2010年，為了遏制房價(jià)過快上漲，國家對(duì)樓市進(jìn)行了嚴(yán)厲的調(diào)控，2011年調(diào)控仍將繼續(xù)，市場有可能進(jìn)一步企穩(wěn)。在政策逐漸落實(shí)起效的同時(shí)，要讓房地產(chǎn)市場真正實(shí)現(xiàn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，還需要購房者轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念，逐步樹立“先租后買，先小后大”的理性住房消費(fèi)觀。

　　為什么要“超前買房”

　　不知道從什么時(shí)候起，“買房”開始成為人們相聚時(shí)最重要的談資。

　　結(jié)婚一定要買房，不買就不結(jié)；買房就要100平方米以上，小了“不夠用”；一畢業(yè)就買房，越晚出手越買不起；家長出首付，兩家人買一套房；孩子要在北京上大學(xué)，先把房子買好……

　　在這些觀念的影響下，越來越多年輕人加入購房大軍，購房群體呈現(xiàn)出明顯的“低齡化”、“超前化”、“啃老化”趨勢(shì)。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部最新統(tǒng)計(jì)顯示，北京2010年30歲以下人群購房占比約為38%，首套房貸者的平均年齡只有27歲，低齡化趨勢(shì)明顯。

　　據(jù)了解，發(fā)達(dá)國家首次購房的年齡比我國要大很多。如日本、德國，首次購房人平均年齡為42歲；法國首次購房的平均年齡為37歲；美國首次購房年齡也在30歲以上。年輕人長期租房是一種普遍狀態(tài)。據(jù)調(diào)查，日本租房結(jié)婚者比例高達(dá)67.1%，買房結(jié)婚比例僅為14.3%。根據(jù)英國社區(qū)和地方政府部公布的數(shù)據(jù)，2008年至2009年，英國近32%的家庭靠租房解決居住問題。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，中國人歷來有存錢、蓋房、置業(yè)和為兒孫積攢家產(chǎn)的文化傳統(tǒng)，而房產(chǎn)就是家庭中最大的一項(xiàng)資產(chǎn)，買房置業(yè)的需求受傳統(tǒng)文化影響很深?，F(xiàn)在社會(huì)上很多年輕人“無房不婚”、“一步到位”、“低齡購房”、“啃老購房”的現(xiàn)象，都是不理性和不合理的購房觀念，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變。

　　另一方面，由于近年來房價(jià)上漲過快，居民收入增長速度和財(cái)富積蓄能力跟不上房價(jià)上漲速度，“現(xiàn)在不買，以后更買不起”。這種恐慌的心態(tài)，也導(dǎo)致許多人不顧實(shí)際承受能力“硬著頭皮”買房。

　　超前購房，風(fēng)險(xiǎn)有多大

　　不夠理性的住房消費(fèi)觀，給市場和個(gè)人都帶來了一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　超前、恐慌的購房觀念和行為，使大量購房需求提前釋放，在一定程度上加劇了樓市供求矛盾，加劇了近年來房價(jià)上漲的壓力。我國每年城鎮(zhèn)住房竣工量達(dá)8億平方米左右，但這些超前性、恐慌性需求的增加，對(duì)市場供給產(chǎn)生了很大的壓力，也使正常的住房需求空間受到擠壓。各種需求的集中釋放，導(dǎo)致供求關(guān)系長期處于不平衡之中，房價(jià)上漲就不可避免。

　　超前買房，也給個(gè)人財(cái)務(wù)狀況造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　超前買房導(dǎo)致許多年輕人過早成為“房奴”。一般來說，每個(gè)月房貸支出占家庭月收入總額30%以下是比較安全的，超過50%，家庭財(cái)務(wù)狀況就存在較大風(fēng)險(xiǎn)。但當(dāng)前不少年輕的購房者，月供都占月收入的一半以上甚至更多，除去其他生活開銷所剩無幾。不僅增加了工作壓力、影響了生活質(zhì)量，而且自己進(jìn)一步深造、再發(fā)展也受到了限制。

　　“很多人認(rèn)為買房是為了自住，就不必?fù)?dān)心投資風(fēng)險(xiǎn)。但在商品房市場上，買房本身必然是一種投資行為?！鼻睾缯J(rèn)為，只要是買房投資，就存在一定風(fēng)險(xiǎn)。首先是每月還房貸的壓力，對(duì)購房者收入的積累和工作的穩(wěn)定要求較高。而剛畢業(yè)參加工作的年輕人，往往是積累少、工作不穩(wěn)定、收入變動(dòng)大的群體，一旦失業(yè)，還款壓力陡增。

　　同時(shí)，買房“只賺不賠”也只是個(gè)神話。受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和利率的影響，房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)始終是存在的。如美國次貸危機(jī)出現(xiàn)，利率大幅快速上升，房價(jià)出現(xiàn)大跌，許多家庭出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)，斷供失房現(xiàn)象就大量出現(xiàn)?！斑^早購房，其抗拒風(fēng)險(xiǎn)的能力十分脆弱，處理不當(dāng)，將會(huì)給家庭帶來無窮的煩惱?！鼻睾缯f。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長劉志峰認(rèn)為，年輕人剛踏上社會(huì)，不應(yīng)該過早地把自己“拴在”房子上。應(yīng)該把有限的積蓄，用在提高家庭生活水平，積極的投資理財(cái)，以及對(duì)自己繼續(xù)深造提高的投入上。對(duì)于住房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，樹立先租房后買房，先買小房子過渡，有了條件再換大房子改善的理性消費(fèi)觀念。

　　理性消費(fèi)觀應(yīng)如何引導(dǎo)

　　盡管不理性的住房消費(fèi)觀仍然存在，但近年來，隨著年輕人觀念進(jìn)一步解放，“裸婚”、“買房不如環(huán)游世界”等觀念開始逐漸流行，人們的住房消費(fèi)觀念正在發(fā)生改變。

　　人們自身觀念轉(zhuǎn)變的同時(shí)，專家呼吁，政府和企業(yè)都應(yīng)該積極創(chuàng)造條件，引導(dǎo)人們逐漸樹立“先租后買，先小后大”的理性住房消費(fèi)觀。

　　先租后買，首先要有房可租，而且有穩(wěn)定、便宜的房子可租。目前年輕人之所以要買房而不愿租房，與我國的住房租賃市場不發(fā)達(dá)、不規(guī)范有很大的關(guān)系。因此要為年輕人積累購房能力創(chuàng)造社會(huì)環(huán)境，以法律法規(guī)規(guī)范租賃市場。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日出臺(tái)《商品房租賃管理辦法》，明確要求房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方隨意提高租金。還要求主管部門提高租賃服務(wù)水平，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。房屋租賃市場的進(jìn)一步規(guī)范，也將鼓勵(lì)更多年輕人選擇租房。

　　從2011年起，我國將加大公共租賃房的建設(shè)力度，今后，公共租賃房將成為最主要的保障房形式。公共租賃房為剛工作的年輕人提供了覆蓋廣泛、價(jià)格較低、可以長期租住的房子，能幫助年輕人度過購房積累期。

　　先小后大，則需要房地產(chǎn)市場提供足夠的中小套型、中低價(jià)位普通商品房。秦虹認(rèn)為，要堅(jiān)持明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例，并切實(shí)落實(shí)相關(guān)的供地計(jì)劃。同時(shí)要引導(dǎo)企業(yè)，根據(jù)市場需求，積極開發(fā)中小戶型商品房。

　　此外，政府還要控制好房價(jià)上漲速度，形成較合理的租售比。秦虹說：“我國目前購房年齡降低，與房價(jià)上漲過快不無關(guān)系，如果收入增長的速度長時(shí)期持續(xù)低于房價(jià)上漲速度，低齡化、超前性、恐慌性購房就很難避免。”2010年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，目標(biāo)就是抑制房價(jià)過快上漲，這有利于年輕人合理安排購房計(jì)劃，減少盲目購房和勉強(qiáng)購房帶來的風(fēng)險(xiǎn)。