農(nóng)歷臘月二十三，小年，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)，國(guó)務(wù)院祭出新的“國(guó)八條”。這是繼去年1月、4月、9月之后的第四波調(diào)控，在限購(gòu)、價(jià)格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步加碼，其中制定“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”和“限購(gòu)令升級(jí)”兩大措施將對(duì)樓市產(chǎn)生較大影響。業(yè)內(nèi)人士稱，“此次調(diào)控力度再次達(dá)到新的巔峰”，調(diào)控政策全面、找點(diǎn)很準(zhǔn)。

　　近期樓市有反彈的跡象，有分析認(rèn)為此次調(diào)控出臺(tái)表明了中央調(diào)控的決心，意在扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖預(yù)期。

　　■ 新“國(guó)八條”政策詳解

　　政策1：已有兩房本地家庭不可再買房

　　各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

　　解讀：本月北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及福州、?？?、廈門等二線城市已經(jīng)相繼表態(tài)將繼續(xù)推行“限購(gòu)令”。限購(gòu)不僅力度加強(qiáng)，而且范圍很可能從現(xiàn)在的30個(gè)城市，擴(kuò)大到60個(gè)以上。政策將全國(guó)性地落實(shí)對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu)，相比之前北京等區(qū)域執(zhí)行的限購(gòu)政策更加嚴(yán)格。

　　政策2：二套房貸首付提至六成 利率最低1.1倍

　　對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。

　　解讀：二套房貸款首付比例從最初的30%一路爬升至新“國(guó)八條”的60%，對(duì)投機(jī)炒房者有明顯威懾作用。

　　政策3：保障房首提公開公平公正

　　各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

　　解讀：此次調(diào)控文件中，首次對(duì)保障房問(wèn)題提出了“公開、公平、公正”的表述。

　　政策4：各地一季度須公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)

　　地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

　　會(huì)議指出，未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)的省(區(qū)、市)政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。

　　解讀：如何評(píng)價(jià)地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的成敗？“新國(guó)八條”中要求其公布調(diào)控目標(biāo)的做法，無(wú)疑是給出了政策效果的量化參考。很多專家將此作為此輪調(diào)控亮點(diǎn)。

　　政策5：購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)手按售價(jià)全額征稅

　　調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。

　　加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

　　解讀：各地對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策有所不同，一般是采取差額征收，而此次新政，則明確為“按照銷售收入全額征收”。這無(wú)疑增加了炒房成本。

　　比如一套100萬(wàn)購(gòu)入的房產(chǎn)，購(gòu)買不滿五年以200萬(wàn)出售，按照5.5%的稅率“新國(guó)八條”前以差額征收計(jì)算，只需繳納5.5萬(wàn)元稅費(fèi)，但是以后將需要繳納11萬(wàn)。

　　政策6：全國(guó)推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”

　　各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。

　　加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

　　解讀：原來(lái)沒(méi)有對(duì)供地總量提過(guò)量的要求，商品房?jī)r(jià)格高確實(shí)和供需矛盾有很大的關(guān)系。在土地供應(yīng)量上提出明確要求，有助于增加土地供應(yīng)，在結(jié)構(gòu)上緩解供需矛盾。

　　與此同時(shí)，首次提出競(jìng)地須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。有分析認(rèn)為，今后政府有可能提高開發(fā)商拿地時(shí)自有資金的比例，此前，相關(guān)部門不會(huì)管錢從哪里來(lái)，只要按期付款就可。