自7月以來(lái)，以京滬深為代表的一線城市的樓市在房?jī)r(jià)小幅松動(dòng)后又現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，成交量反彈明顯。在需求釋放帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)又有抬頭跡象。
北京：開(kāi)發(fā)商低價(jià)促銷(xiāo)
自國(guó)務(wù)院樓市調(diào)控新政實(shí)施以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)進(jìn)入成交低迷期。不過(guò)，這一局面在7月被打破。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的“觀望期”后，北京樓市的成交量開(kāi)始出現(xiàn)反彈跡象。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月北京市住宅(含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房)簽約套數(shù)為5726套，環(huán)比上漲15.42%，為調(diào)控新政實(shí)施以來(lái)成交量首次出現(xiàn)回升。7月住宅期房成交量為4960套，環(huán)比增長(zhǎng)16.95%；7月現(xiàn)房成交套數(shù)為776套，較6月的720套小幅上升。
8月前三周，北京市住宅(含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房)簽約套數(shù)為3754套，日均成交179套，較7月186套的日均成交量微降3.24%。其中，住宅期房成交量為3098套，日均成交量環(huán)比7月下降7.5%，住宅現(xiàn)房成交套數(shù)為656套，日均成交量環(huán)比7月上漲24%。
從7月和8月北京新盤(pán)的位置來(lái)看，大多數(shù)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目都集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。正是由于低價(jià)房供應(yīng)比例上漲的因素，成交量開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比回升。不過(guò)，與去年同期相比，北京樓市的成交量仍有明顯下調(diào)。僅從8月第三周(16日-22日)數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然住宅期房成交總量1017套，環(huán)比第二周上漲27.1%，但與去年同期相比卻下降65.4%。
“從數(shù)據(jù)看，樓市依然延續(xù)調(diào)整趨勢(shì)，目前市場(chǎng)成交量未達(dá)到去年成交高峰期的2/3。”北京中原地產(chǎn)研究員張大偉認(rèn)為，8月第三周成交量上漲，更多的是屬于底部調(diào)整。目前，北京96678套的商品房住宅存量已比調(diào)控新政實(shí)施前多了1萬(wàn)多套，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力逐漸加大。
由于郊區(qū)縣的低價(jià)房集中供應(yīng)，北京6月和7月成交均價(jià)和開(kāi)盤(pán)均價(jià)連續(xù)回落。7月的成交均價(jià)降至每平方米18877元，環(huán)比跌幅為3.22%；開(kāi)盤(pán)均價(jià)回落至每平方米22500元，環(huán)比下跌3.61%。
業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策的后續(xù)效果正逐步顯現(xiàn)，目前入市項(xiàng)目大多采用低價(jià)策略。隨著未來(lái)資金壓力的進(jìn)一步加大，加快項(xiàng)目銷(xiāo)售和周轉(zhuǎn)將成為開(kāi)發(fā)商的主要目標(biāo)。
上海：購(gòu)房者沉不住氣
上海樓市曾一度流傳“房?jī)r(jià)下跌”的傳聞，但絕大多數(shù)買(mǎi)房者仍感覺(jué)不到下跌的變化。開(kāi)發(fā)商的“降價(jià)”和“假摔”成為市場(chǎng)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。
在浦東新區(qū)工作的唐先生，在4月中旬剛交了2萬(wàn)元意向金。在國(guó)務(wù)院樓市調(diào)控新政出臺(tái)之后，他經(jīng)過(guò)考慮，索性毀約，2萬(wàn)元意向金“打了水漂”，從此天天關(guān)注樓市信息，盼著新政能讓房?jī)r(jià)跌一點(diǎn)。但三個(gè)多月來(lái)，上海市區(qū)的房?jī)r(jià)仍“高不可攀”，郊區(qū)部分樓盤(pán)倒開(kāi)始有了降價(jià)的“苗頭”，這讓唐先生有點(diǎn)動(dòng)心，準(zhǔn)備出手。
唐先生的想法與多數(shù)購(gòu)房者的心態(tài)相同?！靶〉统鍪帧背闪嗽S多購(gòu)房者的選擇，購(gòu)房者沉不住氣，加上部分開(kāi)發(fā)商“試探性”降價(jià)，讓上海樓市近期出現(xiàn)了“回暖”的跡象。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月上海商品住宅成交均價(jià)為每平方米19444元，環(huán)比跌幅為3.2%。7月上海商品住宅簽約3975套、成交面積43.3萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲6%和2.12%。業(yè)內(nèi)人士透露，購(gòu)買(mǎi)婚房、學(xué)區(qū)房等以滿(mǎn)足自身剛性需求的買(mǎi)房者，是7月住宅成交量反彈最主要的買(mǎi)家。
成交均價(jià)似乎跌了，但買(mǎi)房者卻沒(méi)有感覺(jué)到。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，近期成交量出現(xiàn)反彈，開(kāi)發(fā)商降價(jià)的可能性反而更小。
分析人士認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，成交均價(jià)下跌，并不意味著房?jī)r(jià)下跌。買(mǎi)房人的普遍感受是，上海許多區(qū)域的房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌，中心城區(qū)房?jī)r(jià)依舊“高不可攀”。
陸騎麟認(rèn)為，前段時(shí)間上海樓市成交均價(jià)連創(chuàng)全年最低，主要是由于成交結(jié)構(gòu)造成的。“中低端樓盤(pán)銷(xiāo)售較多，而由于國(guó)家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，用于投資、投機(jī)的高端樓房賣(mài)不動(dòng)了。”高價(jià)樓盤(pán)“賣(mài)不動(dòng)”，低價(jià)樓盤(pán)“銷(xiāo)路好”。
佑威及“樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)”聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，16日至22日，上海商品住宅新增供應(yīng)面積達(dá)16.7萬(wàn)平方米，相當(dāng)于前一周的2.46倍，雖然仍低于年均水平，但已是7月以來(lái)的最高點(diǎn)。同時(shí)，16日至22日，上海商品住宅成交均價(jià)為每平方米20095元，環(huán)比微漲1%，再破兩萬(wàn)元。
同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商玩起數(shù)字游戲。開(kāi)盤(pán)前，先報(bào)出一個(gè)較高的預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)。等到開(kāi)盤(pán)時(shí)，再報(bào)出平常價(jià)格，并宣稱(chēng)“大幅降價(jià)”。其實(shí)，樓盤(pán)的實(shí)際價(jià)格，仍比周邊或前期樓盤(pán)的售價(jià)高出不少。
深圳：商品房量?jī)r(jià)齊升
16日至22日，深圳商品房呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面，成交量出現(xiàn)明顯放大，創(chuàng)出近十周來(lái)的新高，新房成交均價(jià)也保持增長(zhǎng)。
據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，16日至22日，深圳市新房住宅共成交843套，環(huán)比大增72.4%；成交面積為73690平方米，環(huán)比增長(zhǎng)74.07%；成交金額為15.7億元，環(huán)比大增1.1倍；成交均價(jià)為每平方米21368元，環(huán)比上漲18.6%。二手房市場(chǎng)16日至22日共成交2533套，環(huán)比增幅達(dá)22.5%；成交面積24.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加四成。
世聯(lián)地產(chǎn)報(bào)告認(rèn)為，16日至22日深圳新房成交的大增主要是因部分前期熱銷(xiāo)的項(xiàng)目集中備案所致。鹽田區(qū)豪宅的放量成交是深圳樓市成交均價(jià)的上漲重要影響因素之一。深圳涉及陰陽(yáng)合同的房地產(chǎn)監(jiān)管辦法于9月1日即將正式實(shí)施，可能是導(dǎo)致近期置業(yè)者擔(dān)心購(gòu)房成本上升，從而集中入市使二手房市場(chǎng)有所回暖。
盡管16日至22日大幅增長(zhǎng)屬于特例，不過(guò)自8月以來(lái)，深圳商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖跡象確實(shí)較為明顯。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至22日，深圳全市共成交1843套新房，已經(jīng)超過(guò)7月1681套新房的成交量；總成交面積達(dá)到15.93萬(wàn)平方米，同樣也超過(guò)7月14.2萬(wàn)平方米的成交面積。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照目前的周成交趨勢(shì)，8月成交量將創(chuàng)出新政以來(lái)的新高。
一手房?jī)r(jià)格自8月以來(lái)也出現(xiàn)連續(xù)回升，16日至22日，由于鹽田豪宅的拉動(dòng)，均價(jià)近8周以來(lái)再次重回每平方米2萬(wàn)元的水平之上，達(dá)每平方米21368元。
二手房市場(chǎng)同樣回升明顯，16日至22日成交量創(chuàng)下近十周來(lái)的新高，不過(guò)與調(diào)控新政出臺(tái)前單周3000多套的水平仍有一定差距。
業(yè)內(nèi)人士表示，銷(xiāo)售出現(xiàn)回暖的原因，一方面是部分開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)力度，并打折促銷(xiāo)所致；另一方面是政策的穩(wěn)定性導(dǎo)致觀望氣氛減弱，積壓的剛性需求開(kāi)始有所釋放。
世聯(lián)地產(chǎn)報(bào)告認(rèn)為，目前部分城市商品住宅成交量觸底反彈的現(xiàn)象，說(shuō)明市場(chǎng)信心逐步回升，但鑒于價(jià)格尚未真正松動(dòng)，反彈態(tài)勢(shì)可能不會(huì)長(zhǎng)久。從消費(fèi)者心理預(yù)期的角度和開(kāi)發(fā)商日趨緊張的資金鏈來(lái)看，未來(lái)可能重蹈上一輪調(diào)控的雙觸底過(guò)程，直到成交量的二次觸底后，價(jià)格低谷才能形成。
