開征時機(jī) 僅缺法律政策層面推動
房產(chǎn)稅征收風(fēng)聲再起，有聲音表示房產(chǎn)稅出臺“論月數(shù)”，也有業(yè)內(nèi)人士一直反對這一稅種出臺。時機(jī)是否成熟？有專家認(rèn)為，中國房地產(chǎn)稅在技術(shù)層面上已經(jīng)基本具備了開征條件，目前缺少的是法律和政策層面對房地產(chǎn)稅的推動。
開征需有法律保證
北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心(以下簡稱北大-林肯研究中心)長期以來對房產(chǎn)稅進(jìn)行深入研究，其主任滿燕云表示，房地產(chǎn)稅作為政府的稅收，需要有法律作為保證。凡有財(cái)產(chǎn)稅的國家或地區(qū)，都有一系列的法律保證財(cái)產(chǎn)稅的順利實(shí)施。比如在中國香港，差餉的主要法律為《差餉條例》。而目前大陸還沒有房地產(chǎn)稅相關(guān)法律出臺，尤其是“房地產(chǎn)稅評估法”還沒有出臺，因此在法律方面，中國還不具備開征條件。
中國財(cái)政學(xué)會副會長、中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富認(rèn)為，相對于物業(yè)稅來說，房產(chǎn)稅是一個過渡稅種，由于其操作性更容易，阻力更小，所以可先試點(diǎn)推行。最終的目的，是要整合房地產(chǎn)行業(yè)此前的稅種，為出臺物業(yè)稅做準(zhǔn)備。
技術(shù)層面已具備開征條件
滿燕云認(rèn)為，就數(shù)據(jù)方面和評估技術(shù)、評估系統(tǒng)方面而言，中國已經(jīng)基本具備了開征房地產(chǎn)稅的條件。
一方面，房地產(chǎn)稅的評估與征管需要大量數(shù)據(jù)，包括稅收、土地、房屋等多個政府部門協(xié)調(diào)配合，實(shí)現(xiàn)政府?dāng)?shù)據(jù)的共享。據(jù)北大-林肯研究中心2010年房地產(chǎn)稅示范項(xiàng)目研究成果，中國房地產(chǎn)稅相關(guān)數(shù)據(jù)已經(jīng)基本具備。尤其是在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，政府相關(guān)部門已建立了土地?cái)?shù)據(jù)庫、房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫等。
另一方面，由于房地產(chǎn)稅評估需要在短時間內(nèi)對大量不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一、準(zhǔn)確的評估，因此需要批量評估技術(shù)和系統(tǒng)作為技術(shù)支持。這一方面，經(jīng)過7年房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，各省至少一個城市建立了計(jì)算機(jī)輔助批量評估系統(tǒng)(CAMA系統(tǒng))。
開征影響 或是調(diào)控高房價(jià)手段之一
房產(chǎn)稅之于房價(jià)的影響在業(yè)內(nèi)有多種意見，近日，在重慶兩會上市長黃奇帆表示，對高端房征收房產(chǎn)稅，可以控制這類住房的供求關(guān)系，從而抑制高端住房的價(jià)格，降低房價(jià)。但是華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)一直是房產(chǎn)稅降低房價(jià)說的否定者。接受采訪的多位學(xué)者也表示，房產(chǎn)稅對于抑制房價(jià)不無一定的作用，但并不是調(diào)控房價(jià)的最終手段。
并非房價(jià)決定因素
安體富接受記者采訪時表示，征收房產(chǎn)稅對于抑制高房價(jià)、抑制炒房有一定作用，是調(diào)控高房價(jià)的手段之一。但任何房地產(chǎn)調(diào)控都是一套組合拳，是多個政策效果疊加的作用。房地產(chǎn)政策中最主要的，還是銀行的信貸政策。另外很重要的是政府要加大保障性住房建設(shè)，增加市場供應(yīng)。
滿燕云表示，房地產(chǎn)稅會影響到房地產(chǎn)價(jià)格的資本化，但并不是房地產(chǎn)市場價(jià)格變動的決定因素。從長期來看，開征房地產(chǎn)稅有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
她認(rèn)為，開征房地產(chǎn)稅一方面有助于減少地方政府對土地財(cái)政的依賴，從而在長遠(yuǎn)內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展；另一方面，作為保有環(huán)節(jié)的稅收，房地產(chǎn)稅的開征肯定會影響投資需求，其結(jié)果將會減少房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，促進(jìn)房屋的出租。
總之，稅收手段雖然會對房價(jià)有一定的影響，但是并不能成為調(diào)控房價(jià)的手段。
開征影響將逐步釋放
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房產(chǎn)稅開征后的影響，可分兩個層面分析。第一個層面，是房產(chǎn)稅的區(qū)域影響范圍。國家的思路很明確，先在個別城市試點(diǎn)，積累和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，再逐步擴(kuò)大到全國范圍，而這樣一個過程將會持續(xù)幾年。第一批將是上海、重慶，接下來第二批可能還有北京、深圳、杭州等，這僅僅涉及到個別城市，對市場的影響也基本上限于這些城市，而對于那些尚未開征的城市，影響極其有限。
第二個層面，是房產(chǎn)稅開征后的影響時序。短期內(nèi)，必定會對試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場造成利空影響。但這種影響的程度比較有限，主要對人們的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，卻囿于試點(diǎn)階段稅基窄、稅率低、不涉及存量等因素，難對房價(jià)造成大力度的壓制。長期來看，這種利空會逐漸被市場吸收和消化，成為一種稅收制度的“標(biāo)準(zhǔn)配置”，就像其他已經(jīng)征收此稅的國家一樣，不可能靠此稅而避免房價(jià)泡沫。
征收方式 首套住宅或可考慮免征
近日，對于重慶曝出開征房產(chǎn)稅的消息，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)撰文表示，重慶的特別消費(fèi)稅以高于市場平均價(jià)格3倍的房產(chǎn)為征收對象，不科學(xué)。任志強(qiáng)認(rèn)為，重慶市政府并沒有做好這種全市不同房屋及時評估的全面準(zhǔn)備，也并不掌握清晰的原始數(shù)據(jù)和評估數(shù)據(jù)。
普遍征收設(shè)定免稅額
滿燕云表示，在誰來確定稅率這一問題上，大部分學(xué)者都建議，由于房地產(chǎn)稅與地方政府的密切關(guān)系，應(yīng)該允許地方政府在中央政府確定的一定范圍選擇適當(dāng)?shù)亩惵?。由地方政府確定稅率的主要優(yōu)點(diǎn)在于地方政府能夠“以支定收”，建立起財(cái)政收入決策和財(cái)政支出決策之間的聯(lián)系，提高公共財(cái)政效率。盡管我國目前稅收立法權(quán)主要集中在中央政府，但是稅收立法權(quán)的逐漸下放是一個長遠(yuǎn)的趨勢，這也有助于我國稅收分權(quán)的進(jìn)一步完善。
此外，在普遍征收的前提下，對一定收入和擁有一定財(cái)產(chǎn)量以下的納稅人設(shè)定免稅額，是房地產(chǎn)稅按能課稅原則的重要體現(xiàn)。
世界上所有征收財(cái)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅的國家都制定了相應(yīng)的稅收豁免。這種豁免在很多地方受到學(xué)者批評。比如認(rèn)為會造成不同類型房地產(chǎn)所有者在納稅上的不公平等。不論采取何種豁免方式，政府都應(yīng)該對全部不動產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，確?；砻庹叩耐该骱涂尚哦?。就現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)稅改革來講，首先是要對全部房地產(chǎn)進(jìn)行評估，然后可以考慮對一定價(jià)值以內(nèi)的首套住宅免征。
評估價(jià)需根據(jù)市場調(diào)整
安體富表示，總體來講，房產(chǎn)稅不會對一般家庭增加負(fù)擔(dān)，實(shí)行第一套不征稅，或者設(shè)定一個人均免征面積，這樣推行起來的阻力就小很多。而擁有多套房、大戶型的富人則應(yīng)多交房產(chǎn)稅，因?yàn)橥恋刭Y源很有限，占用更多的公共資源，就應(yīng)該多繳稅。征收房產(chǎn)稅并不是一種歧視，而是為了促進(jìn)社會公平。
在技術(shù)層面，評估是一個難點(diǎn)，不過也有辦法解決。如參照商業(yè)地產(chǎn)的征收方案，住宅也可以按照市場價(jià)打一個折扣來征收，或者更細(xì)致一點(diǎn)，按地區(qū)、精裝修、毛坯等狀況來找評估機(jī)構(gòu)評估，得出一個評估價(jià)來征收，然后根據(jù)市場情況兩三年再調(diào)整一次。
■ 動態(tài)追訪
渝、滬“試點(diǎn)”影響幾何？
近日，重慶及上海紛紛傳出房產(chǎn)稅試點(diǎn)版本，但是鑒于目前傳遞出的信息，反饋聲音大有不同。
任志強(qiáng)表示，重慶準(zhǔn)備實(shí)施的特殊房產(chǎn)稅不是普通意義上的財(cái)產(chǎn)稅，而是一種只針對高房價(jià)的類似高消費(fèi)的特別消費(fèi)稅，就如中國曾出臺過宴席稅這類特別消費(fèi)稅一樣。但中國的這類宴席稅類的特殊消費(fèi)稅并沒有真正的實(shí)行過，猶如曇花一現(xiàn)，估計(jì)重慶的這種特殊房產(chǎn)稅也會落個同樣的結(jié)果。
安體富表示，重慶和上海兩個試點(diǎn)版本走在了前面。從方案上看，重慶版本稅率為1%，僅對高檔房征收，其影響范圍也不會大，如100萬每年僅交稅1萬元，對于富豪來說，房產(chǎn)稅對其生活影響不大。而上海有人均60-70平米的免征面積，高于免征面積則要納稅。同樣是對購買大戶型的行為進(jìn)行征稅，用稅費(fèi)來引導(dǎo)市場，鼓勵中小戶型的自住需求。但0.5%-0.6%的稅率，對市場的影響有限。
因?yàn)樵谠圏c(diǎn)階段，兩個方案都把稅率控制得比較低，如果提高到5%-10%，手中有多套房的人，就會考慮，是持有房產(chǎn)合算，還是把錢投到別的地方合適了。
本版采寫/本報(bào)記者 張曉蕊 袁玥
