九月地王頻現(xiàn) 房市“成交回暖”了？

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》見(jiàn)習(xí)記者 劉德炳︱北京報(bào)道

　　調(diào)控聲聲不息，地王依舊歸來(lái)。

　　這一輪地王的誕生軌跡，似乎與2009年如出一轍。彼時(shí)先有所謂的“小陽(yáng)春”，接著京滬等城市出現(xiàn)多家房企爭(zhēng)搶地王的局面，再之后就是房?jī)r(jià)突飛猛漲。不同的是，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈演進(jìn)過(guò)程在今年被濃縮在“金九銀十”之際了——8月底出現(xiàn)“真假回暖”之爭(zhēng)，9月初全國(guó)地王頻出，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲苗頭。

　　有業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)表示，如相關(guān)調(diào)控政策無(wú)明確進(jìn)展，市場(chǎng)預(yù)期或?qū)l(fā)生改變。

　　龍頭房企爭(zhēng)搶地王

　　號(hào)稱“10年來(lái)最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策已出臺(tái)5個(gè)月，來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比持平，同比上漲9.3%。對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人盛運(yùn)來(lái)表示，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月回落，而且北京、上海、廣州、杭州等一線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比總體下降，房地產(chǎn)調(diào)控成效比較明顯。

　　不過(guò)，就在這組數(shù)據(jù)出臺(tái)前后，全國(guó)土地市場(chǎng)風(fēng)起云涌，地王接連而出。8月31日，經(jīng)過(guò)52輪競(jìng)奪，廣州越秀城建斥資23.8億元，以近7300元/平方米的單價(jià)奪得曾經(jīng)遭遇退地的“番禺地王”番禺4-2地塊，刷新了該地塊的成交紀(jì)錄。9月1日，合 生創(chuàng)展以16488元/平方米樓面價(jià)奪下了上海松江單價(jià)“地王”廣富林2-5號(hào)地塊。9月8日，九龍倉(cāng)以48.28億元奪得黃浦江沿岸E18地塊，樓面價(jià)高達(dá)35490元/平方米，創(chuàng)上海住宅單價(jià)之新高。

　　9月19日，南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司以200.34億元掛牌底價(jià)獲得南京下關(guān)濱江兩大型地塊，據(jù)相關(guān)報(bào)道稱，央企中冶置業(yè)持有該公司80%的股份。此地塊創(chuàng)下今年以來(lái)全國(guó)總價(jià)最高，僅次于去年底由廣州亞運(yùn)城地塊制造的255億元記錄。

　　這僅僅是已經(jīng)破殼而出的地王，事實(shí)上，全國(guó)一大批地王級(jí)項(xiàng)目都在金九銀十之際待勢(shì)而出。比如，位于北京國(guó)貿(mào)橋東北角的中央商務(wù)區(qū)12宗地塊，8月份進(jìn)行了第一輪投標(biāo)，目前正在評(píng)估。

　　在上述地王的爭(zhēng)奪中，記者發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、中國(guó)建筑、合景泰富、招商地產(chǎn)、新鴻基、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等數(shù)10家開(kāi)發(fā)商前去參戰(zhàn)，從數(shù)量看，搶地王的房企日漸增多。

　　龍頭房企的表現(xiàn)更能證明土地市場(chǎng)的熱鬧。根據(jù)萬(wàn)科8月份銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)，在整個(gè)8月份，萬(wàn)科新增項(xiàng)目10個(gè)，合計(jì)購(gòu)得權(quán)益建筑面積300多萬(wàn)平方米，另外還參與160萬(wàn)平方米的保障房建設(shè)。參閱以往資料可見(jiàn)，這一土地儲(chǔ)備量至少是近3年以來(lái)萬(wàn)科單月最大采購(gòu)量。

　　同樣，保利地產(chǎn)也在8月份低調(diào)大舉擴(kuò)張，購(gòu)地建筑面積高達(dá)近100萬(wàn)平方米，其中包括廣東順德今年推出的最大一宗商住地塊——合計(jì)22.8萬(wàn)平方米的順德新城德勝商務(wù)區(qū)5宗地塊。該地塊設(shè)置了較高的競(jìng)買條件，保利地產(chǎn)以底價(jià)14.6922億元奪得。

　　綠地集團(tuán)京津冀事業(yè)部營(yíng)銷總監(jiān)李驥對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，“近期開(kāi)發(fā)商大量買地，尤其是土地市場(chǎng)上涌現(xiàn)多個(gè)地王，其根本原因是成交放大、市場(chǎng)回暖，開(kāi)發(fā)商為避免踏空?！?9月初，綠地集團(tuán)也在上海、北京等地參與了幾宗地塊的爭(zhēng)奪，并以25.84億元競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村一個(gè)地塊。

　　成交回暖緣于政府調(diào)控？

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布，今年1-8月，全國(guó)商品房銷售面積5.27億平方米，同比增長(zhǎng)6.7%，商品房銷售額2.64萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.6%。進(jìn)入9月以來(lái)，據(jù)監(jiān)測(cè)，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢等城市商品房成交量環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲。

　　不過(guò)，這種成交量的上升，被一些業(yè)界人士解讀為“假性回暖”。在這些人士看來(lái)，成交放大主要是因?yàn)閯傂孕枨蟮尼尫?，集中在中小戶型、中低價(jià)位的房源上。樓市離全面回暖尚遠(yuǎn)。以北京為例，近期上市的萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、保利茉莉公館、綠地新里苑等樓盤的成交量在7、8月份的成交總量中占較大比重。

　　對(duì)此，李驥表示，“成交回暖是政府調(diào)控政策作用的結(jié)果”。他認(rèn)為，從京津等一線城市來(lái)看，性價(jià)比較高的房子銷售速度較快，一些成交較好的房子選擇低價(jià)開(kāi)盤，這說(shuō)明宏觀調(diào)控發(fā)揮了作用。

　　不過(guò)，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)GVA衡信柏迪營(yíng)銷部董事岳鋒剛認(rèn)為，調(diào)控政策如不能深入執(zhí)行，后市成交上升的局面將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間，因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期正在發(fā)生變化。

　　近期央行在全國(guó)50個(gè)大、中、小城市進(jìn)行的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)，3季度有36.6%的居民持上漲預(yù)期，相比上季度大升7.2%。

　　麥田房產(chǎn)總監(jiān)吳存勝表示，隨著近期成交上揚(yáng)，金九銀十值得期待。下半年會(huì)持續(xù)回暖，降價(jià)可能性小。

　　此外，盡管8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比保持不變，不過(guò)全國(guó)商品房?jī)r(jià)格卻出現(xiàn)了較劇烈的上漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月10日公布，8月份，全國(guó)商品房銷售面積6886萬(wàn)平方米，銷售額3533億元，以此計(jì)算8月份全國(guó)商品房銷售均價(jià)為5131元/平方米；7月份，這個(gè)數(shù)據(jù)為4742元/平方米。相比之下，8月份全國(guó)商品房均價(jià)環(huán)比上漲了近400元/平方米，上漲8.2%。

　　不過(guò)李驥認(rèn)為，這種數(shù)據(jù)很容易會(huì)受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，由于房地產(chǎn)的區(qū)域性強(qiáng)，因此從具體的區(qū)域來(lái)看房?jī)r(jià)更準(zhǔn)確，僅僅從整體來(lái)看并不能反映區(qū)域房?jī)r(jià)的具體變動(dòng)情況。

　　專家稱量?jī)r(jià)齊升根源是信貸過(guò)多

　　剛性需求的釋放并不能解釋房地產(chǎn)全部的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

　　8月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，7月居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲3.3%。兩天后，位于北京昌平小湯山鎮(zhèn)的別墅項(xiàng)目“保利壟上”取得預(yù)售證并開(kāi)盤。截至9月13日，該項(xiàng)目已經(jīng)賣出90套，合計(jì)2.5萬(wàn)多平方米，基本賣至清盤。

　　岳鋒剛表示，近期部分樓盤的放量成交與通脹有一定關(guān)系，因?yàn)樵谕泬毫ο?，部分?gòu)買力強(qiáng)的投資需求會(huì)出手。

　　9月11日公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份CPI再創(chuàng)新高，達(dá)到3.5%。

　　不過(guò)，在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容看來(lái)，房?jī)r(jià)與成交量的上漲，根源是信貸過(guò)多，“只要信貸政策繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，市場(chǎng)就會(huì)恢復(fù)理性?！?/FONT>