提要：在獨生子女政策下，不少中國年輕夫婦面臨4位老人、一個孩子的“421”家庭結(jié)構(gòu)，他們將承擔較大的贍養(yǎng)老人的壓力。為此，一些人將以房養(yǎng)老（中老年人將房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)，取得穩(wěn)定的年金收入，去世后房產(chǎn)歸抵押權(quán)人）視為解決未來家庭養(yǎng)老問題的好辦法。

　　在獨生子女政策下，不少中國年輕夫婦面臨4位老人、一個孩子的“421”家庭結(jié)構(gòu)，他們將承擔較大的贍養(yǎng)老人的壓力。為此，一些人將以房養(yǎng)老（中老年人將房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)，取得穩(wěn)定的年金收入，去世后房產(chǎn)歸抵押權(quán)人）視為解決未來家庭養(yǎng)老問題的好辦法。但據(jù)筆者觀察，在中國推行以房養(yǎng)老，存在著三大障礙：

　　首先，將財產(chǎn)留給子女是中國普遍存在、根深蒂固的傳統(tǒng)觀念。很多中國父母自從有了孩子，人生的主要目的就是為子女不斷地貢獻。造成目前多數(shù)年輕人購房成本高的一個重要原因，就是中老年人為子女購房出資。在美國等一些崇尚年輕人獨立的國家，年輕人首次購房年齡比中國要晚10年左右，緩解了供求關(guān)系，房價反而比較便宜。因此，雖然不為子女留房產(chǎn)的做法既能減輕子女贍養(yǎng)的經(jīng)濟負擔，又能促進子女個人努力奮斗，但極少有中國父母愿意“自私”地將房產(chǎn)抵押出去。

　　其次，中國的房產(chǎn)不是完全的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)期限最多只有70年。中老年人把已經(jīng)使用幾十年的房產(chǎn)抵押出去時，土地使用權(quán)期限已所剩無幾了。理論上講，土地使用權(quán)期限到期后，可以通過續(xù)繳土地出讓金的方式將權(quán)限延續(xù)。但一方面，城市房產(chǎn)最大的價值構(gòu)成就是土地，真正的建筑成本反而是微不足道的，如果重繳土地出讓金，金融機構(gòu)愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用權(quán)期限可以延續(xù)，建筑的使用壽命卻是有限的，未必能超過70年。或許是銀行已考慮到了這些問題，所以目前銀行所能接受的房貸，標的多是房齡較小的準新房，而不是早年建設(shè)的舊房。

　　第三，未來房產(chǎn)未必像現(xiàn)在這樣值錢。目前中老年人普遍擁有的房改房，是當年僅付出了非常少的價格購買的。經(jīng)過10多年的房地產(chǎn)牛市，增值上百倍的并不少見。目前中國的人口紅利即將跨過頂峰，1990年前后新生人口的持續(xù)下降，將導致未來處于購房年齡的年輕人數(shù)量持續(xù)減少。最重要的是，目前中國的房價，無論從房價收入比，還是從房價與租金收入比來看，都存在較大的泡沫。目前的中老年人在未來去世后，其房產(chǎn)巨大的增值都將從他們的第二代、第三代身上套現(xiàn)。巨大的房產(chǎn)增值在供大于求的情況下套現(xiàn)，無疑會使未來樓市價格面臨較大的壓力。

　　雖然多數(shù)中老年人都無法實現(xiàn)以房養(yǎng)老，但仍可輕松實現(xiàn)套利：將大、中城市的房產(chǎn)出售，去中、小城市居住，就可在不降低生活質(zhì)量的情況下，兌現(xiàn)大量的房產(chǎn)增值收益。但要實現(xiàn)這種套利，最難的就是觀念的突破。 （黃祖斌）