提要：2011年頭兩個(gè)月，加息步步緊逼，房產(chǎn)稅“敲山震虎”，在“最嚴(yán)調(diào)控”升級(jí)的壓力下，樓市步入降溫通道：1月成交顯著萎縮，春節(jié)樓市跌入“冰點(diǎn)”。國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授張孝德表示，今后樓市調(diào)控，一方面要切實(shí)加快保障性住房建設(shè)，增加對(duì)自住性需求的有效供給。
“新華視點(diǎn)”記者 葉 鋒 李 舒
2011年頭兩個(gè)月，加息步步緊逼，房產(chǎn)稅“敲山震虎”，在“最嚴(yán)調(diào)控”升級(jí)的壓力下，樓市步入降溫通道：1月成交顯著萎縮，春節(jié)樓市跌入“冰點(diǎn)”。新一輪調(diào)控高壓下，多方期盼樓市會(huì)出現(xiàn)“合理調(diào)整”。
“春節(jié)交易驟降，只是樓市降溫的開始?！庇嘘P(guān)人士表示，隨著緊縮政策陸續(xù)執(zhí)行到位，調(diào)控“戰(zhàn)果”有望擴(kuò)大，今年房?jī)r(jià)將得到一定遏制。但在調(diào)控中如何防止傷及“合理需求”，成為另一個(gè)需要迫切解決的問題。
樓市又現(xiàn)“蹦極”
重壓之下“走低”
跨年的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”：去年12月底還火爆異常，但自今年1月后便直線下行，春節(jié)期間更是陷入谷底。
上海永慶房屋的數(shù)據(jù)顯示，1月份上海一手住宅成交量環(huán)比下跌23%；均價(jià)為22992元，環(huán)比下降5%。1月份上海有34個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，環(huán)比減少47%。
一些住宅中介業(yè)務(wù)員說，因?yàn)槎址繕I(yè)務(wù)清淡，春節(jié)前許多業(yè)務(wù)員提前回老家過年。春節(jié)期間，上海樓市更遭“冷遇”。上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6日和7日兩天預(yù)售的一手商品房分別只有5套和4套。
“今年春節(jié)，實(shí)際簽約量較去年同期下降四成左右。”北京“我愛我家”副總裁胡景暉說。2月1日至9日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)系統(tǒng)因春節(jié)放假而關(guān)閉，新盤審批上市陷入停滯，這意味著2月上旬北京幾無新盤入市。
上海、北京的情況頗具代表性。數(shù)據(jù)顯示，今年1月監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有23個(gè)城市一手住宅成交量環(huán)比下跌，其中15個(gè)城市跌幅超過20%，大連、長(zhǎng)沙、包頭等跌幅超過50%。
業(yè)內(nèi)人士坦承，春節(jié)期間樓市遇冷僅僅是個(gè)開始，在政府持續(xù)調(diào)控的預(yù)期下，市場(chǎng)供求雙方的觀望情緒將進(jìn)一步蔓延。今年2月，上海、北京預(yù)計(jì)開盤住宅項(xiàng)目較少，實(shí)際開盤量可能更低。
“從趨勢(shì)看，春節(jié)后市場(chǎng)將陷入持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)3個(gè)月內(nèi)成交量可能下降六七成。”上海中原地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)范成章說。
但調(diào)控政策顯效有一個(gè)“滯后期”，短期內(nèi)房?jī)r(jià)還難有明顯松動(dòng)。有關(guān)人士認(rèn)為，交易量的下降能否轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房?jī)r(jià)下降，將取決于“最嚴(yán)調(diào)控”政策的持續(xù)性和執(zhí)行力。
“最嚴(yán)調(diào)控”持續(xù)升級(jí)
房?jī)r(jià)有望“合理調(diào)整”
種種跡象顯示，因?yàn)闃鞘姓{(diào)控離預(yù)期目標(biāo)尚有距離，2011年的調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。
根據(jù)“國八條”要求，限購令將覆蓋全國，有望直接阻斷部分不合理購房需求。目前，明確提出將實(shí)行限購的城市已達(dá)36個(gè)。按照新一輪調(diào)控政策要求，實(shí)行限購政策的城市預(yù)計(jì)還要翻一番。
與“限購”相比，“停購”政策更成為樓市“利劍”。上海2月1日出臺(tái)調(diào)控細(xì)則規(guī)定，對(duì)已擁有兩套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭等，“暫停在上海向其售房”。
除了行政手段調(diào)控，購房信貸再度“卡緊”。“二套房首付六成、貸款利率1.1倍”的新規(guī)已開始實(shí)施。實(shí)際上，首套房貸也告別優(yōu)惠利率。
在中央政府的調(diào)控之下，地方政府將承受更大壓力。根據(jù)國務(wù)院要求，各地將于一季度向社會(huì)公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。未完成相關(guān)目標(biāo)的地方政府，其負(fù)責(zé)人將面臨問責(zé)。嚴(yán)令之下，新一輪調(diào)控政策的執(zhí)行將更為扎實(shí)，“奏效”也當(dāng)更為明顯。
“新一輪調(diào)控全面收緊開發(fā)商的資金來源，市場(chǎng)洗牌在所難免?！贝鞯铝盒腥A東區(qū)域住宅部董事伍慧敏說，如果一系列政策嚴(yán)格執(zhí)行，調(diào)控成果會(huì)逐步顯現(xiàn)。近期已有部分房企通過尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等應(yīng)對(duì)資金困局。
“今年樓市降溫程度將明顯大于去年。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)在二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，年內(nèi)多個(gè)月份房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。部分房?jī)r(jià)偏高的大城市，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的“合理調(diào)整”。
避免誤傷“合理需求” 切實(shí)給力“保障房”
記者采訪發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)調(diào)控下，一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以松動(dòng)，而信貸成本、購房門檻顯著提高，房租價(jià)格也大幅上漲。買還是不買，租還是不租，不少人面臨“兩難”困境。
上海白領(lǐng)陳樹哲一直盼望能在房?jī)r(jià)下降時(shí)買房自住，不過他發(fā)現(xiàn)眼下買房門檻明顯提高了：首套房貸85折利率優(yōu)惠已取消，商業(yè)房貸和公積金貸款利率一次次提高。他算了一下，“疊加”效應(yīng)之下，現(xiàn)在申請(qǐng)100萬元、20年期限的房貸購房，月供要比去年上半年高出數(shù)百元。
而推遲購房，又不得不承受房租的上漲。陳樹哲租住在浦東南泉北路的一套一室戶，目前月租金2300元。租約將于4月底到期，房東已多次“打預(yù)防針”：如果想續(xù)租，房租要漲幾百元。
近期，一份對(duì)全國31個(gè)省份4060名租房者的調(diào)查顯示，81.6%人的覺得去年房租上漲幅度較大。一些房產(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)顯示，部分城市去年房租漲幅超過10%。由于調(diào)控持續(xù)、需求增加等因素，今年房租預(yù)計(jì)將繼續(xù)上漲。
“加息通道中，未來還款壓力會(huì)繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)能力弱的首次置業(yè)群體將面臨更大考驗(yàn)?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說，2010年熱點(diǎn)城市的樓市投資客比例已明顯降低。因此，今后調(diào)控需要理順需求結(jié)構(gòu)，針對(duì)自住需求和投資、投機(jī)需求的不同特點(diǎn)“區(qū)別用力”。
國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授張孝德表示，今后樓市調(diào)控，一方面要切實(shí)加快保障性住房建設(shè)，增加對(duì)自住性需求的有效供給。另一方面，在炒房資金逐步離場(chǎng)后，應(yīng)逐步改善調(diào)控手段，努力使居住性需求成為樓市的主導(dǎo)力量，真正走出房?jī)r(jià)“蹦極”的怪圈。
