膨脹的房企
日前，商業(yè)文明聯(lián)盟創(chuàng)始人、《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》前總編輯秦朔撰文指出，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)資本主義時(shí)代，房子被賦予了更多金融屬性，已被當(dāng)作金融工具和資本來運(yùn)作。
秦朔在文中直指：“如果說囤地、捂盤、炒地、炒房、加杠桿等等，可以作為房地產(chǎn)資本主義的早期形態(tài);現(xiàn)在則是中盤，就是大規(guī)模使用金融工具(貸款和金融機(jī)構(gòu)的場(chǎng)外配資)，盡可能加杠桿，充分利用地價(jià)上升來擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表;負(fù)債越多越好，用‘負(fù)債’競(jìng)逐‘資產(chǎn)’(包括房地產(chǎn)公司股權(quán))，然后拉升資產(chǎn)價(jià)格，或者快速周轉(zhuǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，以現(xiàn)金流為依托進(jìn)一步融資擴(kuò)張。”
8月30日披露中期業(yè)績(jī)報(bào)告的中國(guó)恒大集團(tuán)(3333.HK)以9999.15億的總資產(chǎn)規(guī)模，以及1.86億平方米土地儲(chǔ)備稱冠行業(yè)，但伴隨著其擴(kuò)張的同時(shí)，其杠桿的極致運(yùn)用也成為資本市場(chǎng)擔(dān)憂的焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，恒大今年中期資產(chǎn)負(fù)債率為81.79%，意味著該公司近萬億的資產(chǎn)中，有8成來源于負(fù)債，即便不考慮其中的預(yù)收賬款等非負(fù)債因素，其負(fù)債狀況也不甚樂觀。美銀美林發(fā)表研究報(bào)告顯示，如果加上永續(xù)債等資本工具，恒大實(shí)際負(fù)債比率高達(dá)430%，公司負(fù)債比率維持在非常高水平。
無獨(dú)有偶，萬科(000002)、碧桂園(2007.HK)這兩家年銷售規(guī)模位于國(guó)內(nèi)前三的公司在今年上半年的資產(chǎn)負(fù)債表也呈現(xiàn)杠桿放大趨勢(shì)。其中，萬科資產(chǎn)負(fù)債率由2015年末的77.71%上升至2016年中期的80.61%，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率則由2015年底的75.32上升至2016年中期的78.20%。
一線巨頭尚且如此，二三線房企的負(fù)債率也難逃一“高”。
Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年以來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率逐年攀升，到2015年達(dá)到74.61%的新高點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)今年年中的《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》也顯示，上市房企2015年負(fù)債水平保持高位運(yùn)行，凈負(fù)債率均值為96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。
行業(yè)負(fù)債水平上升的結(jié)果是房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的大幅度膨脹。上述房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，2015年上市房企總資產(chǎn)均值為586.18億元，同比上升30.88%;凈資產(chǎn)均值為157.71億元，同比上升23.44%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。
行業(yè)整體杠桿水平的擴(kuò)大，在一定程度上是受到國(guó)內(nèi)融資環(huán)境寬松、融資成本走低的推動(dòng)。多家公司披露的中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年開發(fā)商融資成本已創(chuàng)下近年新低，國(guó)際及國(guó)內(nèi)公司債券利率連創(chuàng)新低：今年1月份，保利地產(chǎn)發(fā)行的“3+2”年期規(guī)模為25億的公司債票面利率僅為 2.95%，成為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上首支突破 3%的房企公司債券;萬科2016年 4月通過 Bestgain Real Estate Lyra Limited 進(jìn)行了第五次票據(jù)發(fā)行，此次發(fā)行的 3 年期定息票據(jù)合計(jì)金額為 36.5 億港幣，票面利率為 2.50%，幾乎創(chuàng)下了同行業(yè)國(guó)內(nèi)及國(guó)外利率最低融資紀(jì)錄。
