“調(diào)控風(fēng)暴”席卷江蘇之1
限購令!哪個(gè)城市“上漲過快”已有名單 限不限購過兩天就見分曉
作為江蘇省貫徹國家“二輪調(diào)控”的主要“地方細(xì)則”,昨天,省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳、監(jiān)察廳、物價(jià)局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)的通知》,這與同天省財(cái)政廳等三部門發(fā)布的契稅新規(guī)一道,成為江蘇嚴(yán)格落實(shí)國家調(diào)控新政的實(shí)在舉措。而文件對(duì)各地須出細(xì)則的明確要求更意味著,地方還將會(huì)有新的動(dòng)作,一場(chǎng)從國家到省到各市的新一輪“調(diào)控風(fēng)暴”正席卷江蘇。
全都盯著呢 房價(jià)過高的城市要出“限購令”
通知明確提出,各地要結(jié)合本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際,立即研究制定貫徹國家調(diào)控政策的實(shí)施細(xì)則,確保落實(shí)到位。已經(jīng)印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū),要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺(tái)的新措施進(jìn)行調(diào)整和完善。其中“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市,要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”。這也是最受關(guān)注的。
在省內(nèi)13個(gè)地級(jí)市中,南京市出臺(tái)“限購令”的呼聲較高,這條規(guī)定意味著該市細(xì)則近期必須要出臺(tái),不過,是否屬于“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張”之列,“限購令”能否真的寫入細(xì)則,仍須地方政府確定。另據(jù)知情人士透露,對(duì)于房價(jià)過高的城市,其實(shí)國家已有一個(gè)初步的名單,各個(gè)城市也很清楚,限不限購,過兩天便可見分曉。
這回夠明白 限價(jià)房價(jià)格寫入土地出讓合同
四部門下發(fā)的通知對(duì)土地出讓合同的內(nèi)容也進(jìn)行了規(guī)定,明確指出,商品房的套型面積、套型比例,配建保障房的套數(shù),以及限價(jià)商品房的控制性銷售價(jià)格,都要明明白白地寫入合同。從開發(fā)商拿地開始,對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控就已經(jīng)開始。
通知指出,在土地出讓前,市、縣規(guī)劃部門就應(yīng)當(dāng)會(huì)同國土部門,確定擬出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、住宅建筑套數(shù)、套型建筑面積等套型結(jié)構(gòu)比例條件,列入出讓合同。對(duì)于中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目,還要明確提出平均套型建筑面積的控制標(biāo)準(zhǔn),并制定相應(yīng)的套型結(jié)構(gòu)比例條件。同時(shí),嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。
此外,限價(jià)商品住房的控制性銷售價(jià)位,以及商品住房項(xiàng)目中保障房的配建比例、配建套數(shù)、套型面積、設(shè)施條件和項(xiàng)目開竣工時(shí)間及建設(shè)周期等建設(shè)條件,也將作為土地出讓的依據(jù),納入出讓合同。
通知還指出,土地出讓后,任何單位和個(gè)人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件。如果開發(fā)商提出申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件而不按期開工的,必須收回土地使用權(quán),重新按招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地。
據(jù)了解,2006年國家曾規(guī)定凡新審批、新開工的商品住房,90平方米以下套型面積比重,必須達(dá)到70%以上,這個(gè)被稱為“9070”政策還要求開發(fā)商在拿地時(shí),90平方米以下套型所占比例就要寫入合同。而在上一輪樓市低谷期,“9070”政策也隨之取消。目前重新要求將住宅套數(shù)和套型面積,以及中小套型住房的平均面積控制標(biāo)準(zhǔn)寫入土地出讓合同,可以從源頭控制商品房的有效供應(yīng)量。防止開發(fā)商一味多建大戶型,保證普通老百姓能買到面積合適的房子。而限價(jià)房控制性價(jià)格寫入土地合同,也可以直接對(duì)限價(jià)商品房進(jìn)行價(jià)格監(jiān)管,確保房價(jià)不突破。
“超大盤”恐沒戲 想拖七八年?三年內(nèi)必須竣工
除將開竣工時(shí)間寫入出讓合同外,通知還強(qiáng)調(diào),各類住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè),自開工之日起三年內(nèi)竣工。違約責(zé)任及處罰條款也將一并寫入土地劃撥決定書和出讓合同。
省國土廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,開工后三年完工這也是國家最近提出的新要求,是對(duì)所有住房建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)定,不會(huì)再允許企業(yè)分多期開發(fā),以前一個(gè)項(xiàng)目建個(gè)七八年甚至十來年的現(xiàn)象將不會(huì)再出現(xiàn)。該負(fù)責(zé)人指出,三年的規(guī)定主要是為了保證商品房的有效供應(yīng),而與此對(duì)應(yīng)的,為了確保建設(shè)項(xiàng)目能在三年內(nèi)開發(fā)完畢,今后國土部門在出讓地塊時(shí),將控制出讓規(guī)模,大地塊、“超級(jí)大盤”將難再現(xiàn)江湖。
為了加快開發(fā)節(jié)奏,通知還明令禁止“毛地”出讓,如果市、縣發(fā)布的土地出讓公告中存在超用地規(guī)模、“毛地”出讓、超三年開發(fā)周期出讓土地等行為,省國土資源廳將責(zé)令立即撤銷公告,調(diào)整出讓方案后重新出讓。
老話題,再強(qiáng)調(diào) 公租房與廉租房逐步并軌
通知還對(duì)加快推進(jìn)保障性安居工程提出了要求。各地要在確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地總量70%的基礎(chǔ)上,探索以劃撥和出讓方式加快公共租賃住房供地建房,逐步與廉租住房并軌,簡化并實(shí)施租賃住房分類保障的途徑。
房價(jià)高的地區(qū)應(yīng)增加中小套型限價(jià)房供地?cái)?shù)量,對(duì)依法收回的閑置土地,要優(yōu)先確保保障性住房用地供應(yīng)。沒有完成保障房、中小套型普通商品房等供地計(jì)劃的地方,不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。
據(jù)住建部門人士介紹,公租房和廉租房并軌主要是打通兩種保障方式的建設(shè)、供應(yīng)渠道,以便簡化保障工作,更便于建設(shè)。目前并軌工作在常州已開始實(shí)施,房源統(tǒng)一建設(shè),套型、面積、條件、設(shè)施都一樣,但區(qū)分保障對(duì)象執(zhí)行不同的租金標(biāo)準(zhǔn):屬于低收入家庭的,按廉租房標(biāo)準(zhǔn)收取最實(shí)惠的租金,如果是中等偏下收入家庭、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員,則按公租房執(zhí)行,相對(duì)高一些。
老話題,動(dòng)真格 有違規(guī)記錄的企業(yè)暫停購地
房產(chǎn)、規(guī)劃部門要對(duì)開發(fā)企業(yè)擅自突破住房套型結(jié)構(gòu)比例、不按要求配建保障性住房、無故拖延開竣工時(shí)間、違反質(zhì)量安全管理等行為進(jìn)行處罰,并及時(shí)向國土、價(jià)格、金融等主管部門通報(bào)違法違約企業(yè)名單。
房地產(chǎn)主管部門要會(huì)同有關(guān)部門建立市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度,開展日常巡查和實(shí)地檢查,在商品房預(yù)售和交易環(huán)節(jié)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并嚴(yán)肅查處捂盤惜售、囤積房源、炒買炒賣、虛假宣傳、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為。對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地。
對(duì)百姓關(guān)注的閑置土地問題,通知也要求各地加快清查和處理,對(duì)企業(yè)自身原因造成土地閑置的,必須依法堅(jiān)決查處;對(duì)政府及部門原因造成土地閑置的,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國土部門要聯(lián)合限期查辦。
王燁
“調(diào)控風(fēng)暴”席卷江蘇之2
房價(jià)備案! 漲多少、啥時(shí)漲 開發(fā)商說了不算
去年初以來就屢次被提交省政府“過堂”的房價(jià)備案制此次終于出爐了。在四廳局下發(fā)的通知中明確提出,房價(jià)過高、上漲過快的城市,要建立普通商品住房預(yù)售價(jià)格備案制度。這也意味著,盡管房價(jià)還是由開發(fā)商自己來定,但是漲價(jià)周期和漲價(jià)幅度都可能會(huì)受到限制。
“房價(jià)備案”很新鮮?其實(shí)幾年前我省實(shí)行過
其實(shí),在2008年以前,我省普通商品房價(jià)格管理實(shí)行的是政府核價(jià)制度,由物價(jià)部門根據(jù)開發(fā)商上報(bào)的成本核定一個(gè)中準(zhǔn)價(jià),開發(fā)商在此基礎(chǔ)上再為每一套房子量身定價(jià)。不過,在2008年房價(jià)大跌后,我省取消了普通商品房的核價(jià)制度。但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)生機(jī)之后,開發(fā)商自主定價(jià)的隨意性也凸顯出來。房價(jià)備案就是讓商品房價(jià)再次變得可控,首先企業(yè)銷售前必須覆行價(jià)格申報(bào)手續(xù),并嚴(yán)格按申報(bào)的價(jià)格公開銷售;一次性將許可預(yù)售的全部房源對(duì)外公開預(yù)售價(jià)格,嚴(yán)禁價(jià)外收費(fèi)、搭車收費(fèi);調(diào)價(jià)前也必須到物價(jià)部門備案,物價(jià)部門有權(quán)對(duì)開發(fā)商的調(diào)價(jià)幅度和調(diào)價(jià)周期進(jìn)行干預(yù)。
怎么個(gè)“備案”法?看看泰州的“338”方案吧
目前江蘇試點(diǎn)房價(jià)備案制的一共有13個(gè)市、縣,包括揚(yáng)州、泰州、常州、鹽城、昆山、江陰、濱海、大豐、溧陽、張家港和江都等。泰州市是今年5月開始推行“338備案方案”,主要規(guī)定了開發(fā)商調(diào)價(jià)周期必須要大于三個(gè)月,一次漲幅不得超過3%,實(shí)際銷售價(jià)格與備案價(jià)格相差不得大于8%。前兩個(gè)“3”,比如2萬元的房子一次就只能漲600元,一年最多只能漲2400元。而“實(shí)際售價(jià)不得偏離備案價(jià)8%,就是要促使開發(fā)商在第一次備案的時(shí)候,就要接近市場(chǎng)價(jià)格,避免他們鉆政策空子。”據(jù)了解,從方案實(shí)施以來的5月1日到7月30日,泰州市房價(jià)的平均漲調(diào)價(jià)只有2.2%。
南京是否“備案” 幾大部門正在協(xié)商
南京市物價(jià)局相關(guān)人士昨日接受記者采訪時(shí)透露,這幾天市政府正召集各相關(guān)部門就房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策進(jìn)行會(huì)商,將會(huì)就金融、稅收、土地、銷售等方面出臺(tái)一攬子政策,會(huì)不會(huì)出臺(tái)備案制也要等全市的政策出來后才會(huì)知道?!∈±?/P>
業(yè)內(nèi)分析
更嚴(yán)的在后面,南京可能也“限購”
省多個(gè)部門的兩大文件同時(shí)公布,表明了國家“二輪調(diào)控”在江蘇正式落地。另據(jù)知情人士透露,江蘇的細(xì)則仍未出盡,差別化信貸政策也將盡快出臺(tái)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,細(xì)則還是傳遞了不少信號(hào),調(diào)控的步步深入,已是不爭的事實(shí)。國家調(diào)控政策在江蘇已經(jīng)落地,南京還會(huì)遠(yuǎn)嗎?
“二輪調(diào)控”力度更強(qiáng)還是偏弱
“誰說‘二輪調(diào)控’沒有四月新政嚴(yán)厲?事實(shí)上,這一輪調(diào)控的力度將不輸于四月出臺(tái)的‘史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策’國十條,也有可能是‘史上更嚴(yán)’,”一位業(yè)內(nèi)人士表示,國慶節(jié)前“二輪調(diào)控”政策出臺(tái)之初,不少開發(fā)商和購房人對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)還比較樂觀,而從所有城市都要求出細(xì)則,上海、深圳等城市先后出臺(tái)“限購令”來看,都可以看出國家的調(diào)控決心和政策上的跟進(jìn)。
“四月份國十條出臺(tái)后,地方出細(xì)則的僅有北京等個(gè)別城市,還沒有一個(gè)省份出過細(xì)則,但這一輪調(diào)控,各大城市接二連三推出限購令,昨天杭州市也正式出臺(tái)新政細(xì)則,限定本地及外地家庭只能在杭州新購買一套商品住房。在這樣的大背景下,南京出臺(tái)限購令的壓力也非常大,更嚴(yán)厲的細(xì)則可能還在后面,”業(yè)內(nèi)人士指出。
為何認(rèn)購量下降不大
“二輪調(diào)控”出臺(tái)已有十多天,市場(chǎng)銷售量的萎縮還不是特別明顯,一些新開樓盤房價(jià)不降甚至還在漲,調(diào)控新政的效果為何不明顯?專家認(rèn)為,這只是一些購房人對(duì)新政的效果還沒有充分把握,認(rèn)為房價(jià)下降的可能性不大,同時(shí)契稅末班車,以及對(duì)南京更嚴(yán)厲細(xì)則的擔(dān)憂也讓一部分人加快購房。
專家介紹說,預(yù)計(jì)在南京細(xì)則底牌亮出后,“二輪調(diào)控”效果將顯現(xiàn),市場(chǎng)將步入低谷。
馬祚波 王燁
首套最少1%,二套通通3%
嚴(yán)厲
“省版”契稅新標(biāo)準(zhǔn)
二套房:契稅一律為3%
首套房:144平方米以上的契稅為3%;90到144平方米的為1.5%;90平方米以下的為1%
VS
溫情
時(shí)間節(jié)點(diǎn)如何認(rèn)定
凡是10月1日前簽訂買賣合同但是尚未鑒證(一手房)或是登記(二手房)的,在10月20日前辦理鑒證或登記,仍可享受現(xiàn)有優(yōu)惠。
昨天,省財(cái)政廳等三部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》。新標(biāo)準(zhǔn)與“南京版”基本一致,二套房契稅一律為3%,購買首套房的,144平方米以上的3%,90到144平方米的1.5%,90平方米以下的1%。值得關(guān)注的是,“省版”在時(shí)間上稍有放寬,凡是10月1日前簽訂買賣合同但是尚未鑒證(商品房)或是登記(二手房)的,在10月20日前辦理鑒證或登記,仍可享受現(xiàn)有優(yōu)惠。
政策1 契稅
原文:該《通知》稱,自2010年10月1日起,對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下,且屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的普通住宅,按1%稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米以上,144平方米以下,且屬于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%稅率征收契稅;對(duì)個(gè)人購買不屬于家庭唯一住房的,無論屬于普通住宅還是非普通住宅,一律按我省原定3%稅率征收契稅。
權(quán)威說法:這一契稅征收標(biāo)準(zhǔn)與之前江寧公布的,以及南京市地稅局公布的標(biāo)準(zhǔn)完全一致。稍有不同的是,更加明確了地方標(biāo)準(zhǔn)中的一些細(xì)節(jié),比如“江寧版”中只是說“其它按3%征收”,這個(gè)“其他”如何定義,在此次省文件中被明確為:“對(duì)個(gè)人購買不屬于唯一住房的,無論普通住宅還是非普通住宅”。
解讀:按照南京目前的房價(jià)標(biāo)準(zhǔn),河西一套120平方米新房的總價(jià)至少在200萬以上,依過去政策,即便是二套房也只要交1%的契稅,即2萬元;而按現(xiàn)有政策,二套房必須按3%繳納契稅即6萬元,憑空多出了4萬元。
政策2 認(rèn)定時(shí)間
原文:《通知》中指出,商品住房以房地產(chǎn)主管部門契約鑒證時(shí)間為準(zhǔn),存量住房(二手房)以房地產(chǎn)主管部門契約登記受理時(shí)間為準(zhǔn)。凡在2010年10月1日前已簽訂房屋買賣契約,但尚未在房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記的,應(yīng)在2010年10月20日前到房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記手續(xù),逾期按本通知規(guī)定執(zhí)行。
權(quán)威說法:在江寧以及南京版的契稅標(biāo)準(zhǔn)中,對(duì)于時(shí)間認(rèn)定均未明確。而此次《通知》在時(shí)間上做出了明確界定,尤其是針對(duì)此前疑惑較大的10月1日前購房,而未辦理契約鑒證或登記的,究竟按何種標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,有了準(zhǔn)確說明。只要是國慶節(jié)前簽了合同的,但是沒辦理鑒證或是登記,在10月20日前辦理契約鑒證或登記手續(xù)都還趕得上老契稅政策的“末班車””。
解讀:有專家指出,這一規(guī)定仍然存在一定漏洞,對(duì)于在10月1日之后交易的一批二手房,不少人會(huì)在簽訂合同的時(shí)間上動(dòng)“腦筋”。
舉例來說,一套二手房的買賣雙方于10月5日簽訂了購房合同,如果現(xiàn)在到房管部門辦理登記手續(xù),則必須要按照新標(biāo)準(zhǔn)來繳納契稅。為了規(guī)避多余的稅款,買賣雙方可以重新簽訂一份合同,將日期更改為10月1日以前就可以了。
不過市場(chǎng)人士提醒買房人,二手房或許可以采取如此變通的手法,但是一手房卻沒有空子可鉆。因?yàn)樯唐贩慷际恰熬W(wǎng)簽”,也就是開發(fā)商在網(wǎng)上填寫合同文本并上傳,這個(gè)日期是無法更改的?!叭绻阆氤蜂N合同重新填寫,手續(xù)更加繁瑣,而且房子也會(huì)進(jìn)入退房搖號(hào)程序,開發(fā)商自然是不愿意的?!?/P>
政策3 個(gè)稅
原文:《通知》中指出,對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。
權(quán)威說法:這一政策是國家“929樓市新政”的重申。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整答記者問時(shí),對(duì)個(gè)人所得稅的相關(guān)政策進(jìn)行了明確:一是2010年10月1日起,對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免;二是在2009年10月1日(含10月1日)至2010年9月30日之間(含9月30日)已經(jīng)出售住房且目前尚未購置住房,并自出售住房之日起一年內(nèi)重新購房的,仍可按購房價(jià)所占比例減免。
解讀:此次江蘇購房稅收政策與國家執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一,需要指出的是,個(gè)稅政策是從2010年10月1日開始執(zhí)行,這和契稅政策執(zhí)行時(shí)間是不一樣的,契稅政策從2010年10月20日起執(zhí)行。
政策4 “唯一”標(biāo)準(zhǔn)
原文:《通知》中稱,對(duì)納稅人需享受家庭唯一普通住房優(yōu)惠政策的,征收機(jī)關(guān)應(yīng)查詢納稅人在省轄市范圍內(nèi)的契稅納稅記錄;無記錄或有記錄但有疑義的,根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán),由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人的家庭住房登記記錄,并出具書面查詢結(jié)果。
權(quán)威說法:據(jù)了解,南京市關(guān)于家庭唯一住房的范圍是指在南京市行政區(qū)域內(nèi)(含江寧、浦口、六合三區(qū)和溧水、高淳兩縣),個(gè)人購買的住宅是其家庭唯一住房。
目前,南京市地稅局正在與房管部門商定具體操作程序。對(duì)于無記錄或有記錄但有疑義的,由納稅人出具家庭唯一住房書面誠信保證書。












