40家房企舉債5828億元

永續(xù)債重出江湖恐成利潤黑洞

　　■本報記者 王麗新

　　多個融資渠道遭封堵之后，有房企利潤“黑洞”之稱的永續(xù)債和信托資金，開始再度走向臺前，甚至其規(guī)?？赡苓M一步擴大，成為部分房企熬過本輪調控的重要融資渠道。

　　《證券日報》記者根據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)獲悉，2017年前9個月，40家典型房企融資額達5828億元人民幣。

　　有業(yè)內人士稱，房企融資渠道目前仍舊收緊，有些開發(fā)商已經(jīng)重啟永續(xù)債融資，或者加大信托融資額度，未來這些資金的成本將進一步侵蝕利潤。

　　融資成本升高

　　在融資成本方面，同策咨詢研究部表示，以9月份為例，上述40家典型房企所有已披露融資成本均高于5%，其中銀行口徑的中期票據(jù)、境內、海外銀行貸款利率相對來說較為平穩(wěn)，而更為市場化的公司債、其它債權融資則利率波動更大。

　　具體來看，銀行口徑中，中南建設為子公司擔保融資2.1億元，期限為3年期、利率為5.23%；公司債方面，9月份僅有的一筆公司債為世茂股份發(fā)行的10億元3年期公司債，利率為5.15%；中期票據(jù)方面，僅有的一筆中期票據(jù)為泰禾集團成功發(fā)行的第二期20億元中期票據(jù)，為3年期利率7.5%。而融資成本最高的一筆為中南建設通過應收款債權轉讓融資10億元，期限為3年期，利率為9%。

　　值得一提的是，《證券日報》記者注意到，隨著公司債發(fā)行收緊，過去幾年一度成為房企“豪賭”式融資的兩種融資方式開始再度走向臺前，即信托融資和發(fā)行永續(xù)債。

　　永續(xù)債再度流入地產(chǎn)

　　在同策咨詢研究部監(jiān)測的40家典型房企9月份融資中，信托貸款籌資總額位居第二，較8月份大幅提升（增加501.82%），涉及5家上市房企9筆信托貸款，融資總額等同人民幣86.06億元。而這幾家房企中不乏提出3年左右即實現(xiàn)3000億元銷售規(guī)模的房企。

　　不過，信托融資已經(jīng)是一些房企常規(guī)化的融資渠道。在多個融資渠道被封堵的情況下，開發(fā)商也正在拓寬融資渠道，包括嘗試新渠道，甚至包括ABS等表外融資方式。

　　同策咨詢研究部表示，在已披露的數(shù)據(jù)中，9月份融資成本最低的一筆是中國金茂發(fā)行總額2億美元的優(yōu)先擔保永久資本證券的新證券，起始利率4%；其次，世茂房地產(chǎn)完成發(fā)行65億元資產(chǎn)支持票據(jù)，其中優(yōu)先A級總額為人民幣38億元，票面利率4.5%，優(yōu)先B級票總額為人民幣24億元，票面利率為5.3%，次級票總額為人民幣3億元；保利地產(chǎn)通過中信·保利地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項計劃完成商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款證券化（CMBS），實際收到認購金額35.3億元，其中優(yōu)先級資產(chǎn)35億元，預期收益率為4.88%；遠洋集團發(fā)行6億美元永久性次級有擔保資本證券，首期利率4.9%。

　　值得注意的是，7月份以來，綠城中國、遠洋集團、中國金茂和華僑城等大型房企都啟動了永續(xù)債融資。永續(xù)債，也叫無期債券，是非金融企業(yè)（發(fā)行人）在銀行間債券市場注冊發(fā)行的“無固定期限、內含發(fā)行人贖回權”的債券。永續(xù)債沒有明確的到期日期，或者期限非常長，但大部分的永續(xù)債都是帶有贖回條款的，發(fā)行人擁有在條款約定的某一個時間段內按照某種價格贖回的權利。

　　有業(yè)內人士向《證券日報》記者表示，永續(xù)債之所以成為利潤“黑洞”，在于利率會重設，若不能在一個時間段償還債務，那么重設的利率將會不斷飆升，一般來說，三年后所支付利率可能高達9%，甚至更高。

　　眾所周期，恒大和碧桂園過去曾發(fā)行過數(shù)百億元的永續(xù)債，近期因有重歸A股計劃，恒大已經(jīng)贖回永續(xù)債。但在其規(guī)模擴張過程中，永續(xù)債曾扮演重要角色，不但是拿地、并購擴張的資金來源，對有些上市公司對外口徑而言，永續(xù)債可不計入負債，解決了上市房企報表杠桿率問題，讓其負債表更為好看。

　　但真實杠桿率仍在，尤其2018年房企將進入集中還債期，屆時，個別房企的資金鏈風險或難承受。