焦點(diǎn)四 可設(shè)小額專項(xiàng)維修資金
在專項(xiàng)維修資金設(shè)立及用途方面，《草案修改稿》規(guī)定，老舊住宅電梯的安全評(píng)估費(fèi)用可以從專項(xiàng)維修資金專戶列支。業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約中規(guī)定，在專項(xiàng)維修資金中抽取一定比例設(shè)立緊急情況小額專項(xiàng)維修資金專戶。
探討：當(dāng)小區(qū)房屋與設(shè)施設(shè)備有修繕需求時(shí)，可向住建部門申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金，現(xiàn)申請(qǐng)程序已簡(jiǎn)化為3個(gè)步驟。當(dāng)小區(qū)出現(xiàn)日常的“小病小災(zāi)”時(shí)，日積月累的維修維護(hù)的資金也是一筆不小的數(shù)目，根據(jù)規(guī)定需由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主一般在設(shè)備需“大修”時(shí)才會(huì)動(dòng)用公維金，但這筆資金無論多少，難免坐吃山空。對(duì)此，泉州已有部分小區(qū)設(shè)立小額專項(xiàng)維修資金，如濱海華庭小區(qū)，物業(yè)費(fèi)多收0.1元，用于小區(qū)日常維修。
市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人建議，專項(xiàng)維修資金面對(duì)龐大的日常維保支出來說，可謂“杯水車薪”。著眼長(zhǎng)久的小區(qū)，可成立業(yè)委會(huì)，引導(dǎo)業(yè)主參與小區(qū)管理。業(yè)主在繳交物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)交一筆小額的公共維修金。該筆費(fèi)用可由物業(yè)公司代收，由業(yè)委會(huì)主導(dǎo)，?？顚Ｓ茫ㄆ诠济骷?xì)。
市民對(duì)《草案修改稿》有任何意見建議，可在8月17日之前寄信至省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)，也可直接在網(wǎng)站上填寫立法征求意見表。聯(lián)系電話：0591-87600299、0591—88522396；傳真：0591—87500017；地址:福州市五四路25號(hào)福建省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)（郵編350001）。
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《征詢結(jié)果是否真實(shí)》追蹤 起訴業(yè)委會(huì) 業(yè)主贏官司
市區(qū)中遠(yuǎn)名城小區(qū)上調(diào)物業(yè)費(fèi)方案通過，業(yè)主疑簽名被“冒簽”——
泉州網(wǎng)6月7日訊 （記者 陳靈）去年年底，中心市區(qū)中遠(yuǎn)名城小區(qū)的業(yè)主將其小區(qū)的業(yè)委會(huì)告上法庭，豐澤區(qū)人民法院于近日依法作出判決。業(yè)主告業(yè)委會(huì)？這是怎么一回事呢？本報(bào)于去年報(bào)道了該小區(qū)部分業(yè)主懷疑業(yè)委會(huì)采取書面形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，“冒簽”業(yè)主姓名，使同意上調(diào)物業(yè)費(fèi)的業(yè)主戶數(shù)及所占面積過半數(shù)。對(duì)此，業(yè)委會(huì)主任表示否認(rèn)。該小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會(huì)之間存在怎樣的爭(zhēng)議？法院又作出怎樣的判決？記者進(jìn)行追蹤報(bào)道。
爭(zhēng)議： “雙過半”通過決定 業(yè)主質(zhì)疑造假
記者采訪了解到，該小區(qū)物業(yè)于去年6月3日張貼《關(guān)于上調(diào)中遠(yuǎn)名城小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的公示》，內(nèi)文提到，由于物價(jià)、成本不斷上漲，給物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)帶來巨大壓力，擬將多層住宅由每月每平方米0.5元調(diào)至0.65元，電梯住宅由1元調(diào)至1.3元等。業(yè)委會(huì)將采用書面形式召開業(yè)主大會(huì)，征詢業(yè)主意見。
5個(gè)月后的11月7日，小區(qū)公布征詢結(jié)果，顯示同意的業(yè)主戶數(shù)及專有部分面積均過半，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條款規(guī)定，統(tǒng)計(jì)結(jié)果“雙過半”，即可通過該決定。然而，幾名業(yè)主在業(yè)委會(huì)查詢書面材料時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)材料上簽的名字是陌生人的名字，并不是本人所簽。
對(duì)此，該小區(qū)業(yè)委會(huì)李主任表示，所有流程均按照正規(guī)程序進(jìn)行，不存在“冒簽”情況。業(yè)主如若存在質(zhì)疑，可以走法律程序。
起訴：針對(duì)業(yè)主訴求 業(yè)委會(huì)需要舉證
原告代理律師、泉中律師事務(wù)所律師鄭文峰介紹，此次業(yè)主提出的訴訟請(qǐng)求有兩項(xiàng)，一項(xiàng)是質(zhì)疑業(yè)委會(huì)以書面形式進(jìn)行業(yè)主大會(huì)表決時(shí)存在冒充業(yè)主簽名的情形，要求撤銷業(yè)委會(huì)作出的于2017年7月開始以新的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的決定；另一項(xiàng)是撤銷業(yè)委會(huì)作出的聘請(qǐng)安雅物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。
他表示，根據(jù)《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條中也有如下規(guī)定，即業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄等應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持。
業(yè)主起訴業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)需向法院提供經(jīng)過法定程序通過業(yè)主大會(huì)表決的舉證材料，如果沒有提供或者提供的材料確實(shí)存在冒簽的事實(shí)，業(yè)委會(huì)所作出的決定將被撤銷。
判決：業(yè)委會(huì)程序違法 所作決定被撤銷
豐澤區(qū)人民法院經(jīng)審理查明后認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，中遠(yuǎn)名城業(yè)委會(huì)進(jìn)行上述兩項(xiàng)決定時(shí)，沒有滿足召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的基本條件和程序，程序上有瑕疵。另外，中遠(yuǎn)名城業(yè)委會(huì)召開的兩次業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議均是采用書面征求意見的形式，業(yè)委會(huì)將選舉物業(yè)服務(wù)公司及上調(diào)物業(yè)費(fèi)兩次臨時(shí)會(huì)議的具體工作均交由安雅物業(yè)公司實(shí)施，而該公司與兩項(xiàng)會(huì)議討論主題本身具有利害關(guān)系，由該公司上門發(fā)送征求意見表、表決表，明顯有悖于《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，也可能侵害到業(yè)主的合法權(quán)益。中遠(yuǎn)名城業(yè)委會(huì)未能提供議事規(guī)則以證明其委托安雅物業(yè)公司召集業(yè)主大會(huì)符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，因此訴爭(zhēng)的兩項(xiàng)決定的作出可以推定違反了法律程序。
此外，根據(jù)法院向小區(qū)業(yè)主調(diào)查的結(jié)果，部分業(yè)主反映表決表和征求意見表的簽名系被偽造，而且存在小區(qū)業(yè)主已轉(zhuǎn)讓房屋，但表上仍是原業(yè)主簽名的情況，可以認(rèn)定訴爭(zhēng)決定作出的程序違法，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，違反法律、法規(guī)或侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。在本案中，原告的兩項(xiàng)訴求合理合法，應(yīng)予以支持，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)作出撤銷兩項(xiàng)決定的判決。
