時區(qū)店的店長同意退還小瑩3600元，并稱是看女人家家的可憐，才同意退回部分錢款。

　　小瑩：我說這些服務(wù)都還沒開始，你一分不退不合適吧，然后店長說鏈家沒有這個規(guī)矩，就是一分不退，后來我說有一部分是房屋評估費，這個還沒有發(fā)生應(yīng)該退給我，一共只有600塊錢，說那行這個可以退給你，我說那你其他的服務(wù)也沒發(fā)生，為什么不退呢。我打了鏈家總部的投訴電話，后來店長給我打電話說，我們商量了再退你三千，我說這個是什么依據(jù)呢？店長說，這個錢就是情分錢，看你女人家家的可憐，所以退你3600，我說那我不能接受。我就又跟總部投訴那邊給它反饋，他說我給你區(qū)域經(jīng)理的電話，跟他溝通的時候，我說因為他知道我無購房資格，我也知道我無購房資格，但是他的承諾促使我簽了這個合同，我覺得我們責任分擔吧，你們退我一半的中介費。這話說了以后，我很意外的，通過鏈家其他的店面拿到了一張鏈家的服務(wù)承諾書，我拿到這個是一個復印件，編號是00610000000001，全稱是鏈家地產(chǎn)簽約服務(wù)承諾書，看到這個的承諾書我有點不淡定了，第五條寫的清清楚楚交易不成功承諾，然后后邊是用紅線把后面整個一句話，標出來的，是這么寫：在交易過程中，任何原因造成的交易不成功，我們承諾退還您所交納的中介服務(wù)費，括號不包含實際發(fā)生的代收評估費、擔保費、及支付給業(yè)主的購房訂金客戶括弧。我就拿著這個承諾書，你們對外有這么一個文件，所以我主張退還我們所有的中介費5萬，他說這個事沒法談了，我說中介也很不容易，你們可以留個幾千塊錢作為他們的勞務(wù)費，我這可以接受，比如說你退我4萬5行不行，然后他們說面談。

　　接到投訴后，記者撥通了鏈家地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理黃經(jīng)理的電話，讓人意外的是，他說現(xiàn)在鏈家地產(chǎn)準備起訴客戶小瑩。

　　經(jīng)理：因為是買賣雙方和我們?nèi)街g一個事，因為現(xiàn)在我們也正在處理，我們也在等網(wǎng)簽，現(xiàn)在有可能她不起訴我們，我們通過法院起訴她，現(xiàn)在走這么一個流程。

　　記者：第三方不是已經(jīng)跟她解約了嗎？

　　經(jīng)理：沒有，誰跟他們解約了，根本就沒有。

　　記者：是這樣，那個房主已經(jīng)跟她解約了。

　　經(jīng)理：沒有，這個我們是不知道這事的，因為我們簽的合同是簽的三方合同，我們?nèi)胶贤F(xiàn)在根本解約呢，所以到現(xiàn)在也談不上解約呢？

　　記者：您這邊為什么要起訴呢？

　　經(jīng)理：因為業(yè)主涉及到一房二賣，她也涉及到一些問題。我們現(xiàn)在這邊也遞交法務(wù)，她現(xiàn)在不起訴我們，我們現(xiàn)在也正要著手起訴她呢。

　　當記者再詢問其他問題時，黃經(jīng)理回復，媒體沒有權(quán)利核實這些事。

　　黃經(jīng)理：現(xiàn)在所有的事都要經(jīng)過區(qū)法院去處理，現(xiàn)在你也沒權(quán)利去核實這些事，因為我跟您說完了之后您也做不了主，你不可能說我對還是她對，因為你是一個新聞部門。這個事到底是誰對，誰也不知道，所以我們只能通過法院去解決。

　　媒體在報道前，有義務(wù)向各事件相關(guān)方核實清楚事實，確保報道內(nèi)容客觀公正。黃經(jīng)理在剛接到記者電話時強調(diào)，“你們報道要客觀公正”，但是記者向他詢問相關(guān)問題時，黃經(jīng)理又提到，媒體沒有權(quán)利核實。我們想問這位黃經(jīng)理，您不妨說說，我們的記者應(yīng)該怎么做？　

　　現(xiàn)在業(yè)主準備起中介，中介也說要反訴業(yè)主。簽定“連環(huán)單”后，小房賣不掉，大房沒買成，交易無法繼續(xù)，中介費到底該不該退？記者后來又以業(yè)主的身份撥通了北京鏈家地產(chǎn)管莊東一時區(qū)店的電話，門店客服人員說可以簽連環(huán)單，沒有主動提示風險，只是多次提到現(xiàn)在市場挺好的，房子不會賣不出去。

　　記者：大的已經(jīng)買了，小的賣不出去怎么辦？

　　客服：現(xiàn)在市場挺好的，而且這種連環(huán)單挺多的，您小的賣出去，再換一個比較大的房子都有，兩居換三居的都有。

　　記者：現(xiàn)在這種簽連環(huán)單的人比較多是嗎？

　　客服：對，現(xiàn)在也是自己也房子了都?！?/P>

　　記者：如果說我這邊大房買了，訂金交了，小房這邊沒賣出去，訂金和中介費你還能退給我嗎？

　　客服：一般房子不錯的話，就是成交周期長短，不會說賣不出去。

　　記者：萬一沒賣出去的話，怎么辦？中介費能退嗎？

　　客服：這個肯定不行。

　　后來記者又以業(yè)主身份撥通了鏈家地產(chǎn)另一位區(qū)域經(jīng)理的電話。這位區(qū)域經(jīng)理提示，如果單子沒有操作完，可以退費。

　　經(jīng)理：連環(huán)單在整個操作過程當中或多或少是有風險的，就是不太可能保證您買完房子之后，100%到哪天，什么價格能幫您賣出去，所以您在買房和賣房的過程當中你或多或少要考慮一下。

　　記者：交完訂金，交完中介費，如果我這邊自己的房賣出去，押金和中介費還能退嗎？

　　經(jīng)理：正常情況下，單子沒有操作完代理費是可以退，但是前提如果你那時候簽了買賣合同，你得需要把那頭解了約之后這個中介費才能退，因為這涉及到三方一個單子。

　　記者：如果是解約的話，解約之后是可以退的是吧？

　　經(jīng)理：可以，如果說我們沒有操作下去，是可退的。

　　專家點評：

　　記者看到小瑩提供的投訴資料中，有一份鏈家地產(chǎn)簽約服務(wù)承諾書和一份解約通知書，承諾書沒有填寫內(nèi)容，小瑩說這是其他門店提供給她的，承諾書中第5條為“交易不成功承諾：在交易過程中，任何原因造成的交易不成功，我們承諾，退還您所繳納的中介服務(wù)費(不含實際發(fā)生的代收評估費、擔保費及支付給業(yè)主的購房定金)”。記者向鏈家地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理詢問過，這個承諾書每個門店都有，一般在和業(yè)主簽約時，都會提供給業(yè)主一份。不知小瑩簽約的門店，為何沒有讓業(yè)主填寫的承諾書。解約通知書上寫著，現(xiàn)通知乙方小瑩，丙方北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司解約。既然已經(jīng)解約，中介公司是否就應(yīng)該退回小瑩繳納的5萬元中介費？

　　今天參與節(jié)目的嘉賓：經(jīng)濟之聲特約評論員包華、北京潮陽律師事務(wù)所律師邵桐，一起來討論相關(guān)問題。中介的后期服務(wù)，包括資審、網(wǎng)簽、過戶等等什么都沒有啟動，現(xiàn)在第三方也已經(jīng)解約，中介公司是否就應(yīng)該退回小瑩繳納的5萬元中介費？

　　包華：就現(xiàn)實這個案例而言，很難退，因為中介公司所收費它是分項目的，這5萬塊錢可能分在不同的項目上，比如說居間費用，這筆費用在中介服務(wù)的費用里面占大頭的，它一般相當于購房款的1.5-2%。在這種情況下，如果雙方已經(jīng)交易達成，往往中介公司不會再去退居間服務(wù)費用了，而這個可能是現(xiàn)在業(yè)主購房人損失最大的一塊。至于后邊所說的，比如說代為辦理抵押、代為辦理擔保、代為辦理貸款等，這些手續(xù)費用不是太高，可能就是幾千塊錢而已，如果是確實沒有操作的話，這筆費用是能退出來的，但是在整個5萬塊錢中介費里這是一個非常小的比例，所以我覺得就目前這個案例來說，購房人想去全額退回款項是非常困難的，尤其是在承諾書沒有簽署的情況之下。

　　經(jīng)濟之聲：您剛才提到了承諾說沒有簽署，我們假定說它承諾書簽署了，承諾書第五條當中提到，交易不成功承諾在交易過程中任何原因造成的交易不成功，我們承諾退還您所繳納的中介服務(wù)費，那么剛才您剛才所說的那個理由，我們跟這條承諾放在一起的話，作何理解呢？

　　包華：承諾書應(yīng)該是我們中介公司在草擬的示范性文本，在交易過程中為了幫助客戶打消交易顧慮，提高中介公司的信任度作出的承諾，承諾的范圍也只是針對中介費用而言。所以我覺得如果這份承諾如果簽署的話，那么對于購房人來退還費用是非常有利的，但是很遺憾的是，這個案例里沒有簽署這個承諾書，所以也不能把它作為一個三方來判定權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。

　　經(jīng)濟之聲：而且甚至小瑩就沒有聽說過有這樣一個承諾書，她手里這份承諾說是其他門店所提供給她的，這一條我們要特別注意一下。我們現(xiàn)在看到小瑩的手上還有一個解約通知書，上來寫的是通知乙方小瑩，丙方北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司解約，那么現(xiàn)在我們聽到我們的記者在和我們的中介進行溝通的時候，中介公司也就是鏈家地產(chǎn)方面說還沒有解約，它不知情第三方已經(jīng)解約一事，邵桐律師從法律層面上來說，第三方出具的節(jié)約通知書，是不是可以證明三方都已經(jīng)的知道了解約的事情，它是否有法律效率？

　　邵桐：我認為如果是鏈家這方出具的解約通知書，而且蓋了章了我認為可能是有法律效益的，雙方之間的合同也就不復存在了。那么雙方之間的權(quán)利義務(wù)還是要根據(jù)合同當中的約定，比如說仲裁條款、比如說相應(yīng)的責任，肯定還是要按照合同當中約定來執(zhí)行的。

　　經(jīng)濟之聲：換句話來說，既然鏈家地產(chǎn)方面已經(jīng)出具了解約通知書，他們的區(qū)域經(jīng)理也好，門店經(jīng)理也好，就不能說他們不知道這個合同已經(jīng)解約了。

　　邵桐：只要有相應(yīng)的證據(jù)可以證實他們出具了解約通知書，就可以證明這個合同已經(jīng)解除了。

　　經(jīng)濟之聲：小瑩說，中介承諾小房子一定能速銷賣出，他們才敢簽約，購買大房子，而小房子始終沒有賣出，這也是現(xiàn)在無法執(zhí)行大房子合同的關(guān)鍵原因，中介是否也應(yīng)該為交易無法繼續(xù)，承擔責任？包華從你的專業(yè)角度房產(chǎn)交易專業(yè)角度來說，鏈家地產(chǎn)方面在這樁三方交易當中是否也存在著一些責任？　 

　　包華：不僅是存在責任的問題，而且是存在一個重大的過錯，也就是說在選取一種交易模式的時候，一定要告訴自己的客戶，這個交易模式中存在的風險是什么，這個案件中明顯是中介公司在撮合雙方交易，并且在說服購房人采用連環(huán)單方式來賣方的情況下，并沒有對購房人做出風險提示。而且記者在進行暗訪的時候，我們也聽到，鏈家公司的工作人員，也沒有做任何的風險提示，在這種情況下，作為一個的專業(yè)的中介機構(gòu)，其實本身也是的失職的。另外，這種交易模式中，鏈家公司不僅是一個咨詢方，更多的它還是一個具體的操作方，它給客戶提供這樣的交易模式，同時說服客戶相信這種交易模式的可靠性，而且代為履行這種交易模式，所以它的責任是非常重大的，所以如果沒有做任何的風險提示，如果在履行過程中，依然沒有給客戶其他的一些建議，避免客戶發(fā)生損失的話，我認為中介機構(gòu)它的責任非常大，需要承擔一定的責任。

　　經(jīng)濟之聲：小瑩后來登陸北京市建委網(wǎng)站查詢，經(jīng)紀人楊梅、店長仲維超都沒有經(jīng)紀人資質(zhì)備案，合同上，中介簽的是完全陌生的2個經(jīng)紀人的名字，這是否在掩藏楊、仲二人無資質(zhì)的事實？

　　包華：這種做法在中介機構(gòu)我所了解到的情況，都是非常常見的，您具體溝通的這個人可能沒有經(jīng)紀資質(zhì)，那么有經(jīng)紀資質(zhì)的人，最多是在合同當中做一個署名，這種情況在經(jīng)濟行業(yè)非常普遍，我并不是說一定要強調(diào)這個經(jīng)紀人通過考試，他的水平一定能通過大家滿意，不是這個意思，我是想說，如果這個人確實沒有經(jīng)紀資質(zhì)，你告訴我們的客戶，讓我們的客戶能有所了解，對于他提供的服務(wù)能有所的判斷，這個是最起碼的誠信程度，如聯(lián)誠信都沒有的話，中介公司它的作用也蕩然無存了。

　　經(jīng)濟之聲：邵桐律師，有一個法律方面事情，我想向您做一個的簡單的咨詢，就是我們在向鏈家來資訊或者核實相關(guān)事實的時候，鏈家方面的黃經(jīng)理給我們強調(diào)你們的報道要客觀公正，但是我們的記者向他詢問相關(guān)的問題的時候，又提到媒體沒有權(quán)利進行核實。那么從相關(guān)的法律規(guī)定上來說，我們記者應(yīng)該做什么，不應(yīng)該做什么？　 

　　邵桐：我認為記者核實相關(guān)的事件的真實性，以及相關(guān)問題的細節(jié)的時候，我覺得鏈家公司的負責人員應(yīng)當如實的答復。但是我們國家對于新聞報道是有相關(guān)規(guī)定的，對方當事人或者不特定的人員在拒絕新聞核實的情況下，法律沒有一個規(guī)定的強制的義務(wù)，說他必須配合，所以這就造成了我們在核實新聞報道細節(jié)的時候遭到拒絕，但是沒有法律依據(jù)來強制約束的這種情況出現(xiàn)。

　　經(jīng)濟之聲：最后一個問題請教包華，現(xiàn)在中介公司現(xiàn)在在大力推行“連環(huán)單”，這個連環(huán)單出現(xiàn)的背景就是現(xiàn)在限購的政策，我們剛才也說了中國挺有意思，它總是上有政策、下有對策，中國人總是能相處各種各樣的辦法，來規(guī)避某些政策的制約，這是不是會擾亂正常的房屋交易的秩序，會帶來多大的影響？

　　包華：連環(huán)單本身這種交易模式，其實是可以理解的，因為兩邊都是一個合理住房更新或升級的需求，那這種合理需求存在的情況下，才會有這樣的交易模式出現(xiàn)。關(guān)鍵這種交易模式有它天生的弊病就在于它的不確定性，只要我們在設(shè)計我們的產(chǎn)品，在設(shè)計我們服務(wù)類型的時候，我們可以把這些不確定性告知我們的購房人或者賣房人，而且得到他們的理解支持，同時能夠設(shè)立相應(yīng)的一些條件或者一些模板，能夠回避這樣一些責任就可以了。我們現(xiàn)在出現(xiàn)的問題并不是連環(huán)單本身的它自己客觀模式和合理需求的問題，而是我們現(xiàn)在在使用這種交易模式是，沒有盡到一個審慎義務(wù)，沒有盡到一個盡職盡責的義務(wù)，在這方面出現(xiàn)了問題，所以我認為這種交易模式可以再進一步的提高和更新，以滿足買賣雙方的要求。