2010年，為了遏制房價過快上漲，國家對樓市進行了嚴厲的調控，2011年調控仍將繼續(xù)，市場有可能進一步企穩(wěn)。在政策逐漸落實起效的同時，要讓房地產市場真正實現(xiàn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，還需要購房者轉變住房消費觀念，逐步樹立“先租后買，先小后大”的理性住房消費觀。

　　為什么要“超前買房”

　　不知道從什么時候起，“買房”開始成為人們相聚時最重要的談資。

　　結婚一定要買房，不買就不結；買房就要100平方米以上，小了“不夠用”；一畢業(yè)就買房，越晚出手越買不起；家長出首付，兩家人買一套房；孩子要在北京上大學，先把房子買好……

　　在這些觀念的影響下，越來越多年輕人加入購房大軍，購房群體呈現(xiàn)出明顯的“低齡化”、“超前化”、“啃老化”趨勢。據“鏈家地產”市場研究部最新統(tǒng)計顯示，北京2010年30歲以下人群購房占比約為38%，首套房貸者的平均年齡只有27歲，低齡化趨勢明顯。

　　據了解，發(fā)達國家首次購房的年齡比我國要大很多。如日本、德國，首次購房人平均年齡為42歲；法國首次購房的平均年齡為37歲；美國首次購房年齡也在30歲以上。年輕人長期租房是一種普遍狀態(tài)。據調查，日本租房結婚者比例高達67.1%，買房結婚比例僅為14.3%。根據英國社區(qū)和地方政府部公布的數據，2008年至2009年，英國近32%的家庭靠租房解決居住問題。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹認為，中國人歷來有存錢、蓋房、置業(yè)和為兒孫積攢家產的文化傳統(tǒng)，而房產就是家庭中最大的一項資產，買房置業(yè)的需求受傳統(tǒng)文化影響很深?，F(xiàn)在社會上很多年輕人“無房不婚”、“一步到位”、“低齡購房”、“啃老購房”的現(xiàn)象，都是不理性和不合理的購房觀念，應當轉變。

　　另一方面，由于近年來房價上漲過快，居民收入增長速度和財富積蓄能力跟不上房價上漲速度，“現(xiàn)在不買，以后更買不起”。這種恐慌的心態(tài)，也導致許多人不顧實際承受能力“硬著頭皮”買房。

　　超前購房，風險有多大

　　不夠理性的住房消費觀，給市場和個人都帶來了一定風險。

　　超前、恐慌的購房觀念和行為，使大量購房需求提前釋放，在一定程度上加劇了樓市供求矛盾，加劇了近年來房價上漲的壓力。我國每年城鎮(zhèn)住房竣工量達8億平方米左右，但這些超前性、恐慌性需求的增加，對市場供給產生了很大的壓力，也使正常的住房需求空間受到擠壓。各種需求的集中釋放，導致供求關系長期處于不平衡之中，房價上漲就不可避免。

　　超前買房，也給個人財務狀況造成一定的風險。

　　超前買房導致許多年輕人過早成為“房奴”。一般來說，每個月房貸支出占家庭月收入總額30%以下是比較安全的，超過50%，家庭財務狀況就存在較大風險。但當前不少年輕的購房者，月供都占月收入的一半以上甚至更多，除去其他生活開銷所剩無幾。不僅增加了工作壓力、影響了生活質量，而且自己進一步深造、再發(fā)展也受到了限制。

　　“很多人認為買房是為了自住，就不必擔心投資風險。但在商品房市場上，買房本身必然是一種投資行為?！鼻睾缯J為，只要是買房投資，就存在一定風險。首先是每月還房貸的壓力，對購房者收入的積累和工作的穩(wěn)定要求較高。而剛畢業(yè)參加工作的年輕人，往往是積累少、工作不穩(wěn)定、收入變動大的群體，一旦失業(yè)，還款壓力陡增。

　　同時，買房“只賺不賠”也只是個神話。受宏觀經濟形勢和利率的影響，房價下跌的風險始終是存在的。如美國次貸危機出現(xiàn)，利率大幅快速上升，房價出現(xiàn)大跌，許多家庭出現(xiàn)了負資產，斷供失房現(xiàn)象就大量出現(xiàn)。“過早購房，其抗拒風險的能力十分脆弱，處理不當，將會給家庭帶來無窮的煩惱?！鼻睾缯f。

　　中國房地產研究會會長劉志峰認為，年輕人剛踏上社會，不應該過早地把自己“拴在”房子上。應該把有限的積蓄，用在提高家庭生活水平，積極的投資理財，以及對自己繼續(xù)深造提高的投入上。對于住房，應當根據實際情況，樹立先租房后買房，先買小房子過渡，有了條件再換大房子改善的理性消費觀念。

　　理性消費觀應如何引導

　　盡管不理性的住房消費觀仍然存在，但近年來，隨著年輕人觀念進一步解放，“裸婚”、“買房不如環(huán)游世界”等觀念開始逐漸流行，人們的住房消費觀念正在發(fā)生改變。

　　人們自身觀念轉變的同時，專家呼吁，政府和企業(yè)都應該積極創(chuàng)造條件，引導人們逐漸樹立“先租后買，先小后大”的理性住房消費觀。

　　先租后買，首先要有房可租，而且有穩(wěn)定、便宜的房子可租。目前年輕人之所以要買房而不愿租房，與我國的住房租賃市場不發(fā)達、不規(guī)范有很大的關系。因此要為年輕人積累購房能力創(chuàng)造社會環(huán)境，以法律法規(guī)規(guī)范租賃市場。住房和城鄉(xiāng)建設部近日出臺《商品房租賃管理辦法》，明確要求房屋租賃合同期內，出租人不得單方隨意提高租金。還要求主管部門提高租賃服務水平，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。房屋租賃市場的進一步規(guī)范，也將鼓勵更多年輕人選擇租房。

　　從2011年起，我國將加大公共租賃房的建設力度，今后，公共租賃房將成為最主要的保障房形式。公共租賃房為剛工作的年輕人提供了覆蓋廣泛、價格較低、可以長期租住的房子，能幫助年輕人度過購房積累期。

　　先小后大，則需要房地產市場提供足夠的中小套型、中低價位普通商品房。秦虹認為，要堅持明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例，并切實落實相關的供地計劃。同時要引導企業(yè)，根據市場需求，積極開發(fā)中小戶型商品房。

　　此外，政府還要控制好房價上漲速度，形成較合理的租售比。秦虹說：“我國目前購房年齡降低，與房價上漲過快不無關系，如果收入增長的速度長時期持續(xù)低于房價上漲速度，低齡化、超前性、恐慌性購房就很難避免?！?010年以來的房地產市場調控政策，目標就是抑制房價過快上漲，這有利于年輕人合理安排購房計劃，減少盲目購房和勉強購房帶來的風險。