記者昨日從南京市物價局獲悉，目前南京市政府正在研究限購令細則。而此前被指責過于寬松的南京房價備案制度也將補充進更嚴厲的條款，不僅包括開發(fā)商備案價必須與開盤價一致，還將限制高價樓盤集中上市，這些條款將與南京新的限購細則一并出臺。

　　新政一 備案什么價就賣什么價　不準“備高售低”鉆空子

　　“高價備案、低價售樓”，在去年10月份南京房價“3個月禁漲”辦法出臺之后，一直成為業(yè)內(nèi)共知的逃避政策約束的辦法。為改變這一現(xiàn)狀，南京市擬出臺規(guī)定，要求開發(fā)商的備案價必須與開盤銷售現(xiàn)場的價格一致，開盤當日有優(yōu)惠折扣的也必須在備案中一并標明。

　　新政：備案價必須與開盤銷價一致

　　在此輪將出臺的新調(diào)控政策中，就有一項規(guī)定直指開發(fā)商“備高售低”、鉆政策空子的行為。南京市物價局相關(guān)人士告訴記者，針對開發(fā)商在備案價格上玩的花樣，物價部門的工作思路是，將進一步加強商品住房價格管理，推行開盤銷售與申報價格一致并在銷售現(xiàn)場標示的制度。

　　“之前確實出現(xiàn)過，有的樓盤在我們這兒備1萬，開盤時卻賣8千的情況，這之后他如果想漲價，只要不超過1萬，政策上我們就沒法約束他。但新政策出臺后就不行了，我們不僅要求開發(fā)商備1萬就得賣1萬，而且開盤的優(yōu)惠政策也必須在備案時一并注明，并向購房者公示，比如備案1萬元，從幾月幾日到幾月幾日優(yōu)惠97折，時間、折扣都必須標明，”這位人士說：“這樣規(guī)定之后，政府對開發(fā)商的定價行為監(jiān)控將更為有力。”目前，南京市房管局有一套房價備案軟件系統(tǒng)，當開發(fā)商如實將價格備案后，3個月內(nèi)如果想漲價，新價格就無法進入系統(tǒng)保存，開發(fā)商將失去漲價權(quán)，一旦違規(guī)漲價即可查處。

　　現(xiàn)狀：有的樓盤備案價比銷價高近萬元

　　去年10月，南京市物價局、南京市住建委就樓市“3個月禁漲”出臺細則，規(guī)定開發(fā)商銷售期房、現(xiàn)房、車庫均須遵守調(diào)價周期不得低于3個月。

　　由于對備案價格沒有具體約束，記者發(fā)現(xiàn)，有些開發(fā)商在禁漲令出臺后很快就找到了打擦邊球的辦法。就在去年10月下旬，禁漲令出臺后沒幾天，江北一家新盤開盤，網(wǎng)上房地產(chǎn)的顯示的“報官價”最低一套單價8297元/m2，最高一套單價達到9080元/m2，整體均價為8600元/m2。但開盤前夕，其對外的公開報價是均價8100元/m2，實際成交均價則在7800元/m2，最終成交單價與之前的備案價相差800元。更有甚者，某樓盤開盤時實際售價從13000元/m2-18000元/m2不等，但售樓處現(xiàn)場公布的銷控表上，所有房源的單價都以“2”字打頭，最高的單價達到了28000多元，售樓小姐表示這些都是備案的價格。

　　一來一去相差近萬元，“再怎么漲也不會漲到備案價以上”，備案制度也一度被指責過于寬松，對開發(fā)商的行為約束顯得蒼白無力。

　　新政二 高價樓盤不得集中上市 防止購房人恐慌，助推房價上漲

　　房價的上漲其實很大程度上取決于購房人的心理預(yù)期，大家都一哄而上去買房，開發(fā)商自然將頭昂得高高的：“我賣得再貴，也有人買賬”。相反，如果購房人理性消費，開發(fā)商就會發(fā)慌。如果一段時間內(nèi)，大量高檔樓盤集中上市，在市場上就容易造成“漲價”預(yù)期，助推房價。

　　新政：南京擬限制高價樓盤集中上市

　　南京市物價局相關(guān)人士透露，為落實全市商品房價格調(diào)控目標，南京市正在研究商品房申報價格“限時限量”控制辦法。什么叫“限時限量”?通俗點說，就是同一個時間段限制高檔樓盤集中上市量。

　　其實，高價樓盤集中上市這樣的情況在南京并不鮮見。前年年底，大城東板塊千套左右純新住宅房源集中上市，加上地鐵2號線的號召力，多家樓盤均出現(xiàn)了排隊搶號的現(xiàn)象，造成當月每平方米單價就上漲了幾百元?！昂游饕患覙潜P開盤了，半天就被搶光了!”這樣的消息往往像一記重磅炸彈，在準購房者的心里造成房價上漲的預(yù)期。

　　“我們現(xiàn)在準備做的就是，給每個月樓市量價上指標，不允許高價樓盤在一個月內(nèi)或者短時間中集中上市，造成短時間內(nèi)成交價大幅上升，加重購房者漲價的心理預(yù)期?！痹撊耸窟@樣告訴記者。

　　疑問：什么樣的樓盤算是高價樓盤?

　　不過，什么樣的樓盤是高價樓盤?是單價超過1萬5還是總價超過200萬?如果樓盤準備下個月就要上市了，指標用完了是不是就一定得等到再過一個月才能上市?物價部門這位人士告訴記者，涉及到這些細則規(guī)定還要看南京市政府制定的一季度商品房價格調(diào)控目標，屆時根據(jù)調(diào)控目標再作規(guī)定，目前還沒有更詳細說法。

　　至于商品房價格調(diào)控目標，該負責人坦言，這也是根據(jù)中央口徑將由市政府下達指標，具體是會限制房價的漲幅還是會限制房價不能超過多少錢，都還沒有定論。本報記者 石小磊

　　業(yè)內(nèi)談

　　樓盤“如實備案”是記狠招

　　也有人擔心：如果賣不掉也不能降價嗎

　　“不好意思，我們對此不予評論。”在南京開發(fā)了兩家高檔樓盤的外地知名房企負責人昨天在電話里對記者表示，房價信息是開發(fā)企業(yè)的“核心”，也是最重要的情報，而且會隨著市場變化而產(chǎn)生波動。該人士說，通常開發(fā)商還會雇人去“刺探”周邊房產(chǎn)項目的價格，如果南京真的考慮出臺這項政策，這項“工作”可以省掉了?！爱吘惯@是政府的調(diào)控思路，備什么價賣什么價究竟怎么操作，有沒有效果，我個人無法評論?！?/P>

　　在采訪中，多位長期在一線“耕耘”的開發(fā)商也都認為，如實備案確實是一記狠招，如此一來，政府對價格監(jiān)控將更加方便，不過，這樣操作有可能帶來的“后果”也值得思考。南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝表示，對于買房人來說，的確可以看到透明的價格信息，連折扣也能在網(wǎng)上查到，但是備什么價賣什么價限制了開發(fā)商根據(jù)市場調(diào)節(jié)價格的主動權(quán)。

　　“如果我房子賣不掉，怎么辦?價格降不得，難道政府收購嗎?”張輝表示，還有一個副作用是，如果某一片區(qū)只有兩三家樓盤，全都以相對較高的價格備案，對買房人來說，看到政府核準的價格，漲也漲不了，跌又跌不下去，這到底是買還是不買呢? 馬祚波

　　■新聞延伸

　　如果開發(fā)商不配合 南京可能出臺更嚴厲政策

　　記者了解到，剛剛出臺的“京十五條”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，經(jīng)稅務(wù)部門核定，對定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目提高土地增值稅預(yù)征率，具體辦法由稅務(wù)部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定公布。盡管目前北京方面對于“定價過高”、“預(yù)計增值額過大”也還沒有定量參照值，但政府的這一態(tài)度也讓人們看到了北京調(diào)控房價的決心。

　　受“京十五條”的影響，南京會不會也采取對開發(fā)商出狠招?相關(guān)人士透露，南京市物價局已經(jīng)考慮到了這一方法。畢竟，在金融危機之前，南京對房價的管理就采取的成本審核、利潤限制的辦法。不過，在此輪即將出臺的調(diào)控政策里，估計還不會涉及到這一層次。

　　“我們在對開發(fā)商進行申報價格備案時，也會參考樓盤周邊的實際成交房價，如果開發(fā)商的備案價格高得離譜，我們會采取約談的方案，勸導(dǎo)開發(fā)商理性定價，從目前的情況看，大多數(shù)開發(fā)商還比較配合，也取得了一定效果?！蔽飪r部門表示：“當然，下一步政策出臺到哪一步還要看開發(fā)商的配合程度，如果企業(yè)執(zhí)意賣高價，不排除出臺類似北京這樣的更嚴厲的政策對開發(fā)商定價行為加以約束?！笔±?/P>