中新網(wǎng)8月9日電 萬科企業(yè)股份有限公司將于10日公布2010年度中期報告。中報顯示，上半年萬科累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，為有史以來的最好水平。盡管上半年竣工較少，但創(chuàng)紀(jì)錄的已售未結(jié)數(shù)字，預(yù)示萬科全年業(yè)績增長已指日可待。

　　萬科中報顯示，因竣工量在時間分布上存在不均勻性，萬科上半年結(jié)算資源較少，共實現(xiàn)營業(yè)收入167.7億元，同比略有下降，但萬科上半年已售未結(jié)資源較年初上升了50%，合同金額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的573億元。萬科總裁郁亮表示，由于公司大部分項目竣工集中在下半年，預(yù)計下半年的結(jié)算收入和營業(yè)收入相比上半年將有較大增長。

　　由于去年上半年結(jié)算項目大部分為08年市場調(diào)整期內(nèi)售出，萬科去年中期結(jié)算利潤率處于近年來的低位。隨著利潤率的修復(fù)，萬科今年上半年實現(xiàn)凈利潤28.1億元，同比增長11.4%。

　　今年4月政府出臺一系列調(diào)控政策以來，主要城市成交大幅縮量，而堅持以普通住宅為主的萬科則依靠靈活的銷售策略取得了良好的銷售業(yè)績。剛剛公布的月度銷售公報顯示，繼6月以87.7億元創(chuàng)造歷史單月最高銷售額后，萬科7月又實現(xiàn)銷售金額84.4億元，同比增長64.9%。至此，今年以來萬科已累計實現(xiàn)銷售金額452.1億元。今年后5個月，萬科只要月均銷售額達(dá)到40億元，全年銷售業(yè)績就將穩(wěn)超2009年。

　　截至中期，萬科手持現(xiàn)金191億元，在行業(yè)中處于領(lǐng)先位置，不僅財務(wù)狀況穩(wěn)健，也有望在下半年的土地市場上抓住可能出現(xiàn)的機會。

　　郁亮表示，此次調(diào)控決心、力度空前，公司將堅持“不囤地，不捂盤，不當(dāng)?shù)赝酢钡摹叭弧痹瓌t，保持以普通住宅為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，采用多種方式積極促進(jìn)銷售。

　　快速銷售 八城奪冠

　　4月中旬國務(wù)院出臺“國十條”之后，市場反映迅速。據(jù)萬科董事會秘書譚華杰介紹，萬科關(guān)注的14個主要城市6月的成交量較今年4月下降幅度高達(dá)六成。長三角的一些熱點城市，5、6月成交面積不僅較2009年下降八成左右，甚至也只有2008年同期的一半。

　　在市場預(yù)期扭轉(zhuǎn)、觀望情緒濃厚的情況下，萬科合理定價、積極促銷的策略使其在銷售競爭中占據(jù)了更為有利的位置。

　　萬科中報稱，上半年萬科在八個城市獲得市場占有率排行榜首位。其中，在北京、天津、青島三城市的排名上升至市場第一，而在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江等五城市則是繼續(xù)保持市場占有率第一的位置。

　　在萬科總裁郁亮看來，在市場調(diào)整期取得這樣的銷售業(yè)績，一方面由于采取了積極而靈活的銷售策略，另一方面也與萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特點有關(guān)。

　　前六個月萬科銷售的產(chǎn)品中，面積90平方米以下的產(chǎn)品銷售套數(shù)占總銷售套數(shù)的比重為59%，144平方米以下的產(chǎn)品總占比為89%。二季度144平方米以下普通住宅銷售占比更是超過了九成。在行業(yè)主要企業(yè)中，萬科中小套型產(chǎn)品如此之高的占比可謂絕無僅有。

　　郁亮表示，調(diào)控政策出臺之后，投資性需求基本淡出，市場回歸到自住購房者主導(dǎo)的狀態(tài)。而中小戶型普通住宅總價較低，也受到政策的鼓勵，更受自住購房者的青睞。郁亮還表示，萬科將繼續(xù)堅持以中小戶型普通住宅為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，認(rèn)真研究客戶需求，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，同時采取多種方式積極促進(jìn)銷售，始終按照購房者愿意接受的價格售出房屋。

　　前低后高 業(yè)績可期

房地產(chǎn)公司各階段竣工量在時間分布上存在不均勻性屬于正常情況。萬科年初計劃全年竣工面積504萬平方米，而截至6月底，已完成的竣工面積為128萬平方米，僅占全年計劃數(shù)的25.4%。受此影響，上半年萬科實現(xiàn)結(jié)算面積150.5萬平方米，比去年同期下降39.4%，結(jié)算收入164.5億元，比去年同期下降23.8%，營業(yè)收入167.7億元，比去年同期下降23.1%。不過萬科中報表示，“公司大部分項目竣工集中在下半年，隨著這些項目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計下半年的結(jié)算收入和營業(yè)收入相比上半年將有較大增長”。

　　與結(jié)算較少相對應(yīng)，上半年萬科已售未結(jié)資源大幅增加。截至中期，萬科共有530萬平方米已銷售資源未參與結(jié)算，合同金額合計約573億元，分別較年初增加41.3%和50.0%?？紤]大幅增加的已售未結(jié)資源，萬科今年的營業(yè)收入將呈現(xiàn)前低后高的局面，全年業(yè)績實現(xiàn)增長在可期待之中。

　　萬科中報稱，今年年初制定的新開工計劃已經(jīng)考慮到市場調(diào)整的可能性，因此盡管報告期內(nèi)市場氛圍發(fā)生了巨大變化，但公司暫無需考慮對新開工計劃進(jìn)行調(diào)整。目前萬科開發(fā)進(jìn)度按計劃進(jìn)行，部分年內(nèi)新增的項目也將在本年開工。

　　中報顯示，萬科上半年實現(xiàn)凈利潤28.1億元，同比增長11.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為28.95%，同比提高5.26個百分點。郁亮表示，房地產(chǎn)結(jié)算存在滯后性，萬科去年中期結(jié)算中包含大量2008年市場低谷期售出的產(chǎn)品，利潤率處于近年來的低位，今年中期毛利率的上升主要體現(xiàn)了09年市場回暖所帶來的項目利潤率回升，也在一定程度上反映了公司近年來在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。

　　避實就虛 均衡布局

　　2009年下半年，一線城市土地市場異常火爆。一些主要城市09年三季度拍賣地價較二季度上漲近一倍，溢價率超過100%的地塊層出不窮。而今年上半年以來，土地市場有所降溫，主要城市土地成交均價明顯下降，到今年6月，很多城市的土地拍賣溢價已經(jīng)接近為0。

　　09年萬科在土地市場上保持了充分的克制。不僅購地總金額占銷售金額的比例在前幾大公司中明顯最低，且所購入的土地也絕大部分位于房價、地價上漲較少的二、三線城市。2009年全國土地市場上單價或總價最高的20個地塊，沒有一塊被萬科獲得。

　　而今年上半年，隨著土地市場的逐漸降溫，萬科項目發(fā)展力度有所加大。上半年，萬科共新增項目38個，對應(yīng)的按萬科權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積合計893萬平方米。

　　在拿地策略上，萬科依然延續(xù)了去年以來的項目發(fā)展思路。控制拿地風(fēng)險仍是萬科在項目獲取決策中極為重要的指標(biāo)；而全面的布局，行業(yè)中首屈一指的戰(zhàn)略縱深，讓萬科在土地市場上獲得了更大的騰挪空間。上半年萬科新獲取的項目大多仍位于去年以來房價、地價較為穩(wěn)定的二、三線城市，平均樓面地價在2300元左右，繼續(xù)保持在較低的水平。

　　上半年萬科新進(jìn)入昆明、貴陽、唐山、吉林市等新城市，其布局更趨廣泛和均衡。而在中期之后，萬科7月又在廊坊獲取了一個項目。

　　由于近年來萬科購地逐步轉(zhuǎn)向二三線城市，萬科的各區(qū)域發(fā)展也更趨平衡。環(huán)渤海區(qū)域今年上半年的銷售規(guī)模超過了此前長期處于領(lǐng)先的長三角區(qū)域和珠三角區(qū)域，而中西部區(qū)域也表現(xiàn)出了較快的上升勢頭。

　　郁亮表示，北京區(qū)域以往占公司整體的比例偏低，今年以來提升較快，取得了不錯的銷售業(yè)績，就長期而言，萬科希望保持各區(qū)域的均衡發(fā)展。

　　下半年土地市場的走勢和住宅市場一樣還存在諸多不確定性，不過手持現(xiàn)金191億，良好的財務(wù)狀況，以及在戰(zhàn)略縱深上的優(yōu)勢，無疑讓萬科在土地市場上擁有了進(jìn)退自如的策略彈性。

　　對此郁亮表示，萬科將始終堅持“不當(dāng)?shù)赝酢钡脑瓌t，嚴(yán)控拿地成本，同時將密切關(guān)注市場調(diào)整中可能出現(xiàn)的機遇，包括在一線城市以合理價格獲取項目的機會。

　　快速推盤 7月再破80億

　　萬科6月份銷售額高達(dá)87.7億元，這不僅是萬科，也是整個中國住宅行業(yè)有史以來最高的單月銷售記錄。尤其這一紀(jì)錄誕生在市場觀望情緒濃厚、整體成交大幅縮量的背景下，則更顯難得。

　　中報推出前，萬科又發(fā)布了7月銷售情況簡報。銷售面積75.8萬平方米，銷售金額84.4億元，同比分別上升了30.1%和64.9%，成為繼6月之后第二個超過80億的旺銷單月。

　　國信證券分析師方焱表示，7月數(shù)據(jù)未再創(chuàng)新高屬于正常情況，“每年的7月份數(shù)據(jù)都比6月份有回落，全行業(yè)如此”。在他看來，萬科7月銷售很好的承接了6月份。

　　此前萬科董秘譚華杰曾表示，2009年中期后房地產(chǎn)企業(yè)普遍加快了項目的開發(fā)，這些項目絕大多數(shù)會在2010年下半年轉(zhuǎn)化為市場供應(yīng)，因此今年下半年的住房供應(yīng)會有所增加。而萬科09年下半年的開工節(jié)奏和今年的新房上市節(jié)奏略快于行業(yè)整體水平，今年上下半年的推盤節(jié)奏相對于行業(yè)整體更均衡一些。

　　國泰君安分析師孫建平則認(rèn)為，萬科的供應(yīng)節(jié)奏比多數(shù)企業(yè)更為合理，更加均衡的區(qū)域布局，中小戶型為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及積極促銷的策略，都使得萬科強勁的銷售勢頭將可持續(xù)。在他看來，萬科今年全年的銷售預(yù)計可能超過750億元。

　　不過郁亮則表示，萬科的目標(biāo)是跑贏大市，并不設(shè)定固定的銷售目標(biāo)，“當(dāng)然，不設(shè)固定目標(biāo)，絕不是說不努力賣樓。無論是從‘不捂盤’的原則出發(fā)，還是從實現(xiàn)增長、回報股東的需要出發(fā)，我們都始終會盡可能多賣樓。”