“房地產(chǎn)市場(chǎng)正在尋找平衡的過程中，既不會(huì)一下子墮入‘黑鐵時(shí)代’，也不可能在‘黃金時(shí)代’駐足太久?！庇秘?cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀的這句話來(lái)總結(jié)2010年的樓市，可謂恰到好處。

　　戛然而止的“狂歡”

　　2010年的日歷剛翻過幾天，南京河西一高科技住宅就打出了2.8萬(wàn)元/平方米的售價(jià)。這是年初南京最具代表性的房?jī)r(jià)飛漲之例。

　　1月，在蘇州市舉辦的開年首場(chǎng)大型土地拍賣會(huì)上，開發(fā)商表現(xiàn)出極高的拿地?zé)崆椋?7幅地塊有23幅的溢價(jià)率超過了50%，最高溢價(jià)率達(dá)到245%，土地市場(chǎng)的高溫直接推動(dòng)了部分區(qū)域的房?jī)r(jià)。

　　1月10日，監(jiān)管層打出調(diào)控“組合拳”，“國(guó)十一條”明確規(guī)定二套房首付調(diào)至四成以上，以抑制投資投機(jī)。不過，政策的提醒并未能拽住開發(fā)商的漲價(jià)沖動(dòng)。南京城中房?jī)r(jià)沖3萬(wàn)、河西房?jī)r(jià)沖2萬(wàn)、江寧房?jī)r(jià)沖1萬(wàn)，當(dāng)時(shí)被業(yè)界稱為“321格局”。

　　時(shí)至3月，南京、蘇州等省內(nèi)部分城市的房?jī)r(jià)大幅躍升，南京樓盤有單價(jià)一次性暴漲近2000元的。一慣“追漲殺跌”的投資和投機(jī)資金終于按捺不住了，無(wú)論是南京、蘇州還是無(wú)錫，隨處可見投資投機(jī)者的活躍的身影。

　　不過，這一場(chǎng)樓市狂歡，卻伴隨“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控新政”戛然而止。4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”，并首次將高房?jī)r(jià)納入地方政府問責(zé)。

　　監(jiān)管層將遏制房?jī)r(jià)與維護(hù)穩(wěn)定等量齊觀，市場(chǎng)立時(shí)急轉(zhuǎn)直下。南京、蘇州、無(wú)錫等城市，樓市觀望迅即堆積。4月新政，讓傳統(tǒng)的“紅五月”變成了“黑五月”，多個(gè)城市當(dāng)月成交量創(chuàng)下3年來(lái)同期新低。

　　深度博弈房?jī)r(jià)漲勢(shì)收窄

　　然而，樓市的博弈從來(lái)都不會(huì)停止。在城鎮(zhèn)化帶來(lái)的剛性需求、現(xiàn)有民間資本投資領(lǐng)域過窄、全球化熱錢涌入與人民幣升值預(yù)期的影響下，調(diào)控下的樓市“鋸齒般”波動(dòng)起伏。

　　6月底，兩大央企中海和保利在南京同一天推新，大獲全勝。

　　入夏后，各地樓市均出現(xiàn)了庫(kù)存量激增的態(tài)勢(shì)，其中南京樓市7月供需比例急升為3.38∶1。

　　時(shí)至8月，新政“藥力”逐漸被市場(chǎng)消化，南京等多地相繼出現(xiàn)“日光盤”，蘇州房?jī)r(jià)順利“破萬(wàn)”。

　　9月，由于未見房?jī)r(jià)有實(shí)質(zhì)性下降，市場(chǎng)需求幾近井噴，蘇州再現(xiàn)“千人搶房”場(chǎng)景。

　　市場(chǎng)高熱，倒逼有形之手再次出拳?！?·29新政”應(yīng)聲而落，緊接著是“10·20加息”。房地產(chǎn)“二次調(diào)控”潑出冷水后，各地新政細(xì)則紛紛出臺(tái)，我省也順應(yīng)國(guó)策，提出了限購(gòu)、限貸等調(diào)控思路，重在抑制投資投機(jī)，確保自住。與此同時(shí)，加大保障房的建設(shè)力度，以期通過“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”的“兩條腿”思路，讓樓市降溫。

　　“二次調(diào)控”后的樓市，已不復(fù)先前之勇。開發(fā)商的定價(jià)明顯趨于理性，11月南京還出現(xiàn)了有樓盤單價(jià)直降2000元的舉動(dòng)。只是，大幅降價(jià)的“骨牌效應(yīng)”并未形成。樓市整體處于高位盤整狀況。

　　跌宕起伏中，2010年樓市成交整體下滑已是不爭(zhēng)的事實(shí)。以南京為例，截至到12月23日，南京今年住宅成交共47978套，尚不足去年10.06萬(wàn)套的一半；二手房全年交易量為55060套，同比去年的10.5萬(wàn)套也下降近五成。根據(jù)12月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年底與年初相比，南京全市58家樓盤標(biāo)本的房?jī)r(jià)平均漲幅為13.7%。

　　南京大學(xué)城市社會(huì)學(xué)博士孟祥遠(yuǎn)表示，調(diào)控連發(fā)的效果更多體現(xiàn)在對(duì)需求的抑制上。“雖然沒有完全控制住房?jī)r(jià)，也沒有像一些購(gòu)房者預(yù)期的那樣降房?jī)r(jià)，但是，市場(chǎng)的瘋狂總算有所收斂了?！?/FONT>