今年以來，隨著樓市調控的持續(xù)，房地產企業(yè)在內地的融資通道陸續(xù)被收緊。在國際熱錢洶涌的背景下，有條件的地產商紛紛轉向海外融資，廣備“冬糧”，而中小房企則求助民間高息借款。

　　海外融資逾200億美元

　　二次調控讓部分房企的資金鏈逐步收緊，在關閉資本市場直接融資渠道、限購控制銷售之后，近日銀監(jiān)會又出臺《信托公司關于房地產信托風險提示的通知》，讓地產信托陷入被叫停的危險，往年救命稻草般的信托融資也被戴上了枷鎖。

　　在此情況下，不少房企將融資對象瞄準香港的海外資金。從10月下旬開始，內地房企就有多筆海外融資浮出水面。

　　10月25日恒盛地產公告稱，公司向渣打銀行借貸1億美元的商業(yè)貸款。11月2日，中國海外傳出在海外發(fā)債的消息，但至今仍未披露該筆債券融資的詳情。公司擬發(fā)行2016年到期的3億美元、利率13%的額外優(yōu)先票據。11月24日，新鴻基地產發(fā)布公告稱，已向香港聯(lián)交所申請，把40億美元債務工具計劃發(fā)行的票據安排在交易所上市，票據將于11月26日起計的1年內發(fā)行。

　　據不完全統(tǒng)計，10月底至今的這一波海外融資潮，內地房企擬融資規(guī)模在50億美元左右。而從年初至今，內地房企海外融資規(guī)模已超過200億美元。

　　以恒盛地產為例，10月中下旬，該公司已經第三次融資。值得注意的是，恒盛地產頻繁向海外融資的行動，代表了一些房企尋求資本支持的新“錢途”。

　　除恒盛地產之外，寶華地產、方興地產都先后向海外進行融資。9月19日寶龍地產稱，將發(fā)行總額2億美元的5年期優(yōu)先票據。9月28日方興地產公告稱，公司擬發(fā)行5億美元的次級可轉股債券，于2015年到期。這是方興地產今年以來首次推出大規(guī)模融資計劃。

　　“4%、5.75%的低息貸款現(xiàn)在已經非常少見?！币煌缎腥耸糠Q，雖然在香港等海外交易所上市的企業(yè)還有配股和發(fā)債等更多選擇，但融資成本已經非常之高。

　　事實上，8%-13%的高息貸款，已經是今年內地房企在港融資的普遍利率。今年5月樓市調控剛開始，花樣年就已以14%的高昂息率發(fā)行美元債券，募集資金1.2億美元。即使在今年上半年，碧桂園、恒 大等公司發(fā)債融資的利息也高達13%。

　　一地產商表示，融資渠道明年可能會更緊，趕緊備足糧草。明年的資金狀況將成為行業(yè)競爭的關鍵因素。

　　地下錢莊輸血

　　中國證券報記者從擔保公司、典當行等獲悉，目前部分開發(fā)商紛紛加速尋找銀行外的融資渠道，民間借貸月利率更是一度攀升至6%，高出金融機構一年期貸款基準利率近15倍。

　　樂貸網總經理徐磊對中國證券報記者表示，公司幾乎每周都接到地產開發(fā)企業(yè)的“借錢”電話，包括濟南、濱州、濰坊、德州等地中小型地產商。他們最近貸出2000萬元一筆貸款給某地產商，月利息4%多。

　　在徐磊看來，與2009年樓市調控不同，今年開發(fā)商普遍覺得可以“撐”過去，于是敢于借錢。臨近年底，施工費等資金周轉困難，紛紛外出找錢。

　　樂貸網的一般貸款周期為3-6個月。據稱。目前有的地方民間借貸的月息高達5-6%。

　　一位不愿透露姓名的民間地產基金合伙人表示，“上門找我們的地產項目太多了，長期融資、短期過橋，各種需求都有?！?/P>

　　據介紹，有一個開發(fā)商拿下近5000萬元的項目，但由于受調控影響，無法像之前挪用其他銀行貸款支付地價。如果不繳納土地款，開發(fā)商就拿不到“四證”，時間拖得過久，可能遭遇地方政府的土地罰金，甚至收回土地。于是求助民間短期高利貸，最近像他一樣準備“賭”一把的人很多。

　　“在宏觀調控的大背景下，銀行開發(fā)貸款的門檻越來越高，一向靠密集資金運作的開發(fā)商不禁感到壓力加大。于是，部分開發(fā)商開始加速尋找除銀行貸款外的融資渠道。”一信用擔保公司負責人介紹，早在今年初，就有部分為錢所困的中小開發(fā)商找到擔保公司，要求盡快借貸，只要現(xiàn)金流能夠動起來，后續(xù)項目就能無憂，否則，很可能成為爛尾項目。記者 周文天