“新國(guó)八條”中最具殺傷力的一條，就是“停購(gòu)第三套房”。該政策到底會(huì)“卡掉”多少購(gòu)買力？對(duì)廣州樓市將產(chǎn)生什么樣的影響？記者綜合各方信息發(fā)現(xiàn)，“停購(gòu)第三套”對(duì)于價(jià)格高企的豪宅盤，尤其是天河、珠江新城這種投資氛圍濃厚的區(qū)域，以及老城區(qū)的江景豪宅盤影響最大，但對(duì)于白云、海珠等以首次、二次置業(yè)為主的區(qū)域，則影響相對(duì)小一些，反而是“二套房首付比例提高到六成”所帶來(lái)的影響更大，小部分買家被迫棄購(gòu)。

　　在豪宅匯聚的珠江新城，購(gòu)買人群多為多次置業(yè)者，有些樓盤的買家中屬“購(gòu)買第三套”的比例多達(dá)50%，甚至更高；而老城區(qū)目前樓價(jià)基本在2.5萬(wàn)~3.5萬(wàn)元/m2，一些江景豪宅的價(jià)格則更加高昂，買家也有相當(dāng)部分是三次以上的置業(yè)者。因此，“停購(gòu)令”將“卡掉”上述區(qū)域相當(dāng)比例的購(gòu)買力。而白云、海珠以及郊區(qū)盤所受到的影響則小得多，像碧桂園鳳凰城的洋房八成以上買家屬首次置業(yè)和二次置業(yè)；雅居樂(lè)·劍橋郡更有九成以上為首次置業(yè)及二次置業(yè)買家。

　　國(guó)家此前已停止對(duì)第三套住房發(fā)放貸款，這次加碼停購(gòu)第三套，顯示出國(guó)家對(duì)于樓市調(diào)控的力度和決心。新政策將對(duì)市場(chǎng)的需求產(chǎn)生明顯的抑制作用，市場(chǎng)將形成濃厚的觀望氣氛，短期內(nèi)勢(shì)必造成成交量的下降。記者 龍蕾

　　“新國(guó)八條”之限購(gòu)措施：

　　各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　《家天下》觀點(diǎn)PK：有錢不能買 滅了四成購(gòu)買力？

　　在繼上海試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅后，落實(shí)新“國(guó)八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策的上海版細(xì)則（“滬九條”）已趕在春節(jié)前的最后一個(gè)工作日出臺(tái)。目前，盡管廣州的落地細(xì)則尚未出臺(tái)，相信也會(huì)很快見(jiàn)分曉。

　　停購(gòu)第三套到底會(huì)“消滅”多少購(gòu)買力？可以肯定的是，比例一定不在少數(shù)。值得參考的一組數(shù)據(jù)是：去年年底合富輝煌“潛在置業(yè)者監(jiān)測(cè)報(bào)告”稱，在置業(yè)次數(shù)方面，去年第四季度廣州超過(guò)70%的潛在置業(yè)者為換房客，三次或三次以上置業(yè)者約占35%。由此不難看出，市場(chǎng)大約有四成左右的置業(yè)者屬被停購(gòu)的對(duì)象。

　　同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)董事長(zhǎng)趙卓文直言，停購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的影響非常大，此前廣州“限購(gòu)”影響還不是很大，因?yàn)楫吘惯€能新買一套。但現(xiàn)在停購(gòu)已令投資者完全被拒之門外。業(yè)界普遍認(rèn)為：“今年手頭有閑錢的人日子會(huì)非常難過(guò)，因?yàn)闃鞘芯蚪鸬拈l門一關(guān)，除了股市，資金再難找到出路了。”趙卓文預(yù)言，今年一線城市的購(gòu)房需求會(huì)受到抑制，銷售量會(huì)大幅下降，開(kāi)發(fā)商在兩三個(gè)月后可能會(huì)采取促銷措施以利于資金的回籠。因?yàn)殡S著銀行信貸的收緊，開(kāi)發(fā)商資金鏈會(huì)比較緊張，預(yù)計(jì)今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)都不會(huì)有什么起色。

　　開(kāi)發(fā)商也承認(rèn)“日子不好過(guò)”。珠江新城一開(kāi)發(fā)商坦言：停購(gòu)對(duì)別墅和高端物業(yè)影響最大。與過(guò)往信貸控制不同，現(xiàn)在是明確不能購(gòu)買，有錢也買不了。此外，目前市場(chǎng)上仍在售的一些由兩套戶型合拼而成的大戶型所受的影響更大，解決的辦法只能是重新分拆出售。 （王荔玨）

　　調(diào)控何時(shí)發(fā)威 還看3月數(shù)據(jù)

　　對(duì)于政府“第三次調(diào)控”出臺(tái)的三記重拳，房地產(chǎn)人士一致認(rèn)為“停購(gòu)”對(duì)樓市殺傷力最大。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘表示，多套置業(yè)者出于防通脹的考慮入市，他們占據(jù)目前成交客戶的很大一部分。合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌表示，根據(jù)該公司對(duì)二手樓市場(chǎng)的成交統(tǒng)計(jì)分析，50%~60%為首次置業(yè)，30%為換房，10%為購(gòu)房長(zhǎng)期出租的投資者，另有少量短線投資者。由此看來(lái)，樓市潛在買家中有非常大的一部分被攔在樓市外面。滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，因“停購(gòu)”而被取消購(gòu)買資格的置業(yè)需求估計(jì)約有30%。

　　業(yè)界人士分析認(rèn)為，三輪調(diào)控的出招都是壓抑需求之舉，未從供應(yīng)上根本解決問(wèn)題。此外，目前很大一部分入市者是擔(dān)心通脹高企而入市，若通脹勢(shì)頭不減，這部分投資者勢(shì)必“削尖腦袋”入市。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，“賣了就不能買”的擔(dān)心必定會(huì)使得他們的惜售心理進(jìn)一步加劇。

　　從“限購(gòu)”到“停購(gòu)”，都是考驗(yàn)政府房產(chǎn)登記系統(tǒng)的完善性?！巴Ｙ?gòu)”若以家庭為單位，政府要能查詢到每戶家庭持有房屋的準(zhǔn)確套數(shù)，則調(diào)控才能真正起作用；反之，很難堵住購(gòu)房者違規(guī)入市的漏洞。

　　此輪調(diào)控何時(shí)發(fā)揮效力？合富置業(yè)、中原地產(chǎn)、滿堂紅等專家均認(rèn)為，重拳打擊之下，2011年樓市成交量將有所減少。由于“新國(guó)八條”出臺(tái)后即是春節(jié)，2月份歷來(lái)是成交淡季，若要觀察對(duì)樓市的影響，3月份的成交量將是一個(gè)參考值。若3月份的成交量同比減少20%或以上，則顯示政策已發(fā)揮效力。 （李鳳荷）

　　資金無(wú)去處 小城市防“水患”

　　在目前價(jià)格高企的樓市里面，非?；钴S的一個(gè)群體就是高收入人群，他們以改善或者投資為目的大量購(gòu)房，而且?guī)缀醵加卸啻沃脴I(yè)的經(jīng)歷。這也是為何樓市調(diào)控前前后后好幾年了，但是高端住宅的價(jià)格漲幅大大高于普通住宅的原因。

　　此次“新國(guó)八條”對(duì)第三套房的限制更為嚴(yán)格。此前對(duì)于第三套房，國(guó)家層面的政策僅是停止發(fā)放貸款，但是對(duì)于實(shí)力較強(qiáng)的高端人群而言，通過(guò)一次性付款就可規(guī)避這一政策。此次“新國(guó)八條”原則上只鼓勵(lì)買一套房，直接堵死了購(gòu)買第三套房，大門徹底關(guān)閉。有人說(shuō)，三次以上置業(yè)者還可通過(guò)以公司、親屬等名義來(lái)規(guī)避新政，這個(gè)問(wèn)題的確存在，不過(guò)這種方式在交易成本、風(fēng)險(xiǎn)等方面的問(wèn)題不容小覷，相信有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者都不敢貿(mào)然為之。

　　第三套房停購(gòu)要真正發(fā)揮效力，還需在政策上進(jìn)一步明確細(xì)則。例如現(xiàn)在停購(gòu)針對(duì)的是“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”。但是二、三線城市的樓價(jià)漲勢(shì)也很明顯，這會(huì)將資金吸引到二、三線城市，從而拉高當(dāng)?shù)貥莾r(jià)。此次春節(jié)記者回老家縣城了解了一下樓市，其情況令人瞠目結(jié)舌。某剛推出的樓盤，毛坯價(jià)在4000元/m2，而同素質(zhì)的樓盤兩年前才賣不到2000元/m2。這是一個(gè)內(nèi)地小縣城尚且如此，更別說(shuō)二、三線城市了。

　　另外，如何界定“第三套房”還需明確，到底是按當(dāng)前名下的房產(chǎn)算呢，還是以購(gòu)房的次數(shù)來(lái)算。如果這個(gè)問(wèn)題不弄清楚，“停購(gòu)令”也容易被鉆空子。（黃濤）

　　短暫的“數(shù)字和諧”不是目標(biāo)

　　“停購(gòu)第三套房”將對(duì)樓市，特別是投資型住宅造成較大的沖擊，畢竟如果沒(méi)有限購(gòu)或停購(gòu)的限制，有錢人根本不在乎是否能貸款，瘋狂起來(lái)買房都是一次性付款買幾套十幾套的，整個(gè)樓市價(jià)格也隨之水漲船高。

　　但是，記者還是懷疑停購(gòu)政策是否能立竿見(jiàn)影，我更傾向于揣測(cè)，停購(gòu)第三套的做法不過(guò)是為了讓各大城市的數(shù)據(jù)看起來(lái)比較“和諧”。畢竟停購(gòu)之后，豪宅的銷售速度肯定會(huì)放慢，不會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)聳人聽(tīng)聞的超級(jí)“樓王”，也不會(huì)出現(xiàn)全市均價(jià)被某豪宅拉高的不良后果。當(dāng)市場(chǎng)上的買家只剩下首次置業(yè)和二次置業(yè)者，豪宅買家和炒家被停購(gòu)時(shí)，平均樓價(jià)的下跌的確是指日可待的。然而，樓價(jià)是否就此能進(jìn)入下行通道，回到合理價(jià)位呢？記者認(rèn)為還需其他方面的調(diào)控手段加以配合，比如引導(dǎo)投資者的資金更多進(jìn)入商鋪、寫(xiě)字樓和公寓等商用物業(yè)市場(chǎng)；比如開(kāi)拓更多的穩(wěn)健投資渠道；比如加快落實(shí)廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房的推出。

　　正如很多專家預(yù)測(cè)的，停購(gòu)并非長(zhǎng)久之計(jì)，而是為了房地產(chǎn)調(diào)控爭(zhēng)取時(shí)間。很多資金就算現(xiàn)在暫停進(jìn)入住宅市場(chǎng)，為的也是等待禁令解除的那一天。所以，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，決不能依靠一時(shí)的“限購(gòu)、停購(gòu)”。但既然已經(jīng)實(shí)施了大量的行政干預(yù)手段，就要堅(jiān)持把市場(chǎng)調(diào)整到可以良性循環(huán)的那一天。否則行政手段只會(huì)變成定時(shí)炸彈，引發(fā)限制解除之時(shí)的“報(bào)復(fù)性反彈”，對(duì)誰(shuí)都沒(méi)有好處。（陳白帆）

　　可以預(yù)見(jiàn)短期內(nèi)樓價(jià)會(huì)降下來(lái)

　　“停購(gòu)第三套”是第三次調(diào)控的主要內(nèi)容之一，政府似乎下達(dá)了誓把房?jī)r(jià)壓下來(lái)的“軍令狀”，繼續(xù)抑制需求，通過(guò)調(diào)節(jié)供求關(guān)系來(lái)影響價(jià)格漲跌的手段和方向是相當(dāng)清晰的。

　　從目前市場(chǎng)的整體情形來(lái)分析，從買方來(lái)說(shuō)，此前被停止貸款的第三套房現(xiàn)在是完全被停購(gòu)了，買方數(shù)量在一定程度上減少了。此外，二套房首付六成，也在一定程度上提高了買家購(gòu)房的門檻，無(wú)論購(gòu)買力如何，都會(huì)對(duì)其購(gòu)買心理產(chǎn)生影響?？梢哉f(shuō)，目前在政策范圍內(nèi)被允許購(gòu)買的只有首次置業(yè)者和有實(shí)力的二套房買家，買方市場(chǎng)可以說(shuō)是大大萎縮。在供方來(lái)講，有種種數(shù)據(jù)表明，明年的供應(yīng)量并不見(jiàn)少。對(duì)于這種供需關(guān)系，相關(guān)官員也曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示，供應(yīng)量增大，政府的調(diào)控政策不放松，對(duì)于緩解長(zhǎng)期以來(lái)的供求失衡和穩(wěn)定房?jī)r(jià)是有正面積極作用的。

　　在這種宏觀調(diào)控持續(xù)收緊的背景下，買家也存在觀望情緒——再等等，說(shuō)不定過(guò)一陣房?jī)r(jià)下降了呢。買家群體本來(lái)就減少了，在看跌房?jī)r(jià)的氛圍中就很有可能進(jìn)一步退縮。由此一來(lái)，樓價(jià)下降，或者說(shuō)至少是不上漲，是一個(gè)短期可預(yù)見(jiàn)的結(jié)果。不過(guò)，無(wú)論是限購(gòu)還是停購(gòu)，都只是暫時(shí)性的政策，影響再巨大也只是暫時(shí)的。倘若哪一天政策終止，購(gòu)買力再度大爆發(fā)，那豈不是又要迎來(lái)一輪瘋狂上漲？到時(shí)候又該怎么辦呢？ （龍蕾）

　　“停購(gòu)”將摸清樓市買家構(gòu)成

　　身邊通過(guò)“啃老”或自我?jiàn)^斗剛買上房子的80后，對(duì)“停購(gòu)第三套房”的新政策毫不關(guān)心。難怪合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌表示，廣州二手住宅交易中有近三成的買家為一次性付款，本次調(diào)控對(duì)購(gòu)買力和需求都較強(qiáng)的買家影響甚微。

　　一些手里握有百八十萬(wàn)，既不愿放在銀行貶值，又害怕投資股市遭風(fēng)險(xiǎn)，眼看2010年樓市一片大好，正計(jì)劃買套小戶型住宅“炒樓賺差價(jià)”的小投資客，則因新政備受打擊，止步不前。

　　與各大房地產(chǎn)中介從業(yè)人員聊天時(shí)發(fā)現(xiàn)，他們普遍認(rèn)為廣州的“純投資客不多”，大約占每月成交量的10%~15%，部分板塊最高可達(dá)35%。停購(gòu)第三套對(duì)投資客的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自住型買家。至于這批投資客具體占多少比例，長(zhǎng)期以來(lái)都沒(méi)有一個(gè)令人信服的數(shù)字。但筆者認(rèn)同，停購(gòu)第三套房比停發(fā)第三套房貸款更狠，因?yàn)樗呀?jīng)不是在限制你的資金，而是直接告知你：手中已無(wú)購(gòu)房入場(chǎng)券了。

　　撇開(kāi)經(jīng)“灰色渠道”繼續(xù)貸款購(gòu)買第三套房的購(gòu)房者，“停購(gòu)令”雖然對(duì)房?jī)r(jià)的打壓效果尚未明朗，但卻能被看做是一次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資客與自住客比例的準(zhǔn)確普查。它將讓我們看清楚，到底是投資客操控樓市，還是剛需買家決定樓價(jià)的高低？