廈門樓市新政氣象觀測

　　之

　　觀點篇

　　這一波樓市寒流來襲，究竟會對市場造成怎樣的影響，相信很多讀者都非常關心。為此，本報特別深入市場各方，邀請各“氣象觀察員”解讀樓市天氣，希望他們的觀點能夠為您帶來置業(yè)參考。

　　文|房產(chǎn)周刊工作室 張小玉 劉競

　　房企要合理控制售價

　　中駿置業(yè)助理總裁 卞應華

　　在房價過快上漲和通貨膨脹的雙重壓力之下，政府今年高壓調控樓市已是必然，地方政府的調控細則還會進一步加深，作為開發(fā)企業(yè)要有長久的應對準備，從自己本身來講要努力做好產(chǎn)品品質，增強產(chǎn)品價值內涵，提高產(chǎn)品應對市場的“抗壓性”，這樣才能在市場中取得先機。

　　雖然說有調控重壓，但過多的貨幣量和房價增長的慣性還會促使今年廈門房價小幅上漲，建議開發(fā)企業(yè)調整推盤節(jié)奏，合理控制開盤價格，盲目推高房價不僅會造成市場有價無市，還會引來國家更加嚴重的調控，這對整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是不利的。

　　在房地產(chǎn)調控大環(huán)境中，中駿置業(yè)堅持在海西經(jīng)濟區(qū)深耕拓展，今年在廈門會努力做好天峰和藍灣尚都兩個項目并關注其他有利地塊，即將上市銷售藍灣尚都以中青年剛性需求置業(yè)者為目標客群，受調控的影響較小，按照計劃將于3月份面市銷售。

　　漫畫/王乃玲 P1216035

　　島外樓盤有調價空間

　　旺榮地產(chǎn)總經(jīng)理 王世忠

　　對營銷提出更高要求

　　立丹行機構總裁 董媛

　　近期一系列政策的疊加效應將會對市場產(chǎn)生極為明顯的影響?！跋拶J”用金融手段限制人們的購買行為，而“限購”就是純粹用行政手段抑制了人們的購買欲望。

　　除了這一刀切的行政調控外，以廈門市場而言，今年也將是其自身運行過程中供求關系會出現(xiàn)調整的一年。今年將上市的項目多在島外，相對體量大；這些項目的去化率一般相對較慢，再經(jīng)過去年較大的成交放量，去化速度可能將更加放緩。當然，這些項目由于多為2009年、2010年出讓的地塊，地價成本相對低，存在一定的調整空間，一旦“滯銷”局面持續(xù)較長時間，房價必然出現(xiàn)調整。

　　可以預見，這一輪調控將導致住宅交易量下降，至于價格，調整的空間不會很大。因為目前老百姓的投資渠道仍然偏少，房產(chǎn)投資是其資產(chǎn)保值增值最普遍也是最有效的方式，在這樣的前提下，如果沒有更好更多的投資渠道出現(xiàn)，手上握有房產(chǎn)的人，仍然不會輕易出手，尤其在限購的當下，更不會有投資客將手上房源放出，這就將導致進入流通領域的房源減少，而需求始終存在，根據(jù)供需關系，房價自然不會下跌。

　　當然，樓市遭受高壓調控，對樓盤營銷就提出了更高的要求，會促使一些新的營銷渠道和營銷手法的出現(xiàn)，這對代理公司而言，既是挑戰(zhàn)也是機遇。

　　高端盤將受較大影響

　　禹洲集團營銷中心副總經(jīng)理 孫奕陽

　　未來半年進入盤整期

　　廈門藍火置業(yè)總經(jīng)理 周訪能

　　這一輪調控力度之大，涉及面之廣，可謂“空前”，直接打擊了人們的購房信心，“限購”和“限貸”對改善性需求購房者的影響較大。

　　從產(chǎn)品來看，高端住宅和休閑度假類產(chǎn)品將受到較大影響，另外住宅投資“受阻”，根據(jù)資本的趨利性，商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓有望走熱。

　　應對當前的樓市調控，除了在營銷方式上需要創(chuàng)新外，在定價方面也要充分考慮市場的實際情況，以合理的價格入市。

　　這一波急風驟雨的調控，表明了中央政府控制房價過快上漲的目標和決心，市場絕對不能再以“空調”的觀點來看待這一次的調整。

　　限購可以說是其中最猛的一劑藥，如果說去年廈門的“限購”還能打擦邊球，那么這一次的棒子落下來，卻是把市場的“閘門”關嚴實了。一方面“開”給那些沒能力買房的人，另一方面將有能力買房的人“關”了起來。

　　如此一來，預計在未來半年內，市場必然進入一個盤整期，成交量大幅萎縮。但是，房價的大幅下跌是不可能的，畢竟土地的開發(fā)、經(jīng)營、稅收等成本擺在那，虧本經(jīng)營的市場肯定是不健康的。

　　看地方細則怎么落地

　　新景祥策劃代理有限公司副總經(jīng)理 丘運賢

　　“新國八條”的出臺，和之后的再加息，使得春節(jié)至今的整個廈門房地產(chǎn)市場氣氛格外“緊張”。不要說普通購房者，很多開發(fā)商、代理企業(yè)也都還處于一片茫然中。這一輪調控打壓的范圍和威力實在大大出乎很多人的意料之外。

　　2011年是廈門房地產(chǎn)市場的供應“大年”，特別是島外動輒三、四十萬平方米以上的大體量，現(xiàn)在的需求面卻不容樂觀：投資客被全面“封殺”、眾多改善型客群“預買還休”，甚至部分剛性需求者都在高利率及下調預期的影響下再度觀望，這種情況下，接下來的樓市走向真的已經(jīng)到了“嚴峻”的態(tài)勢。而現(xiàn)在能做的，只有等待，等待地方細則出臺，看“靴子”怎么落地。

　　銷售創(chuàng)新高依然可期

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部

　　2010年全國商品住宅的銷售金額和銷售面積均出現(xiàn)較大幅度的增長，市場在如此嚴峻的調控形勢下之，還能夠保持如此良好的發(fā)展態(tài)勢，這在很大程度上是因為行業(yè)本身存在巨大的自住需求和改善性需求，即政策影響較小的需求群體支撐了整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　在調控政策大行其道，整體房地產(chǎn)市場大環(huán)境并沒有多大改變的今天，開發(fā)商只要順勢而為，根據(jù)市場的需求，按照市場規(guī)律，進行有效的產(chǎn)品定位，充分利用二三線城市、甚至四線城市提供的廣闊剛需空間，勢必會有一番作為，而就政府調控手段而言，建議還是宜疏不宜堵。