“新國八條”中最具殺傷力的一條，就是“停購第三套房”。該政策到底會“卡掉”多少購買力？對廣州樓市將產(chǎn)生什么樣的影響？記者綜合各方信息發(fā)現(xiàn)，“停購第三套”對于價格高企的豪宅盤，尤其是天河、珠江新城這種投資氛圍濃厚的區(qū)域，以及老城區(qū)的江景豪宅盤影響最大，但對于白云、海珠等以首次、二次置業(yè)為主的區(qū)域，則影響相對小一些，反而是“二套房首付比例提高到六成”所帶來的影響更大，小部分買家被迫棄購。
在豪宅匯聚的珠江新城，購買人群多為多次置業(yè)者，有些樓盤的買家中屬“購買第三套”的比例多達50%，甚至更高；而老城區(qū)目前樓價基本在2.5萬~3.5萬元/m2，一些江景豪宅的價格則更加高昂，買家也有相當(dāng)部分是三次以上的置業(yè)者。因此，“停購令”將“卡掉”上述區(qū)域相當(dāng)比例的購買力。而白云、海珠以及郊區(qū)盤所受到的影響則小得多，像碧桂園鳳凰城的洋房八成以上買家屬首次置業(yè)和二次置業(yè)；雅居樂·劍橋郡更有九成以上為首次置業(yè)及二次置業(yè)買家。
國家此前已停止對第三套住房發(fā)放貸款，這次加碼停購第三套，顯示出國家對于樓市調(diào)控的力度和決心。新政策將對市場的需求產(chǎn)生明顯的抑制作用，市場將形成濃厚的觀望氣氛，短期內(nèi)勢必造成成交量的下降。記者 龍蕾
“新國八條”之限購措施：
各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
《家天下》觀點PK：有錢不能買 滅了四成購買力？
在繼上海試點開征房產(chǎn)稅后，落實新“國八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策的上海版細則（“滬九條”）已趕在春節(jié)前的最后一個工作日出臺。目前，盡管廣州的落地細則尚未出臺，相信也會很快見分曉。
停購第三套到底會“消滅”多少購買力？可以肯定的是，比例一定不在少數(shù)。值得參考的一組數(shù)據(jù)是：去年年底合富輝煌“潛在置業(yè)者監(jiān)測報告”稱，在置業(yè)次數(shù)方面，去年第四季度廣州超過70%的潛在置業(yè)者為換房客，三次或三次以上置業(yè)者約占35%。由此不難看出，市場大約有四成左右的置業(yè)者屬被停購的對象。
同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)董事長趙卓文直言，停購對市場的影響非常大，此前廣州“限購”影響還不是很大，因為畢竟還能新買一套。但現(xiàn)在停購已令投資者完全被拒之門外。業(yè)界普遍認為：“今年手頭有閑錢的人日子會非常難過，因為樓市掘金的閘門一關(guān)，除了股市，資金再難找到出路了?！壁w卓文預(yù)言，今年一線城市的購房需求會受到抑制，銷售量會大幅下降，開發(fā)商在兩三個月后可能會采取促銷措施以利于資金的回籠。因為隨著銀行信貸的收緊，開發(fā)商資金鏈會比較緊張，預(yù)計今年上半年房地產(chǎn)市場都不會有什么起色。
開發(fā)商也承認“日子不好過”。珠江新城一開發(fā)商坦言：停購對別墅和高端物業(yè)影響最大。與過往信貸控制不同，現(xiàn)在是明確不能購買，有錢也買不了。此外，目前市場上仍在售的一些由兩套戶型合拼而成的大戶型所受的影響更大，解決的辦法只能是重新分拆出售。 （王荔玨）
調(diào)控何時發(fā)威 還看3月數(shù)據(jù)
對于政府“第三次調(diào)控”出臺的三記重拳，房地產(chǎn)人士一致認為“停購”對樓市殺傷力最大。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘表示，多套置業(yè)者出于防通脹的考慮入市，他們占據(jù)目前成交客戶的很大一部分。合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，根據(jù)該公司對二手樓市場的成交統(tǒng)計分析，50%~60%為首次置業(yè)，30%為換房，10%為購房長期出租的投資者，另有少量短線投資者。由此看來，樓市潛在買家中有非常大的一部分被攔在樓市外面。滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰表示，因“停購”而被取消購買資格的置業(yè)需求估計約有30%。
業(yè)界人士分析認為，三輪調(diào)控的出招都是壓抑需求之舉，未從供應(yīng)上根本解決問題。此外，目前很大一部分入市者是擔(dān)心通脹高企而入市，若通脹勢頭不減，這部分投資者勢必“削尖腦袋”入市。對于業(yè)主來說，“賣了就不能買”的擔(dān)心必定會使得他們的惜售心理進一步加劇。
從“限購”到“停購”，都是考驗政府房產(chǎn)登記系統(tǒng)的完善性。“停購”若以家庭為單位，政府要能查詢到每戶家庭持有房屋的準(zhǔn)確套數(shù)，則調(diào)控才能真正起作用；反之，很難堵住購房者違規(guī)入市的漏洞。
此輪調(diào)控何時發(fā)揮效力？合富置業(yè)、中原地產(chǎn)、滿堂紅等專家均認為，重拳打擊之下，2011年樓市成交量將有所減少。由于“新國八條”出臺后即是春節(jié)，2月份歷來是成交淡季，若要觀察對樓市的影響，3月份的成交量將是一個參考值。若3月份的成交量同比減少20%或以上，則顯示政策已發(fā)揮效力。 （李鳳荷）
資金無去處 小城市防“水患”
在目前價格高企的樓市里面，非?；钴S的一個群體就是高收入人群，他們以改善或者投資為目的大量購房，而且?guī)缀醵加卸啻沃脴I(yè)的經(jīng)歷。這也是為何樓市調(diào)控前前后后好幾年了，但是高端住宅的價格漲幅大大高于普通住宅的原因。
此次“新國八條”對第三套房的限制更為嚴格。此前對于第三套房，國家層面的政策僅是停止發(fā)放貸款，但是對于實力較強的高端人群而言，通過一次性付款就可規(guī)避這一政策。此次“新國八條”原則上只鼓勵買一套房，直接堵死了購買第三套房，大門徹底關(guān)閉。有人說，三次以上置業(yè)者還可通過以公司、親屬等名義來規(guī)避新政，這個問題的確存在，不過這種方式在交易成本、風(fēng)險等方面的問題不容小覷，相信有經(jīng)驗的購房者都不敢貿(mào)然為之。
第三套房停購要真正發(fā)揮效力，還需在政策上進一步明確細則。例如現(xiàn)在停購針對的是“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”。但是二、三線城市的樓價漲勢也很明顯，這會將資金吸引到二、三線城市，從而拉高當(dāng)?shù)貥莾r。此次春節(jié)記者回老家縣城了解了一下樓市，其情況令人瞠目結(jié)舌。某剛推出的樓盤，毛坯價在4000元/m2，而同素質(zhì)的樓盤兩年前才賣不到2000元/m2。這是一個內(nèi)地小縣城尚且如此，更別說二、三線城市了。
另外，如何界定“第三套房”還需明確，到底是按當(dāng)前名下的房產(chǎn)算呢，還是以購房的次數(shù)來算。如果這個問題不弄清楚，“停購令”也容易被鉆空子。（黃濤）
短暫的“數(shù)字和諧”不是目標(biāo)
“停購第三套房”將對樓市，特別是投資型住宅造成較大的沖擊，畢竟如果沒有限購或停購的限制，有錢人根本不在乎是否能貸款，瘋狂起來買房都是一次性付款買幾套十幾套的，整個樓市價格也隨之水漲船高。
但是，記者還是懷疑停購政策是否能立竿見影，我更傾向于揣測，停購第三套的做法不過是為了讓各大城市的數(shù)據(jù)看起來比較“和諧”。畢竟停購之后，豪宅的銷售速度肯定會放慢，不會經(jīng)常出現(xiàn)聳人聽聞的超級“樓王”，也不會出現(xiàn)全市均價被某豪宅拉高的不良后果。當(dāng)市場上的買家只剩下首次置業(yè)和二次置業(yè)者，豪宅買家和炒家被停購時，平均樓價的下跌的確是指日可待的。然而，樓價是否就此能進入下行通道，回到合理價位呢？記者認為還需其他方面的調(diào)控手段加以配合，比如引導(dǎo)投資者的資金更多進入商鋪、寫字樓和公寓等商用物業(yè)市場；比如開拓更多的穩(wěn)健投資渠道；比如加快落實廉租房、經(jīng)適房和限價房的推出。
正如很多專家預(yù)測的，停購并非長久之計，而是為了房地產(chǎn)調(diào)控爭取時間。很多資金就算現(xiàn)在暫停進入住宅市場，為的也是等待禁令解除的那一天。所以，保持房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展，決不能依靠一時的“限購、停購”。但既然已經(jīng)實施了大量的行政干預(yù)手段，就要堅持把市場調(diào)整到可以良性循環(huán)的那一天。否則行政手段只會變成定時炸彈，引發(fā)限制解除之時的“報復(fù)性反彈”，對誰都沒有好處。（陳白帆）
可以預(yù)見短期內(nèi)樓價會降下來
“停購第三套”是第三次調(diào)控的主要內(nèi)容之一，政府似乎下達了誓把房價壓下來的“軍令狀”，繼續(xù)抑制需求，通過調(diào)節(jié)供求關(guān)系來影響價格漲跌的手段和方向是相當(dāng)清晰的。
從目前市場的整體情形來分析，從買方來說，此前被停止貸款的第三套房現(xiàn)在是完全被停購了，買方數(shù)量在一定程度上減少了。此外，二套房首付六成，也在一定程度上提高了買家購房的門檻，無論購買力如何，都會對其購買心理產(chǎn)生影響?？梢哉f，目前在政策范圍內(nèi)被允許購買的只有首次置業(yè)者和有實力的二套房買家，買方市場可以說是大大萎縮。在供方來講，有種種數(shù)據(jù)表明，明年的供應(yīng)量并不見少。對于這種供需關(guān)系，相關(guān)官員也曾在公開場合表示，供應(yīng)量增大，政府的調(diào)控政策不放松，對于緩解長期以來的供求失衡和穩(wěn)定房價是有正面積極作用的。
在這種宏觀調(diào)控持續(xù)收緊的背景下，買家也存在觀望情緒——再等等，說不定過一陣房價下降了呢。買家群體本來就減少了，在看跌房價的氛圍中就很有可能進一步退縮。由此一來，樓價下降，或者說至少是不上漲，是一個短期可預(yù)見的結(jié)果。不過，無論是限購還是停購，都只是暫時性的政策，影響再巨大也只是暫時的。倘若哪一天政策終止，購買力再度大爆發(fā)，那豈不是又要迎來一輪瘋狂上漲？到時候又該怎么辦呢？ （龍蕾）
“停購”將摸清樓市買家構(gòu)成
身邊通過“啃老”或自我奮斗剛買上房子的80后，對“停購第三套房”的新政策毫不關(guān)心。難怪合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，廣州二手住宅交易中有近三成的買家為一次性付款，本次調(diào)控對購買力和需求都較強的買家影響甚微。
一些手里握有百八十萬，既不愿放在銀行貶值，又害怕投資股市遭風(fēng)險，眼看2010年樓市一片大好，正計劃買套小戶型住宅“炒樓賺差價”的小投資客，則因新政備受打擊，止步不前。
與各大房地產(chǎn)中介從業(yè)人員聊天時發(fā)現(xiàn)，他們普遍認為廣州的“純投資客不多”，大約占每月成交量的10%~15%，部分板塊最高可達35%。停購第三套對投資客的影響遠遠大于自住型買家。至于這批投資客具體占多少比例，長期以來都沒有一個令人信服的數(shù)字。但筆者認同，停購第三套房比停發(fā)第三套房貸款更狠，因為它已經(jīng)不是在限制你的資金，而是直接告知你：手中已無購房入場券了。
撇開經(jīng)“灰色渠道”繼續(xù)貸款購買第三套房的購房者，“停購令”雖然對房價的打壓效果尚未明朗，但卻能被看做是一次對房地產(chǎn)市場投資客與自住客比例的準(zhǔn)確普查。它將讓我們看清楚，到底是投資客操控樓市，還是剛需買家決定樓價的高低？
