問：在建工程抵押估價應(yīng)注意哪些問題？
答：在建工程是一種特殊的房地產(chǎn)，其抵押的目的主要是獲得后續(xù)建設(shè)資金?？紤]到在建工程一直處于動態(tài)變化中，為降低抵押風(fēng)險，本市在建工程抵押估價對象界定為已完工的部分(如在建商品房的抵押估價對象為地上已建的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋?，未完工的地上建筑物及其分?jǐn)偟耐恋夭荒芗{入估價對象，以避免出現(xiàn)土地重復(fù)抵押情形。
問：已領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)注意哪些問題？
答：①出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。此類房地產(chǎn)抵押估價一般不會出現(xiàn)過多問題，但須注意核對產(chǎn)權(quán)證記載的真實性、抵押估價的房地產(chǎn)是否進行非法改擴建或翻建；②劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。此類房地產(chǎn)抵押估價較為復(fù)雜，應(yīng)注意區(qū)分權(quán)屬人是個人還是單位，產(chǎn)權(quán)來源屬于房改房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、自建房等哪種類型；③集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn)。此類房地產(chǎn)抵押應(yīng)征得村委會同意，其抵押估價的價值主要為地上建筑物價值。
問：房地產(chǎn)抵押評估值與實際成交價為什么會有差異？
答：抵押估價非常注重“謹(jǐn)慎原則”，因為抵押貸款期限較長，必須要考慮諸如未來市場風(fēng)險、估價對象的建筑物折舊、周邊環(huán)境變化、變現(xiàn)能力等方面因素對估價對象所產(chǎn)生的不利影響。因此抵押估價所求取的市場價值一般要低于其剛剛交易的成交價。一宗房地產(chǎn)委托房產(chǎn)中介出售時，面對的是眾多的客戶，一般情況下是賣給眾多客戶中出價最高的某一客戶，因此從某個角度講，它是最高成交價；而房地產(chǎn)抵押估價一般情況下是評估剔除裝修后的市場平均價(有可能略低于市場平均價)。
問：涉及廈門市財政投融資項目，估價機構(gòu)可以直接出具估價報告嗎？
答：根據(jù)《廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局 廈門市財政局關(guān)于廈門市財政投融資建設(shè)項目征地拆遷評審程序有關(guān)問題的通知》(廈財建[2006]4號)從2006年1月1日起，凡是涉及廈門市財政投融資建設(shè)項目征地拆遷的估價報告，其評估報告初稿應(yīng)先報市財政審核所審核后方可出具正式估價報告。
問：廈門市主要采用什么方式確定拆遷估價機構(gòu)？
答：一般用公開通知或邀請招標(biāo)方式從符合報名條件的估價機構(gòu)在相關(guān)各方(拆遷管理部門、紀(jì)檢監(jiān)察部門、拆遷人、拆遷公司和被拆遷人代表)監(jiān)督下由被拆遷人代表隨機抽取5家(標(biāo)準(zhǔn)房和安置房)或1家(除上述兩房外)。拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可在收到評估報告15日內(nèi)要求原估價機構(gòu)復(fù)核，也可在拆遷管理部門的監(jiān)督下，從參與報名的全部估價機構(gòu)中隨機抽取1家再評估。
問：拆遷估價的特點是什么？
答：相對于一般的房地產(chǎn)估價，政策性強、復(fù)雜多樣、難度大且糾紛多。因此，對于拆遷估價有更嚴(yán)格定義和操作程序的規(guī)定。
房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可通過委托評估確定。
拆遷估價除了具有一般房地產(chǎn)估價出具估價報告的程序外，更多了估價結(jié)果公示和解釋、復(fù)核估價和技術(shù)鑒定等3個環(huán)節(jié)工作。
問：如何判斷估價機構(gòu)的拆遷估價行為是否規(guī)范？
答：(1)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師的主體資格是否符合要求。
(2)是否堅持獨立、客觀、公正、合法的原則進行拆遷估價。拆遷估價活動和估價結(jié)果是否受到人為因素的非法干預(yù)。
(3)是否簽訂書面拆遷估價委托合同，合同是否規(guī)范。
(4)是否存在轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)、與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系應(yīng)回避而不回避的現(xiàn)象。估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其估價結(jié)果無效。
(5)估價機構(gòu)及其人員是否按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的估價程序操作。
(6)估價結(jié)果的公示、解釋和送達(dá)拆遷當(dāng)事人是否符合要求。
(7)拆遷當(dāng)事人有疑問，估價機構(gòu)是否履行解釋的義務(wù)。對于拆遷當(dāng)事人書面申請復(fù)核的，估價機構(gòu)是否在規(guī)定的時間內(nèi)給予書面答復(fù)。
(8)估價機構(gòu)是否積極協(xié)助和配合估價專家委員會做好鑒定工作。
問：拆遷估價管理部門如何做好拆遷估價行為的監(jiān)管？
答：①明確拆遷估價的主管部門及其職責(zé)；支持行業(yè)協(xié)會通過自律方式加強拆遷估價監(jiān)督；
②出臺拆遷估價管理辦法；
③不定期召開拆遷估價座談會或聯(lián)席會；
④加強拆遷估價人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)；
?、莩椴椴疬w估價報告；
?、迖?yán)肅查處拆遷估價中的違規(guī)行為。
問：不實抵押估價報告帶來哪些風(fēng)險和危害？
不實抵押估價報告的估價結(jié)果一般是高估或低評抵押物價值，這將導(dǎo)致商業(yè)銀行抵押貸款風(fēng)險和國家契稅的流失。
問：廈門市拆遷評估工作的行政監(jiān)管部門有哪些？
答：根據(jù)《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于加強對拆遷評估工作監(jiān)督管理的通知》(廈府[2005]309號)。拆遷估價行業(yè)主管為廈門市物價局，履行對拆遷評估機構(gòu)的日常監(jiān)督管理職能。廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局為拆遷工作的行業(yè)主管部門，履行對拆遷評估行為的動態(tài)管理職能。
問：廈門市拆遷估價是如何委托的？
目前所有需要拆遷評估的項目在《廈門日報》刊發(fā)拆遷公告中刊登的一項內(nèi)容，各評估機構(gòu)根據(jù)要求報名，無論是標(biāo)準(zhǔn)房、安置房、拆遷房的評估都必須在報名的評估機構(gòu)中抽簽產(chǎn)生。
問：估價報告由誰送達(dá)被拆遷人及相關(guān)使用人？
答：根據(jù)《<廈門市征地拆遷工作制度>的通知》(廈國土房[2004]266號)，拆遷人以及拆遷實施單位應(yīng)按規(guī)定期限將評估報告、復(fù)核估價結(jié)果、專家鑒定意見送達(dá)給被拆遷人、房屋使用人。
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