漲，還是跌？漲了多少，跌了多少——成交均價歷來是房地產(chǎn)市場走勢的重要指標之一，牽動著購房者的神經(jīng)。然而，在剛剛過去的11月，廈門的住宅成交均價似乎成了一個解不開的謎團，當?shù)馗鞔蠓康禺a(chǎn)門戶網(wǎng)站以及市場研究機構(gòu)拿不到數(shù)據(jù)，老百姓更是霧里看花。因為統(tǒng)計成交均價的基礎(chǔ)不復(fù)存在——本來每天更新的各樓盤成交均價，已經(jīng)缺席了整整一個月。
先是因“系統(tǒng)維修”停止所有數(shù)據(jù)更新17天，接著是系統(tǒng)重新上線后只見日成交量，不見日成交均價。近來，一向在信息公開方面走在全國前列的廈門“網(wǎng)上房地產(chǎn)”系統(tǒng)的種種“曖昧”舉動引發(fā)各方關(guān)注。一方面，對信息不對稱背后的房地產(chǎn)市場語境，普遍出現(xiàn)“調(diào)控不利”的質(zhì)疑聲；一方面，圍繞日成交均價突然中斷公布這一現(xiàn)象本身，也展開了有關(guān)公民知情權(quán)是否受到損害的激辯。
“網(wǎng)上房地產(chǎn)”由透明到“曖昧”
11月，廈門住宅成交1211套，比10月的1643套減少432套，環(huán)比下跌26.29%……每個月的最后一天，廈門本土房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)都會在第一時間發(fā)布本月房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，其中，住宅成交總量與均價是統(tǒng)計的關(guān)鍵點。然而，幾天前發(fā)布的11月市場月報卻有點特別——只有成交量，沒有成交均價，而所謂成交量也只是從11月16日至30日的不完整數(shù)據(jù)。
數(shù)據(jù)不完整，緣于廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局下設(shè)的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”系統(tǒng)發(fā)生變更。10月30日起，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”因“系統(tǒng)維修”暫停更新數(shù)據(jù)，11月16日，系統(tǒng)重新上線，但原本每天更新的各樓盤日成交均價卻不再顯示。受此影響，其他注重數(shù)據(jù)分析的房地產(chǎn)市場主體，如廈門房友網(wǎng)、新景祥機構(gòu)等發(fā)表的11月市場月報也都不無例外地打了“對折”——只能攫取半個月的成交數(shù)據(jù)，與上月同期進行對比分析。
不過，統(tǒng)計范疇打“對折”，受關(guān)注度卻絲毫沒有減弱。廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)顯示，11月市場月報剛出，瀏覽量就達1500多人次，高于10月市場月報1300多人次的記錄。該網(wǎng)站編輯部主任史青霞認為，正因房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)第一時間對“網(wǎng)上房地產(chǎn)”系統(tǒng)“異變”予以關(guān)注，網(wǎng)友反而對不完整的信息格外敏感，這一份不完整的市場月報，也因此顯得格外意味深長。
除了廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)，針對官方停止發(fā)布成交均價，廈房網(wǎng)、搜房網(wǎng)等房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站也先后發(fā)出“致網(wǎng)友”的相關(guān)告示。作為政府部門下設(shè)的官方網(wǎng)站，一次看似再平常不過的系統(tǒng)維護迅速受到廣泛關(guān)注，是因為日住宅成交量與成交均價等數(shù)據(jù)，已經(jīng)成為這些房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站每天更新的重要內(nèi)容；而廈門“網(wǎng)上房地產(chǎn)”在信息公開度方面向來走在全國前列，此次一反常態(tài)的“曖昧”舉動，著實出人意料。
“網(wǎng)上房地產(chǎn)”，即廈門房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，早在2005年6月便正式開通。該系統(tǒng)設(shè)計了數(shù)據(jù)自動收集分析功能，可提供當日成交均價、樓盤均價、未售套數(shù)等在內(nèi)的綜合數(shù)據(jù)；商品房銷售合同網(wǎng)上登記備案是其主要功能之一，可實現(xiàn)網(wǎng)上簽約即時備案。
開通之初，該系統(tǒng)的透明度與便利性便獲得肯定——2005年8月，在建設(shè)部組織的全國40個大中城市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)工作驗收檢查中被評為優(yōu)秀。而對比福建其他城市，福州市2007年4月才開始試行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和備案工作，泉州、漳州兩市的房地產(chǎn)交易信息特別是日成交均價也是在近兩年來才得以完善并即時通過官方網(wǎng)站對外發(fā)布。
正如相關(guān)部門所希望，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”系統(tǒng)開通5年來，基本實現(xiàn)了“提高商品房交易的透明度，為房地產(chǎn)消費、投資和政府決策提供更加全面的市場信息”這一初衷。在這一系統(tǒng)公布的基本信息的基礎(chǔ)上，廈門各大房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站對成交量和成交均價等數(shù)據(jù)即時轉(zhuǎn)載，以立丹行、新景祥、城市年輪、藍火等為代表的各大房產(chǎn)代理機構(gòu)對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的分析也日漸活躍，助推了廈門房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。老百姓的“知情權(quán)”更是得到了保障。基于實時更新的成交數(shù)據(jù)，網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)了“最低每平方米3500元的島內(nèi)超低價房交易”等市場“異象”，并引起媒體關(guān)注，最終推動有關(guān)部門介入調(diào)查。
改版引發(fā)廣泛爭議
每日成交均價的突然缺失，無疑讓廈門房地產(chǎn)信息公開度大打折扣。
如上所述，每到月末，房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站以及各大房產(chǎn)代理機構(gòu)都會根據(jù)每日更新的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)作出月報，統(tǒng)計并公布月成交量以及成交均價，為市民購房提供參考。
而關(guān)注廈門房地產(chǎn)的市民會發(fā)現(xiàn)，市場主體提供的最終數(shù)據(jù)，往往與在月中“姍姍來遲”的相關(guān)官方數(shù)據(jù)有所差距——以10月的數(shù)據(jù)為例，廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)公布的全市住宅成交數(shù)量是1643套，環(huán)比下跌3.41%，住宅均價11890元/平方米，環(huán)比上漲6.81%；而隨后由“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的數(shù)據(jù)則為商品住宅銷售2895套，銷售面積環(huán)比上升60%，銷售均價保持與9月持平的水平，為10145元/平方米。
兩組數(shù)據(jù)，成交量一跌一升，成交均價一升一跌，其間不排除有統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計方式不同導(dǎo)致的差距。房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)統(tǒng)計的范圍為10月1日至29日(30、31日相關(guān)數(shù)據(jù)缺失)，官方統(tǒng)計的范圍則為9月26日至10月25日(月統(tǒng)計數(shù)據(jù)從上月26日至本月25日是“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的慣例)。雖然如此，購房者卻大可根據(jù)需求自行參考不同數(shù)據(jù)并對市場做出自己的判斷。而如今，日成交均價的缺失，意味著購房者今后只能看到最終由官方公布的一組月均成交均價數(shù)據(jù)，失去了多樣化的參考。
事實上，除了成交均價初顯“信息不對稱”的苗頭，成交量也頗有“霧里看花”之勢。
市民張某告訴記者，他看中廈門市區(qū)新開的一個樓盤，準備出手購買時，卻被告知該樓盤9成房源已被認購，因此挑不到滿意的戶型。而登錄“網(wǎng)上房地產(chǎn)”系統(tǒng)查看樓盤表，并未看到預(yù)示已售大半的一片“飄紅”，就連代表已認購的藍色標志也十分稀疏。對此，售樓處的解釋是，從房源認購到最終體現(xiàn)在官方網(wǎng)站上存在“必要”的時間差。聯(lián)系自己親眼所見的開盤火爆情景以及“網(wǎng)上房地產(chǎn)”系統(tǒng)近期的“異變”，張某將信將疑卻難以求證。
改版前的“實際成交價格信息”每日公布，改版后按月發(fā)布，主要考慮的因素有哪些？這一變動是暫時的還是長久的？對此，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局的工作人員告訴記者，“改版前后的內(nèi)容變化，在‘網(wǎng)上房地產(chǎn)’的使用操作說明中可以找到，我們能夠透露的都體現(xiàn)在這份說明里了”。她所指的操作說明在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”首頁可以很快找到，不過，并未對改版背后的原因作出解釋。耐人尋味的是，操作說明聲稱“將進一步完善‘網(wǎng)上房地產(chǎn)’的各項功能，提供更為便捷的服務(wù)”，而首頁中間位置，是“公開信息，方便社會，服務(wù)百姓”等幾個大字。
據(jù)了解，除了新浪樂居廈門站的階段性樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計有獨立的來源——由易居研發(fā)的CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，其他房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站及本土房產(chǎn)代理機構(gòu)的數(shù)據(jù)來源多依賴于官方每日發(fā)布的實時數(shù)據(jù)。日成交均價的缺失，無疑將給它們的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和研究工作帶來不便。
不過，接受記者采訪的多家機構(gòu)對此的反應(yīng)卻頗顯“淡定”。有的表示將加強市場走訪力度，以彌補數(shù)據(jù)不足；有的聲稱未向公眾公布，并不意味著有關(guān)部門未作此方面統(tǒng)計，而通過內(nèi)部關(guān)系獲取相關(guān)信息也未嘗沒有可能。城市年輪機構(gòu)在11月月報中，更將屏蔽價格信息的做法描述為“符合國情和省情的慣例式設(shè)計”。當然，這些“淡定”反應(yīng)有一個共同前提，就是這些機構(gòu)普遍認為，日成交均價缺失應(yīng)該只是暫時的。若長此以往，在操作層面上對機構(gòu)的數(shù)據(jù)研究無疑還是會產(chǎn)生不可忽視的影響，畢竟基于走訪產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，無法像網(wǎng)上簽約實時輸送的那么全面，可能讓各項地產(chǎn)研究陷入茫然。
同時，市場機構(gòu)還指出，由于廈門市場受單盤成交影響大，月成交均價往往難以反應(yīng)市場的真實狀況，因此，對于購房者而言，具體樓盤的成交均價往往更具參考意義。而這一數(shù)據(jù)，恰恰是此次改版后缺失的。
“網(wǎng)上房地產(chǎn)”系統(tǒng)“異變”引發(fā)網(wǎng)友廣泛關(guān)注，僅在廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)上，相關(guān)評論便多達200多條，其他相關(guān)網(wǎng)站也熱評不斷。
“能不能說明一下系統(tǒng)調(diào)整為什么要這么長時間？難在哪？”“有問題，效率低下！”針對長達17天的系統(tǒng)維修，不少網(wǎng)友表示難以理解。
“交易數(shù)據(jù)有問題，不敢公示才對?！薄斑@么簡單的更新要這么多天，是交易價格超高不敢公布？”也有人把數(shù)據(jù)停止更新與房價上漲聯(lián)系起來。
“并不是什么房價太高不敢公布的問題，更不是什么系統(tǒng)的問題，而是現(xiàn)在基本沒人買，估計每天成交都是個位數(shù)甚至是零?！绷硪徊糠秩后w則持相反觀點，認為是成交量太低，數(shù)字“不好看”，所以暫停數(shù)據(jù)更新。
“網(wǎng)上房地產(chǎn)”系統(tǒng)恢復(fù)訪問后，網(wǎng)友的關(guān)注度仍然不減。有的把焦點放在房價走勢上，“為何不敢公開價格？樓市成交價格空白，疑房價難降。”更多人則直接呼吁：“我們有權(quán)知道與我們利益相關(guān)的、真實的信息和數(shù)據(jù)，我們也有權(quán)要求知道所謂的網(wǎng)站調(diào)整背后的真相?！?/P>
是否違背政府信息公開原則
屏蔽均價信息，是否違背政府信息公開原則？市民的知情權(quán)，是否因此受到損害？圍繞網(wǎng)友關(guān)心的問題，記者采訪了社會學及法學界專業(yè)人士。
集美大學社會學系副教授巨東紅表示，《中華人民共和國政府信息公開條例》規(guī)定的信息公開重點是規(guī)范性文件及政務(wù)信息。民事交易中的市場房屋交易價格是否公開，不能簡單地列舉在條例調(diào)整范疇之中。政府對房屋價格的信息披露與否是有選擇權(quán)的。市場交易價格由市場調(diào)整，市場經(jīng)濟體制下，政府干預(yù)房屋交易價格，無需在傳播上擴大化，這是政府政策水平的規(guī)范。此外，房屋交易價格信息，是市場調(diào)節(jié)的產(chǎn)物，未加以公開，對于一般公眾而言，即買賣房屋者，并未侵犯其知情權(quán)。房屋交易信息的告知“對稱”與否，取決于市場交易的中介機構(gòu)或交易的主體。國土局是房屋買賣的形式要件審查與權(quán)屬變更登記機關(guān)，不是交易中心。買賣交易價格有一些仍屬房屋交易的商業(yè)秘密，私權(quán)行為的調(diào)整基于雙方當事人的合約，對價格信息對稱性發(fā)布，政府出面發(fā)布有悖于市場經(jīng)濟體系。
龍巖市海平面律師事務(wù)所主任丘建東則指出，應(yīng)該把每日均價的公布定性為政府發(fā)布信息的具體行政行為，而非企業(yè)主體的市場經(jīng)濟行為。某一套房屋的成交價格屬于市場主體雙方的交易，是私權(quán)行為，可以不向公眾公開，但一個樓盤每天成交的多套住房產(chǎn)生的均價，則是一個明確的結(jié)果，只有房產(chǎn)交易部門才有途徑獲得。均價之于樓市，就像股指之于股市，是購房者所需要的，輿論監(jiān)督需要它，市場研究需要它，政府調(diào)控也需要它。《政府信息公開條例》規(guī)定信息公開為正常，不公開為例外，除非涉及國家機密。均價是行政機關(guān)應(yīng)當制作的信息，如果制作了卻不公開，必須有合理的解釋。至于只公開月成交均價，不公開日成交均價，更不符合邏輯。既然最終數(shù)據(jù)可以公布，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為何不能公布呢？這就好像“一個人已經(jīng)露出了大腿，卻不敢露出胳膊?！?/P>
廈門重宇合眾律師事務(wù)所律師程章毅則認為，由于我國在政府信息披露方面的法律法規(guī)并不完善，信息公布方面微小的變化很難界定是否違反有關(guān)法律法規(guī)，但從社會發(fā)展角度看，應(yīng)該呼吁信息進一步公開透明。
本報廈門12月5日電
