新政百日后，樓市走向變得更加撲朔迷離。
7月31日，位于同集路中段的陽(yáng)光美郡以4995元/平方米的“超低起價(jià)”推出“百套精裝房特惠團(tuán)購(gòu)”活動(dòng)；8月2日，海滄濱湖北路的王子廣場(chǎng)則以9780元/平方米起價(jià)推出483套新批售房源。據(jù)了解，目前上述兩新盤(pán)認(rèn)購(gòu)套數(shù)均已過(guò)百。
樓市又復(fù)蘇了嗎？在7月慘不忍睹的成交數(shù)據(jù)面前，“美好”的猜想不攻自破。據(jù)廈門房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月廈門住宅成交620套，環(huán)比6月下滑24.30%，同比去年7月則大跌79.02%。值得關(guān)注的是，盡管成交量持續(xù)三個(gè)月下跌，但7月廈門成交均價(jià)仍維持在12138元/平方米的高位上。
一面是持續(xù)低迷的整體成交，一面是新盤(pán)上市的活躍表現(xiàn)；一面是跌至谷底的成交量，一面是高企不下的房?jī)r(jià)；一面是大幅提升的樓市庫(kù)存，一面是仍受抑制的購(gòu)房需求，冰與火的極致反差給未來(lái)的樓市走向增添了更多不確定因素。
新盤(pán)表現(xiàn)活躍VS成交深陷谷底
用“冰火兩重天”來(lái)形容如今的廈門樓市可謂恰如其分。
自6月底以來(lái)，島內(nèi)外多個(gè)新盤(pán)密集上市，先是萬(wàn)科·金色悅城，然后是禹洲·城上城、住宅水晶國(guó)際，接下來(lái)又是陽(yáng)光美郡和王子廣場(chǎng)。在短短40多天時(shí)間里，這5大新盤(pán)上演了一出“你方唱罷我登場(chǎng)”的樓市接力賽，在一定程度上重新激活了陷入靜默的住宅成交市場(chǎng)。
根據(jù)廈門房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月2日，萬(wàn)科·金色悅城共批售住宅536套，已備案511套；禹洲·城上城批售住宅474套，已備案104套；住宅水晶國(guó)際批售住宅234套，已備案103套。另外，記者從陽(yáng)光美郡和王子廣場(chǎng)的售樓處了解到，這兩樓盤(pán)目前的客戶認(rèn)購(gòu)情況也十分理想，認(rèn)購(gòu)套數(shù)均已過(guò)百。
不僅新盤(pán)表現(xiàn)搶眼，一些早前開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目也順勢(shì)而動(dòng)。7月24日，海投房產(chǎn)針對(duì)旗下天湖和綠苑新城的在售房源推出優(yōu)惠促銷活動(dòng)，獲得了意想不到的“大豐收”——— 當(dāng)天便售出139套房源。
但亮點(diǎn)僅限于此。新近公布的7月廈門住宅成交數(shù)據(jù)給部分樂(lè)觀業(yè)者潑了一瓢冷水。成交620套，環(huán)比跌幅達(dá)24.30%，同比跌幅則達(dá)79.02%——— 這是近21個(gè)月以來(lái)廈門住宅成交的最低點(diǎn)。在個(gè)別新盤(pán)笑傲成交榜單的背后，則更深刻地折射出了目前廈門整體樓市成交的低迷現(xiàn)狀。
透過(guò)迥異的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，調(diào)控下的樓市分化趨勢(shì)將日益明顯?！霸谙嗤恼{(diào)控環(huán)境下，不同定位、不同性價(jià)比的產(chǎn)品將會(huì)有不同的市場(chǎng)表現(xiàn)?！币晃恍麻_(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人指出，“不管如何調(diào)控，購(gòu)房的需求總是存在的，關(guān)鍵是要做出物超所值的產(chǎn)品和服務(wù)才能打破客戶的觀望，近期熱銷的新盤(pán)也正是緣于其產(chǎn)品和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這也是今后樓市的發(fā)展方向?！?/FONT>
成交量持續(xù)下跌VS價(jià)格仍處高位
以新政頒布的4月份為分水嶺，自5月后廈門住宅成交量就步入了明顯下跌的軌道。據(jù)廈門房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份廈門住宅成交3141套，5月份就驟降至958套，6月份再下降到819套，到7月份成交量則跌至620套，下跌的幅度和速度均遠(yuǎn)超預(yù)期。
7月份廈門住宅成交量?jī)H相當(dāng)于4月份的20%左右，維持目前620套的成交量還主要得益于禹洲·城上城、住宅水晶國(guó)際兩新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷刺激以及海投房產(chǎn)系列項(xiàng)目的促銷拉動(dòng)，而其它多數(shù)在售項(xiàng)目的銷售基本停滯，從而使得目前廈門樓市總體成交量又回到了2008年市場(chǎng)低迷時(shí)水平。
盡管成交量連續(xù)三個(gè)月下跌，但廈門樓市卻依然沒(méi)出現(xiàn)降價(jià)的跡象。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月廈門住宅成交均價(jià)為12139元/平方米，環(huán)比6月份的9660元/平方米，上漲25.66%，同比2009年7月的9669元/平方米，上漲25.55%，接近歷史最高位。其中，7月份島內(nèi)住宅均價(jià)15790元/平方米，環(huán)比上漲7.45%；而島外住宅均價(jià)7698元/平方米，環(huán)比下跌1.06%。
從數(shù)據(jù)不難看出，全市成交均價(jià)的上漲主要是因?yàn)閸u內(nèi)新盤(pán)成交占比過(guò)大，而庫(kù)存大戶島外樓盤(pán)的成交比例過(guò)小。值得注意的是，島內(nèi)總體的成交價(jià)格仍處于僵持狀態(tài)，變化較小，但島外的個(gè)別項(xiàng)目已出現(xiàn)了小幅的價(jià)格回調(diào)。另外，一些新開(kāi)樓盤(pán)主動(dòng)調(diào)低了預(yù)期售價(jià)，也取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)反應(yīng)。
據(jù)了解，目前島內(nèi)新盤(pán)售價(jià)主要集中在14000-18000元/平方米，而島外新盤(pán)售價(jià)則主要集中在7000-9000元/平方米?！耙粋€(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)就可以影響到當(dāng)月整體成交均價(jià)，所以大家沒(méi)必要對(duì)7月住宅均價(jià)上漲感到不安。新開(kāi)樓盤(pán)的定價(jià)將會(huì)更趨謹(jǐn)慎，而且隨著島外新盤(pán)的大量上市，廈門住宅均價(jià)會(huì)有所下調(diào)?！彼{(lán)火置業(yè)總經(jīng)理周訪能表示。
存量大幅提升VS購(gòu)房需求仍受抑制
在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)半年多的 “房荒”之后，又經(jīng)歷了新政后2個(gè)月的市場(chǎng)觀望，近期廈門樓市的新增供應(yīng)量明顯提升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月新取得預(yù)售證的項(xiàng)目達(dá)到9個(gè)，其中商住項(xiàng)目占到了5個(gè)，共新批售住宅2047套，新增預(yù)售面積達(dá)195954.39平方米。
7月份新增預(yù)售量的大幅增長(zhǎng)，一方面使得沉寂已久的樓市再度被激活，另一方面則由于近期市場(chǎng)銷售量出現(xiàn)較大下跌，因而造成目前樓市庫(kù)存量明顯回升。據(jù)有巢氏開(kāi)發(fā)處統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份廈門住宅市場(chǎng)存量已達(dá) 12063套，可售面積為1508510.01平方米，環(huán)比上月增長(zhǎng)了1506套。另?yè)?jù)了解，8月份預(yù)計(jì)將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目還有建發(fā)·中央美地、億力·悅海、湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)SOHO公寓、當(dāng)代天境等，屆時(shí)又將新增上千套房源。
在庫(kù)存量增加的同時(shí)，目前廈門樓市的成交走勢(shì)卻頗為嚴(yán)峻——— 不僅成交量持續(xù)下跌，而且下跌幅度持續(xù)加大。
有巢氏房地產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理王東認(rèn)為，從高層最近釋放出的信息來(lái)看，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松?！叭绻磥?lái)市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)加大，市場(chǎng)庫(kù)存壓力也將隨之增大，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力也會(huì)更大；因此僵持仍將成為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)，但房?jī)r(jià)在短期內(nèi)下跌的概率也增加了?！?/FONT>
