《瞭望》文章：房價“假跌”之后

　　房地產(chǎn)調(diào)控不容被地段差異帶來的房價“假跌”忽悠

　　文/《瞭望》新聞周刊記者來建強

　　歲末將至，今年以來從中央到地方針對房地產(chǎn)市場出臺了諸多空前的調(diào)控舉措，其效果到底如何？而一些城市過快上漲的房價是否得到了有效抑制？

　　本刊記者特別進行了深入調(diào)研，發(fā)現(xiàn)一些城市似乎已經(jīng)出現(xiàn)的降價勢頭，其實只是結(jié)構(gòu)性的“假跌”。

　　對于一些城市這種急于在“表面上”做文章，只求從數(shù)字上把房價降下來，期待嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控早一點過去的行為，采訪中專家們擔心，“將造成部分調(diào)控政策效應‘短期化’，房價存在報復性上漲隱患”。

　　房價被“拉低”

　　據(jù)中國指數(shù)研究院報告，今年8月，福州市住宅成交均價達每平方米13826元，在全國35個主要城市中超過上海、廈門，位列第七。10月，這一價格降至11987元，排名也退居第十。

　　對于福州房價的速跌，業(yè)內(nèi)人士分析，與當?shù)卣?0月中旬緊急頒布“限購令”等調(diào)控新政有關(guān)，更與當月成交樓盤所在區(qū)域的結(jié)構(gòu)性變化緊密相關(guān)。

　　本刊記者發(fā)現(xiàn)，房價下跌的10月，遠離市中心的倉山區(qū)住宅銷量驟增，而在市中心高房價區(qū)域的鼓樓區(qū)住宅銷量卻相對銳減。福州住宅銷售報告統(tǒng)計顯示，8月，倉山區(qū)住宅銷量682套，鼓樓區(qū)住宅銷量69套，兩區(qū)比例約為10:1。10月，倉山區(qū)住宅銷量猛增至2506套，而鼓樓區(qū)銳減為34套，比例約為73:1。目前，倉山區(qū)新建住宅均價在每平方米1萬元左右，鼓樓區(qū)卻逼近了2萬元。早在10月份之前，福州市就對高價位的在建樓盤申請預售許可證采取了限制或暫緩發(fā)放等措施，這使“高價區(qū)”的住宅銷量立竿見影地跌了下來。就這樣，10月依靠“低價區(qū)”銷量的驟增，福州悄然“拉低”了房價。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，北方一些一線城市也在采取類似辦法，即延緩市中心城區(qū)高價房入市，加大郊區(qū)低價房開盤。

　　這位人士分析，今年以來，國家房地產(chǎn)調(diào)控令一道緊過一道，某些地方政府開始“慌”了，擔心自己的“錢袋子”會收緊，擔心被問責。因此，一些城市急于在“表面上”把房價降下來，期待嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控早一點過去。

　　開發(fā)商“不急賣”

　　盡管在“限購令”之下，10月份福州的住宅銷量卻并未下降，反而驟增。對此，業(yè)內(nèi)人士透露，雖然福州市10月10日突然出臺了“限購令”并要求即日執(zhí)行，但一些金融機構(gòu)將政策寬限了幾日執(zhí)行。據(jù)福州住宅銷售報告統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，福州“限購令”頒布后的3天內(nèi)住宅簽約量達1300多套，約等于9月同期簽約量的8倍，整整占了10月份銷量的四成。

　　正是由于10月份的“大豐收”，盡管進入11月份房屋銷量驟減，但一些開發(fā)商底氣十足，“不急賣”。本刊記者日前在福州市倉山區(qū)一在售豪宅小區(qū)“泰禾·紅峪”采訪看到，該樓盤從去年到今年9月底已售多棟樓房，近期一些高層住宅樓已基本完工，卻因拿不到預售許可證而暫停銷售。

　　“以往一棟樓一開始打地基，就能拿到預售許可證。而現(xiàn)在，我們也不知道什么時候能拿到預售許可證，許多購房者比我們還著急?！薄疤┖獭ぜt峪”售樓中心的一位工作人員告訴記者，目前，該住宅小區(qū)均價超過每平方米1.5萬元。

　　與“泰禾·紅峪”緊鄰的在售高層住宅小區(qū)“天鵝灣”26號樓還沒有正式銷售，就接近“售罄”?！拔抑约敝谶€未預售的樓盤交了預約金，無非是看到，許多新建的高檔樓盤售價不單價格沒跌，反而漲得更快?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰馁彿空邠鷳n，政策越是不讓人買房，可能越是助長部分購房者的“搶購”心理，房價也越可能跌不下來。

　　2008年10月，“天鵝灣”一帶新建商品房均價僅為每平方米5000元，如今卻很難找到1萬元以下的新房。

　　政策效應“短期化”

　　業(yè)內(nèi)人士普遍擔心，隨著調(diào)控政策效力退去，將引發(fā)房價的報復性上漲。

　　融信(福建)投資集團有關(guān)負責人告訴本刊記者，加上此前首付款、貸款利率上調(diào)等政策影響，福建省主要城市的房地產(chǎn)市場銷量都在急劇下跌，開發(fā)商回籠資金速度減緩。“這與2008年同期相似，結(jié)果卻截然不同”。

　　“過去，開發(fā)商普遍缺錢，資金回籠慢，降價促銷壓力大。現(xiàn)在，開發(fā)商手頭資金相對寬裕。各樓盤維持現(xiàn)價短期內(nèi)不漲主要是應地方政府的要求”，這位負責人表示。

　　占地280多畝的“大衛(wèi)城”是融信(福建)投資集團在遠離福州市中心開發(fā)的一個高級住宅區(qū)，該樓盤均價現(xiàn)已達每平方米1.2萬元，而同一地段去年同期的商品房均價僅8000元左右。“大衛(wèi)城”售樓部經(jīng)理周文忠告訴記者：“樓盤預售5個多月，截至目前累計銷售近900套?，F(xiàn)在，整個樓市銷量雖大幅下跌，但我們已無房可售，購房者想買要等新房源的推出。”

　　周文忠說：“近期，受‘限購令’等政策影響，占購房者20%的外地客戶一下子沒了，等‘限購令’到期后，這部分外地客戶肯定會再度涌現(xiàn)?！?/P>

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“與前幾年相比，今年福州城區(qū)可售房數(shù)量不足1萬套，而往年可售房量平均在2萬多套。供應緊張，房價持續(xù)上漲甚至大漲，將不可避免。”

　　地價猛漲也將逼迫房價跟漲。上述融信(福建)投資集團負責人說：“今年2月，融信集團拍得福州市區(qū)一塊380多畝的地，樓面地價近每平方米9000元，該地今年11月動工，明年預售時均價肯定要高于1.5萬元，否則只能虧本?！?/P>

　　福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認為：“許多地方的‘限購令’時間都太短，福州市僅限購到今年12月底，一旦政策執(zhí)行到期，必然會帶來市場的報復性反彈，其效果將大打折扣，這將進一步使人們加劇對政策逆反預期的形成?！?/P>

　　在王阿忠看來，許多地方的一些樓市調(diào)控政策不夠嚴肅，存在“假降”現(xiàn)象。這很容易讓開發(fā)商通過銷售不同樓盤或低端樓盤來控制市場價格，“制造”均價下降來蒙蔽政府，使政府以為政策達到預期目的了，從而停止調(diào)控，導致調(diào)控政策失去連續(xù)性。

　　業(yè)內(nèi)人士及專家普遍認為，當前應加快房地產(chǎn)長期制度建設，完善調(diào)控手段，嚴格執(zhí)行，鞏固成效。

　　浙江大學經(jīng)濟學院副教授景乃權(quán)告訴記者，統(tǒng)計學意義上的房價上升或下降對老百姓而言，意義不大，真正有意義的是此輪房地產(chǎn)調(diào)控效果百姓是否滿意，保障房是否滿足了低收入家庭的需要，老百姓是否真正實現(xiàn)了“居有其所”。

　　景乃權(quán)說，除房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的影響因素外，經(jīng)濟全球化、流動性過剩、通脹預期以及人民幣升值等外部因素對住宅需求影響越來越大。由于這些因素都不是房地產(chǎn)市場本身能夠決定，調(diào)控時如單純依靠增加房地產(chǎn)市場供給將不能解決房價上漲的問題。他建議，調(diào)控房地產(chǎn)要取得長效，不能僅關(guān)注房地產(chǎn)市場局部的均衡，而應結(jié)合其他相關(guān)市場特別是資本市場的發(fā)展來進行。

　　王阿忠建議，在短期內(nèi)，解決房價持續(xù)快速上漲的有效辦法是，堅決杜絕開發(fā)商將樓盤“分期開發(fā)，階段漲價”的亂象。從長期來看，政府部門必須通過在房地產(chǎn)市場建立長效的調(diào)控機制，如落實房產(chǎn)稅征收，嚴加抑制市場投機行為。

　　王阿忠還指出，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的不健康發(fā)展，其根源在于地方的土地財政。因此，要從制度創(chuàng)新上徹底切斷地方政府土地財政與房地產(chǎn)市場的利益鏈?！?/P>