臺海網(wǎng)(微博)11月13日訊（海峽都市報閩南版記者 韓影）房款付了一半，眼看著就過戶了，但阿強卻突然發(fā)現(xiàn)，自己所購買的這套二手房，竟因房主欠債，被法院查封凍結了。這樣的情況下，這套二手房的買賣合同，還有效嗎？

連日來，海都互助會微信平臺上，類似二手房買賣糾紛，讓不少厝邊頭痛。為規(guī)避二手房買賣的雷區(qū)，海都律師團成員——福建尚民律師事務所羅平律師，在此專門給大伙整理了一份二手房買賣攻略，有需要的厝邊們記得收藏哦。

【厝邊說】房款付了一半，所購二手房被查封

今年年初，阿強（化名）和老婆為方便孩子上學，在豐澤某小區(qū)買了套二手房。

房主是朋友介紹認識的，雙方談妥后簽了合同，約定先付一半房款。產(chǎn)權過戶后，再付清尾款。

阿強按約轉了賬，但接下來的過戶過程中卻遇到了麻煩?！胺繓|開始很拖拉，后來態(tài)度就很冷淡了，甚至有時打電話都不接?！卑娪X得蹊蹺，便請了律師，將房東告上法庭，要求協(xié)助過戶。

令他始料未及的是，法院在審理過程中，發(fā)現(xiàn)訴爭的這套房產(chǎn)，已經(jīng)被法院查封凍結了。原因是，房東身背巨額外債，無力償還，法院查封后準備啟動拍賣抵債。

“難道房屋買賣合同，就因為他欠債不還攪黃了？”阿強為此焦頭爛額。往前一步，房產(chǎn)不能過戶。退一步，房東又沒能力還款。

目前，法院尚未宣判此案。但阿強忐忑不安，他擔心的是，一旦法院啟動了拍賣程序，之前交付的那筆錢不就打水漂了嗎？

【律師說】 涉?zhèn)慨a(chǎn)買賣有風險，法院判法不一

對阿強的遭遇，福建尚民律師事務所羅平律師深表同情，從業(yè)以來，羅平律師也先后承辦了不少類似的二手房買賣糾紛。因該類案件情節(jié)較復雜，所以法院判法也不盡相同。

早在2011年，阿福在泉州市區(qū)豐盛假日城堡小區(qū)，購買了一套二手房，付的是全款，之后很快入住。賣方拿到產(chǎn)權后，遲遲不肯協(xié)助過戶，阿福告上法庭，并得到了法院的支持。

2012年，阿杰夫婦在豐澤福新花園城小區(qū)，購買了一套二手房，預付了70萬元的房款。就像阿強一樣，他們在房屋買賣過程中，也發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被法院查封。

于是，阿杰夫婦向法院申請執(zhí)行異議，但阿杰夫婦因不能舉證證明，這交付的70萬就是購房款，所以最終未得到法院支持，以敗訴告終。

在代理過的眾多案件中，以上兩個案件一輸一贏，讓羅平律師印象十分深刻。羅律師解釋，雖然自己在代理該類案件過程中，在法庭上輸過官司，但由于案件情節(jié)差異較大，所以法院作出完全不同的判決，也是有法律依據(jù)的。

【律師支招】 為厝邊整理買二手房攻略

那么，二手房買賣，究竟要注意哪些問題，一旦陷入糾紛，該如何處理呢？對此，羅律師為報紙前的厝邊們，整理了相應攻略：

一、涉?zhèn)慨a(chǎn)怎么維權

買房時，如果不清楚原產(chǎn)權人的債務和經(jīng)濟糾紛，甚至房屋在過戶之前被法院查封凍結，常使購買人陷入兩難境地。但別著急，您有以下幾種方式維權：

首先，如果該房屋已經(jīng)進入執(zhí)行階段，那么買房人可以以案外人的身份，向法院申請執(zhí)行異議，提供相應的證據(jù)，請求法院對標的物進行確權。執(zhí)行異議被駁回的，您還可以隨即提起執(zhí)行異議之訴的訴訟，再次要求法院解封房產(chǎn)，并確認權屬歸自己所有。

但羅律師介紹，這兩種情形的訴訟，都是有風險的，根據(jù)相應的司法解釋，買房人要求確權的，應滿足三個條件。1.涉案房屋已經(jīng)交付使用。2.買房人支付了全款。3.排除惡意串通，房屋買賣價格是合理的。

由于買房過程中，常是先預付一部分款項，過戶后才付清尾款，所以第二個條件，通常較難滿足，訴訟風險也就較大。為防患于未然，買房之前一定要弄清房主的債務情況。

其次，您也可以直接起訴原產(chǎn)權人，要求確權并配合過戶。

二、確認房屋有無產(chǎn)權

羅律師介紹，很多房東在產(chǎn)權未辦妥的情況下，就將房子轉讓了，這就會為二手房產(chǎn)權過戶帶來潛在的危險。比如，開發(fā)商因稅費等問題，辦不下產(chǎn)權，或者房主拿到產(chǎn)權后，又想漲價，不肯配合過戶。

所以，羅律師建議，您在購買二手房時，為避免不必要的麻煩，最好先確認該房產(chǎn)有無產(chǎn)權。沒產(chǎn)權或產(chǎn)權存在糾紛的房子，最好不要草率購買。

【律師團解答】

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一網(wǎng)友：我跟男友在一起四年，去年他開始懷疑我有外遇，一直惡語相對。分手后，他仍然每天都會發(fā)信息罵我，非常難聽。請問，我該怎么辦？

福建尚民律師事務所羅平：你前男友的這種行為，已經(jīng)侵犯了你的安寧權，如果對方繼續(xù)這樣，你可以保存相關證據(jù)，你可以到人民法院起訴對方，提出要求對方停止侵害、賠禮道歉等訴求。

老公嫌我胖，我想離婚，程序咋走？

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福建尚民律師事務所羅平：對此你可以選擇：第一，和老公到婚姻登記機關協(xié)議離婚，并對財產(chǎn)和孩子撫養(yǎng)權問題達成協(xié)議進行分割；第二是到婚姻締結地或被告所在地人民法院起訴離婚，要求判決離婚，并要求對財產(chǎn)和孩子撫養(yǎng)權問題進行分割。