截至2月20日，已有多個(gè)城市出臺(tái)包括限購細(xì)則在內(nèi)的一系列措施落實(shí)樓市調(diào)控“國(guó)八條”。專家認(rèn)為，限購政策將在更多城市實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行“限購令”的城市全年交易量同比將萎縮兩到三成，全國(guó)整體成交量或降一成左右，房?jī)r(jià)存在下調(diào)的壓力，但全線大幅降價(jià)的情況難以出現(xiàn)。

　　幾十個(gè)城市可能推出限購政策

　　截至目前，全國(guó)已有北京、上海、廣州、南京、青島、濟(jì)南、成都、南寧、貴陽和長(zhǎng)春等多個(gè)城市陸續(xù)推出各種版本的樓市“限購令”。與其他城市要求非本市戶籍居民在當(dāng)?shù)丶{稅或社保年限須超過1年不同，北京設(shè)定為5年，上海為2年，北京版“限購令”被網(wǎng)友稱為“史上最嚴(yán)”。按照相關(guān)要求，近期可能還會(huì)有幾十個(gè)城市將密集推出房地產(chǎn)限購政策。

　　據(jù)申銀萬國(guó)測(cè)算，由于政策力度超預(yù)期，且北京外地人購房比例達(dá)到40%，預(yù)計(jì)限購政策出臺(tái)將加劇北京樓市觀望氣氛，短期內(nèi)交易量大幅下跌。但由于市場(chǎng)供給不足，庫存處于低位，預(yù)計(jì)北京全年價(jià)格下調(diào)壓力不大，交易量整體萎縮幅度在20%-30%。各地政策出臺(tái)的松緊程度取決于本地房?jī)r(jià)上漲壓力和土地財(cái)政的依賴度，整體來看，二三線城市力度將弱于一線城市。考慮到全國(guó)政策差異化明顯，預(yù)計(jì)整體交易量萎縮幅度在5%-10%，價(jià)格基本與去年同期持平，部分限購嚴(yán)格且供給充足的二線城市房?jī)r(jià)存在下調(diào)的壓力。

　　中金公司則估算認(rèn)為，若全國(guó)有40個(gè)大中城市采取全市范圍限購方案，全國(guó)成交量將下降18%，考慮到部分城市僅針對(duì)主城區(qū)限購，全國(guó)住房成交量下降應(yīng)當(dāng)在9%-18%之間。另外，考慮到政策執(zhí)行過程中會(huì)打折扣及市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)，實(shí)際影響可能低于上述預(yù)期，預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品住宅銷售面積下降10%，其中一線城市約下降1/3，二線城市約下降1/4。

　　需求減少將迫使開發(fā)商降價(jià)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，環(huán)比上漲0.3%。今年1月，70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲。專家認(rèn)為，在全新的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方案中，1月數(shù)據(jù)與以往歷史數(shù)據(jù)不完全可比，但仍可看出國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)1月份仍處于上升期。不過，考慮到1月末樓市調(diào)控“國(guó)八條”以及滬渝兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅相繼出臺(tái)等因素，各地樓市需求量銳減，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，住宅市場(chǎng)價(jià)格有可能出現(xiàn)一定幅度的松動(dòng)。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，“限購令”主要是抑制投資投機(jī)需求，相對(duì)剛性需求來說必然會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)，而在緊縮的信貸政策下，開發(fā)商資金壓力會(huì)越來越大，降價(jià)回籠資金是他們的必然選擇。

　　另據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月17日，上海市一手住宅累積存量有396649套，按照去年的月平均成交量6975套計(jì)算，消化存量需57個(gè)月。上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎認(rèn)為，其實(shí)上海不缺待售房源，只是開發(fā)商歷來習(xí)慣分批推案，造成市場(chǎng)房源緊缺的錯(cuò)覺。今年調(diào)控政策緊密出臺(tái)，市場(chǎng)買氣退潮、銀行信貸緊縮，開發(fā)商將不能再用傳統(tǒng)方式操作，反而可能會(huì)降價(jià)促銷、加速清盤，從而引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)。

　　購房成本越來越高

　　新春伊始，樓市調(diào)控政策更趨嚴(yán)厲，買房成本也越來越高。

　　自2月9日起中國(guó)人民銀行再次上調(diào)人民幣存貸款利率，這也是過去4個(gè)月來第三次加息，而給購房者傳遞的信息是未來還款壓力還會(huì)繼續(xù)增加。另外，春節(jié)后個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也已全面收緊，盡管各大銀行沒有明確宣布取消首套房貸“85折”優(yōu)惠利率，但在實(shí)際辦理中已很難申請(qǐng)到。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，以每月增加的貸款計(jì)算，取消“85折”優(yōu)惠利率對(duì)購房者來說相當(dāng)于又上調(diào)了4次貸款利率，一次性加息100個(gè)基點(diǎn)。利率優(yōu)惠取消和持續(xù)加息，二者疊加大幅增加了購房成本，由此必然抑制部分首次置業(yè)需求。在嚴(yán)格的“限購令”、“限貸令”下，投資投機(jī)需求將被有效抑制，若自住需求也遭抑制，可能會(huì)導(dǎo)致今年上半年樓市出現(xiàn)異常低迷的情況。