中國版“兩房”啟動
將撬動10萬億“沉積資產(chǎn)”？
臺海網(wǎng)(微博)10月20日訊 據(jù)揚子晚報報道，央行“9·30 房貸新政”出臺半個多月，已在各地樓市掀起不小波瀾。而作為新政另一個重要武器的房貸證券化也引起了各界廣泛關注。作為上世紀60年代最重要的金融創(chuàng)新之一，美國“兩房”(房利美、房地美)貸款證券化曾大大提高市場資產(chǎn)流動性，但由此引發(fā)的2008年金融次貸危機至今仍在影響著全球經(jīng)濟。業(yè)內人士表示，中國版“兩房”開閘有利于信貸環(huán)境寬松，或將撬動10萬億元房貸資金，但同時也要嚴防房地產(chǎn)金融泡沫風險。
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將可拓寬房貸資金來源
“9·30房貸新政”中提出，增強金融機構個人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
業(yè)內人士介紹，MBS最早于上世紀60年代在美國出現(xiàn)，是銀行及儲蓄機構利用其貸出的住房抵押貸款發(fā)行的一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。美國住房抵押貸款證券在完成利率市場化之后快速發(fā)展，MBS余額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元，極大促進了美國金融市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
“MBS的作用在于解決商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款造成的期限錯配和流動性問題，拓寬房貸資金來源。”重慶大學金融研究中心副主任陳晴指出。央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，房地產(chǎn)貸款余額達16.16萬億元人民幣，其中，個人購房貸款余額10.74萬億元，占比高達66.5%。“這部分龐大的沉積資產(chǎn)限制了銀行放貸規(guī)模，增加了還貸風險，推高了房貸成本。”也就是說，一旦我國MBS啟動，將可以撬動10萬億元“龐大的沉積資產(chǎn)”進入房貸渠道。
收益率低，市場需求不足
銀行推行MBS積極性不高
民生證券分析師鄒恒超認為，若MBS得以推行，對購房者和投資者來說都能從中獲益。
不過業(yè)內人士介紹，我國MBS市場發(fā)展在2005年才起步，雖然目前政府再次提出鼓勵發(fā)展，但由于配套制度不完善，政策真正落地尚需時日。
據(jù)悉，2005年，國家開發(fā)銀行和中國建設銀行曾作為試點單位，被批準分別進行信貸資產(chǎn)證券化(ABS)和住房抵押貸款證券化(MBS)的試點。但僅由中國建設銀行分別于2005年12月和2007年12月在全國銀行間債券市場發(fā)行過兩期RMBS(銀行資產(chǎn)證券化)。
“MBS難一蹴而就，市場和技術性問題可能會制約MBS市場短期的大規(guī)模擴張?！鄙虾Ｆ謻|發(fā)展銀行金融市場部宏觀分析師曹陽說，MBS微觀定價中缺乏違約率、提前償還率等參數(shù)的可靠經(jīng)驗估計。此外，目前市場利率風險低、高收益的替代性資產(chǎn)較多，MBS資產(chǎn)可能缺乏吸引力。
專家指出，由于收益率低，市場需求不足，銀行推行MBS的積極性不高。有消息稱，交通銀行、招商銀行等正就房貸證券化展開內部調研，但尚無具體時間表。
“雖然政策提出鼓勵MBS的發(fā)展，但是當前情況下起點太低，還需要完善MBS相關政策，理順流程，并為銀行提供發(fā)展的平臺，建立非銀行住房抵押貸款公司等。”中投顧問高級研究員鄭宇潔說。
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防范風險應如何走？
又該吸取怎樣的教訓？
“成也蕭何，敗也蕭何”。作為典型的房地產(chǎn)金融衍生品，MBS在促進美國金融市場和房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的同時，也因“兩房”對不良基礎資產(chǎn)多次打包出售，發(fā)展速度過快、規(guī)模過大，最終隨著房地產(chǎn)市場泡沫破裂，引發(fā)了次貸危機。如今，隨著中國版“兩房”的啟動，不少專家和市場人士也表示了擔憂。我們應該如何走，又吸取怎樣的教訓？
有分析人士指出，在當前我國整個經(jīng)濟杠桿較高的情況下，過快推進MBS可能會加大我國房地產(chǎn)金融風險。此外，MBS一旦大規(guī)模發(fā)行，房地產(chǎn)泡沫向金融系統(tǒng)傳導的防火墻將被拆除。山西證券分析師張旭認為，MBS和REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)為代表的房地產(chǎn)企業(yè)融資工具更加豐富，房地產(chǎn)金融行為更加市場化，風險也進一步被延后且鏈條延長。
專家提出，推進MBS實施，需要防范房地產(chǎn)金融泡沫風險，對購房者的資格審查不能松懈，銀行不能僅僅看重自身利益，而不顧房地產(chǎn)市場整體風險，按照審慎原則，加強監(jiān)督和管理。
“如果MBS僅限于在銀行間市場交易的話，可能會出現(xiàn)銀行之間達成一個相互購買對方產(chǎn)品的默契，以將貸款資產(chǎn)騰挪到表外，逃避信貸監(jiān)管?！必斀?jīng)評論員余豐慧表示。
業(yè)內人士還表示，在目前我國房地產(chǎn)市場正在調整的背景下，不宜過快推行MBS,這將會增加房地產(chǎn)金融風險，阻礙房地產(chǎn)市場以及經(jīng)濟轉型升級。新華
