臺(tái)海網(wǎng)11月1日訊 據(jù)廈門(mén)日?qǐng)?bào)報(bào)道，《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定修正案（草案）》昨獲表決通過(guò)；建立專項(xiàng)維修資金緊急使用制度，物業(yè)、業(yè)委會(huì)有責(zé)任勸阻、舉報(bào)小區(qū)違建等內(nèi)容成為亮點(diǎn)。

關(guān)注理由：《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的修訂一直備受社會(huì)各界關(guān)注。該法規(guī)自2011年8月提交福州市人大常委會(huì)一審以來(lái)，歷經(jīng)三審，數(shù)易其稿。在昨日的福州市第十四屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議上終獲得表決通過(guò)。新規(guī)為解決城市物業(yè)管理中的許多新問(wèn)題提供了法律依據(jù)，也從法律上為物業(yè)企業(yè)、業(yè)主權(quán)益提供了更多保障。新規(guī)將在上報(bào)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)后公布實(shí)施。

亮點(diǎn)1.阻撓業(yè)委會(huì)成立 可罰開(kāi)發(fā)商5萬(wàn)

現(xiàn)狀 根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料的行為，屬于業(yè)主大會(huì)籌備組的工作，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)籌備組來(lái)完成。但在實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)受到開(kāi)發(fā)商阻撓。

新規(guī) 對(duì)此，新規(guī)規(guī)定：“召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會(huì)籌備組申請(qǐng)，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。”

新規(guī)還規(guī)定，建設(shè)單位如未按要求提供首次業(yè)主大會(huì)成立所需文件資料的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款。

亮點(diǎn)2.小區(qū)業(yè)主委員會(huì) 每屆任期為三年

現(xiàn)狀 對(duì)于未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)作何認(rèn)定問(wèn)題，目前福州有些小區(qū)的做法是“少數(shù)服從多數(shù)”，即投贊成票的人多的話，這些人就算投贊成票；反之，就算投反對(duì)票。

新規(guī) 新規(guī)規(guī)定為：“未參與投票業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定確定?！睒I(yè)主委員會(huì)每屆任期的規(guī)定也由原先的“不超過(guò)三年”修改為“每屆任期三年”，還新增規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主監(jiān)督。”“業(yè)委會(huì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意，且經(jīng)營(yíng)收支情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在顯著位置公布?！?/P>

此外，原規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，“經(jīng)全體業(yè)主投票權(quán)三分之二以上決定授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主依法行使民事訴訟權(quán)利”，修訂為“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)委會(huì)可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利”。

亮點(diǎn)3.專項(xiàng)維修資金將可緊急使用

現(xiàn)狀早在一審時(shí)，就有常委會(huì)組成人員提出，《物權(quán)法》關(guān)于專項(xiàng)維修資金的使用條件是“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”。這一規(guī)定存在較大操作難度，建議在法規(guī)修訂中對(duì)于電梯、壓力容器等保障業(yè)主基本需求的共用設(shè)施設(shè)備的急修事項(xiàng)給予方便。也有人提出，可以參考其他城市的做法，從便民、利民的角度出發(fā)，建立專項(xiàng)維修資金緊急使用制度，簡(jiǎn)化業(yè)主表決和審核手續(xù)。

新規(guī) 新規(guī)采納了這些建議，規(guī)定：“市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金緊急使用制度。業(yè)委會(huì)可以根據(jù)專項(xiàng)維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會(huì)確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請(qǐng)，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修?！?/P>

亮點(diǎn)4.引入“聯(lián)席會(huì)議制”協(xié)調(diào)解決小區(qū)難題

難題 目前福州還存在許多無(wú)物業(yè)小區(qū)，它們的管理也一直是個(gè)難題。此外，一些小區(qū)舊物業(yè)公司合同到期，業(yè)主大會(huì)尚未成立或業(yè)主大會(huì)沒(méi)有就解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定，造成“管理真空”。

新規(guī)針對(duì)這一問(wèn)題，新規(guī)規(guī)定：“未產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)域，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式?！?/P>

新規(guī)還對(duì)相關(guān)政府部門(mén)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)責(zé)進(jìn)行了更為明確的規(guī)定。如，明確了未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)實(shí)施綜合改造的主體單位：“各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務(wù)?！?/P>

新規(guī)還提出，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)委會(huì)換屆、業(yè)委會(huì)履行職責(zé)、物業(yè)退出、物業(yè)糾紛等物業(yè)管理中的實(shí)際問(wèn)題，有效化解物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種矛盾。規(guī)定：“物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的召集及具體工作由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)，成員單位由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門(mén)和村（居）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成?！?/P>

亮點(diǎn)5.業(yè)委會(huì)物業(yè)有責(zé)任 勸阻業(yè)主違章搭建

現(xiàn)狀 業(yè)主違章搭建、擅自“住改商”如同兩個(gè)頑疾，困擾著福州許多小區(qū)，對(duì)于一些業(yè)主的違規(guī)行為，其他業(yè)主由于擔(dān)心被報(bào)復(fù)，往往敢怒不敢言。而一些物業(yè)公司也常苦于“心有余而力不足”，少數(shù)物業(yè)公司還反映“我們把問(wèn)題上報(bào)了，但政府部門(mén)行動(dòng)不及時(shí)”。一審稿規(guī)定物業(yè)企業(yè)有義務(wù)對(duì)業(yè)主違建等違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、舉報(bào)，但表決通過(guò)的新規(guī)將舉報(bào)的責(zé)任人變更為了“物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會(huì)”。

新規(guī) 新規(guī)規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者出租給他人從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)?！薄霸谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)有違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻制止；對(duì)不聽(tīng)勸阻的，物業(yè)企業(yè)或者業(yè)委會(huì)應(yīng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)書(shū)面報(bào)告?！?/P>

新規(guī)中列舉了6種應(yīng)當(dāng)舉報(bào)的違法行為，分別是：違建、擅自改變建筑物用途及其配套設(shè)施（含架空層、幼兒園、共用綠地等）使用功能的；擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；擅自占用公共消防通道的；未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的；破壞小區(qū)園林綠化的；商業(yè)經(jīng)營(yíng)、文化娛樂(lè)場(chǎng)所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。

分析一業(yè)內(nèi)人士表示，明確必須“書(shū)面報(bào)告”，這不僅是為監(jiān)督物業(yè)或業(yè)委會(huì)履行管理義務(wù)，也是為了留下書(shū)面證據(jù)，監(jiān)督與防范一些行政管理部門(mén)不作為?！耙?yàn)榱x務(wù)的履行主體是兩個(gè)，我擔(dān)心在執(zhí)行中又留下了一個(gè)‘麻煩’，兩者會(huì)互相扯皮?！?/P>

亮點(diǎn)6.物業(yè)服務(wù)推行分級(jí)、分類

現(xiàn)狀 近年來(lái)，福州物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)內(nèi)一直在呼吁“政府指導(dǎo)價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)的調(diào)價(jià)機(jī)制”。他們稱目前福州市規(guī)定的政府指導(dǎo)價(jià)是多年前制訂的，但近年來(lái)，無(wú)論是CPI還是勞動(dòng)力成本都有了大幅度的增長(zhǎng)，“指導(dǎo)價(jià)一直沒(méi)有變動(dòng)，給物業(yè)企業(yè)帶來(lái)很大生存壓力”。甚至于有一些小區(qū)物業(yè)為了控制成本，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)下降。

審議時(shí)也有常委會(huì)組成人員提出，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的構(gòu)成合理與否是指導(dǎo)價(jià)是否為物業(yè)管理各方接受的主要因素，法規(guī)除應(yīng)要求政府主管部門(mén)定期公布指導(dǎo)價(jià)外，還應(yīng)要求適時(shí)公布價(jià)格構(gòu)成。

新規(guī) 對(duì)此，新規(guī)規(guī)定：“價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)每年公布一次政府指導(dǎo)價(jià)及其構(gòu)成，推行分級(jí)分類服務(wù)，明碼標(biāo)價(jià)。”

此外，為了增加物業(yè)管理的透明度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。新規(guī)增加了規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)?！薄懊吭略谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況?！?/P>

亮點(diǎn)7.解聘物業(yè)需提前兩月告知

現(xiàn)狀 生活中，一些原物業(yè)在合同到期后被業(yè)委會(huì)解聘，但卻以種種理由不退出，使新物業(yè)無(wú)法進(jìn)駐提供服務(wù)。對(duì)這一難題，新規(guī)給出了解決辦法。

新規(guī) 新規(guī)規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)?！睘榉乐乖飿I(yè)拒不退出的情況出現(xiàn)，新規(guī)增加規(guī)定：“移交完畢后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)、債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。”