昨日(8月24日)中央商務(wù)區(qū)4幅地塊全部成功出讓，其中，萬(wàn)科拿下了中央商務(wù)區(qū)目前出讓的首幅商住地塊。
而福州“二化”地塊(原東南電化公司地塊)昨日流拍，轉(zhuǎn)為掛牌程序，報(bào)名時(shí)間截至9月2日。
今年來(lái)，在住宅地產(chǎn)被嚴(yán)控的背景下，地產(chǎn)大軍紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，分析人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展時(shí)間較晚，還存在巨大的市場(chǎng)空間。
拍賣(mài)：91輪競(jìng)價(jià)，地塊溢價(jià)132%
在昨日的拍賣(mài)會(huì)上，中央商務(wù)區(qū)的B7地塊成了媒體和業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，原因在于它的“身高”。根據(jù)規(guī)劃，該地塊建筑高度限高為300米，規(guī)劃為商務(wù)辦公、酒店、商業(yè)。這是目前我省出讓的規(guī)劃建筑高度最高的地塊，閩第一高樓”“ 當(dāng)之無(wú)愧。
經(jīng)過(guò)91輪競(jìng)價(jià)，這幅21.63畝地塊，最終被福建升龍地產(chǎn)與天津津東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)以3.02億元聯(lián)合競(jìng)得，樓面價(jià)2464元/平方米，畝單價(jià)1396萬(wàn)元，溢價(jià)率132%。據(jù)了解，
福建升龍地產(chǎn)在福州開(kāi)發(fā)過(guò)中天·翡翠城(論壇新聞)、中天·碧湖云天、中天·金海岸等項(xiàng)目。天津津東房地產(chǎn)集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，兼營(yíng)零售業(yè)、酒店、物業(yè)管理的集團(tuán)化企業(yè)。1992年10月成立，總資產(chǎn)近50億元人民幣，是天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)方面有較強(qiáng)實(shí)力。
“300米高的第一高樓是地標(biāo)建筑，又在閩江畔中央商務(wù)區(qū)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商還是比較有吸引力的。”現(xiàn)場(chǎng)一位業(yè)內(nèi)人士表示
近年來(lái)，福州的超高層建筑不斷涌現(xiàn)，目前福州的第一高樓為世茂茶亭國(guó)際花園儷園， 層，高178米；而在建中56的最高樓——世茂國(guó)際中心58層，高達(dá)273米。在福州，已建、在建和已出讓地塊擬建的百米高樓，有百棟左右。
萬(wàn)科6.53億元拿下商務(wù)區(qū)首幅商住地
據(jù)介紹，昨日共有8家開(kāi)發(fā)商參加了競(jìng)買(mǎi)，其中有來(lái)自北京、天津、深圳、哈爾濱、泉州、江西的外地開(kāi)發(fā)商報(bào)名參與。
昨日，4幅中央商務(wù)區(qū)地塊全部成功出讓。閩江北岸中央商務(wù)中心B6地塊，面積28.23畝，經(jīng)過(guò)39輪競(jìng)價(jià)，由福建高。 佳房地產(chǎn)以4.2億元競(jìng)得，樓面價(jià)3433元/平方米，畝單價(jià)1488萬(wàn)元，溢價(jià)率85%。
中央商務(wù)中心B9地塊，面積19.34畝，通過(guò)46輪競(jìng)價(jià)，由，省六建集團(tuán)以總價(jià)2.7億，樓面價(jià)2464元/平方米購(gòu)得，畝單價(jià)1396萬(wàn)元，溢價(jià)率達(dá)131%。
而昨日，閩江北岸中央商務(wù)中心B8、B10整體出讓，地塊面積38.1畝，這是目前中央商務(wù)區(qū)首次出讓商住地塊，該地塊經(jīng)兩輪舉牌，以總價(jià)6.53億元，被萬(wàn)科集團(tuán)全資子公司福州市萬(wàn)榕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收入囊中，樓面價(jià)4992元/平方米，畝單價(jià)1714萬(wàn)元。
“二化”地塊流拍下月轉(zhuǎn)掛牌出讓
昨日，受關(guān)注的319.6畝的“二化”商住地塊，因未符合拍賣(mài)要求，轉(zhuǎn)為掛牌程序。
“起拍價(jià)為31.96億元，必須在競(jìng)地后半年內(nèi)全部交清土地款?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，在樓市調(diào)控的背景下，半年內(nèi)繳足這么多資金，資金實(shí)力要求比較高。根據(jù)出讓要求，該地塊土地款必須在競(jìng)地后30日、120日、180日內(nèi)分三期，比例為50%、20%、30%支付。
分析：中央商務(wù)區(qū)地塊緣何低價(jià)出讓？
從昨日的拍賣(mài)情況看，中央商務(wù)區(qū)的樓面地價(jià)較低，除了萬(wàn)科競(jìng)得的B8、B10地塊，樓面地價(jià)為4992元/平方米外，其他三塊均僅兩三千元，閩第一高樓”“ 的樓面地價(jià)也僅為2464元/平方米。中央商務(wù)區(qū)地塊緣何低價(jià)出讓？“價(jià)格還是比較合理的，因?yàn)榈貕K建筑高度比較高，建安成本比較高，這就是超高層摩天大樓出讓價(jià)不高的主因”。一位業(yè)內(nèi)人士表示，超高層高樓的地下基礎(chǔ)、建筑結(jié)構(gòu) 消、防、機(jī)電等建安成本比較高。
根據(jù)出讓公告，除了B7地塊限高300米外，B6地塊限高為200米，B9為250米，萬(wàn)科競(jìng)得的B8、B10商住地限高分別為180米、150米。
據(jù)一家規(guī)劃公司的成本測(cè)算分析，中高檔商務(wù)超高層包括公共部分的簡(jiǎn)易裝修、高樓智能設(shè)備在內(nèi)的建安成本，24層左右大約在3000-3500元/平方米，56層約在6000-6500元/平方米，67層為10000-12000元/平方米，99層則為16000元以上/平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于地塊特殊性，裝修的差異性，成本預(yù)算或有偏差，但是超高層的建安成本是隨著高度而直線上漲的。
監(jiān)管：防爛尾樓和閑置地，榕將實(shí)行開(kāi)竣工申報(bào)制
“沒(méi)有實(shí)力，開(kāi)發(fā)商也不敢貿(mào)然來(lái)拿中央商務(wù)區(qū)地塊”，一位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然此次中央商務(wù)區(qū)的出讓價(jià)并不高，但是，其他條件比較嚴(yán)格。每塊地都設(shè)定了封頂時(shí)間，比如B6、B8、B10地塊應(yīng)在2013年6月30日前結(jié)構(gòu)封頂；B7地塊應(yīng)在2014年6月30日前結(jié)構(gòu)封頂；B9地塊應(yīng)在2013年底前結(jié)構(gòu)封頂。如未能按期結(jié)構(gòu)封頂，每延期一日，繳納土地價(jià)款總額0.3‰的違約金。此外，每塊地都要求繳納建設(shè)保證金。
而在拍賣(mài)會(huì)上，拍賣(mài)主持人透露，福州市將馬上啟動(dòng)土地出讓的開(kāi)竣工申報(bào)制度，對(duì)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，避免出現(xiàn)爛尾樓和閑置地塊。
焦點(diǎn)：防御調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)遭熱炒？
記者注意到，今年福建升龍已在榕拿下了多幅商業(yè)地塊：金融街D1地塊，限高200米中央商務(wù)區(qū)的B4地塊，還有此次的300米高樓，頻頻落子福州商業(yè)地塊。
而同時(shí)，競(jìng)得B6地塊的福建高佳地產(chǎn)，去年曾以郭氏地產(chǎn)名義拿下了原富成味精廠地塊，而競(jìng)得B9地塊的福建六建，實(shí)則為福晟地產(chǎn)的全資子公司。
去年以來(lái)，特別是今年樓市調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)備受開(kāi)發(fā)商的青睞。
開(kāi)發(fā)商為何涌入商業(yè)地產(chǎn)呢？業(yè)內(nèi)人士分析，首先，持有商業(yè)地產(chǎn)不僅可抵御通脹，還可合理避稅，持有一定的商業(yè)地產(chǎn)，可避免清算土地增值稅。其次，在住宅地產(chǎn)越來(lái)越受到調(diào)控杠桿的影響下，商業(yè)地產(chǎn)雖然回收慢，但利潤(rùn)趨穩(wěn)定。“開(kāi)發(fā)商別一味地以為商業(yè)地產(chǎn)是調(diào)控政策的避風(fēng)港”，我省地產(chǎn)業(yè)界人士林先生表示，近半年來(lái)，在樓市調(diào)控風(fēng)暴中，各大城市的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，大量熱錢(qián)流入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一些地產(chǎn)商盲目拿地。林先生坦言，從樓市調(diào)控進(jìn)展來(lái)看，若熱錢(qián)過(guò)分涌入商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致投資泡沫，政策面很可能會(huì)介入打壓，開(kāi)發(fā)商也將面臨物業(yè)大面積滯銷的困境。
從今年8月份開(kāi)始，福州非住宅(包括商鋪、寫(xiě)字樓等)的土地增值稅稅率，也從現(xiàn)行的2%上調(diào)至5%。業(yè)界人士提醒，福州的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)前一輪猛漲，在稅費(fèi)等交易成本上升及調(diào)控政策預(yù)期趨嚴(yán)的背景下，投資客應(yīng)理性看待未來(lái)的升值空間。
