“新國八條”的出臺，基本上已宣告住房投資需求被徹底“管死”了，炒樓變得無利可圖。地產(chǎn)投資專家表示，由于此次樓市調(diào)控并未涉及商用物業(yè)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)不失為明智之舉。

　　非住宅類公寓產(chǎn)品賣得火

　　由于不受住宅的限購和限貸政策影響，新春期間廣州一些開盤的商業(yè)物業(yè)賣得比住宅火，位于珠江新城馬場路上的公寓盤富 力公園28，年初一、初二兩天客流量都非常可觀，樓盤推出的“一口價”單位在大年初一一早就賣得七七八八，發(fā)展商不得不臨時加推新單位應(yīng)市。而在靠近琶洲大橋的一處望江樓盤，不少單位的均價在4萬元/平方米左右，不過這個樓盤的性質(zhì)為辦公寫字樓，使用年限要比住宅“縮水”20年，水電費也比普通物業(yè)貴1/3。但樓盤的銷售人員表示，該樓盤總共450多套單位，去年底開盤后到現(xiàn)在已經(jīng)賣掉了約2/3?！耙驗椴皇芟拶彽闹萍s，所以還是有不少買家入貨，有的人一次就買四五套?！?/P>

　　上周末，位于北京路步行街的商用物業(yè)金潤鉑宮開放樣板間，盡管天公不作美，周邊道路也因舉行廣府廟會實行交通管制，但樓盤現(xiàn)場依然看客盈門。市民黃先生說，因為自己已經(jīng)買過房，不能再貸款，所以過來看看，為的就是不想手頭的資金貶值。另一市民李姨則表示自己已經(jīng)下了定，并表示2.9萬元-3.5萬元/平方米的價格對她來說不算貴。

　　商業(yè)物業(yè)比住宅更具投資價值

　　種種跡象顯示，“新國八條”將投資住宅資金成本提高，購買第二套房首付高達(dá)6成，使得首付只要50%的商用物業(yè)關(guān)注度快速升溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購令，將投資者擋在住宅門外的同時，也在不斷推高商業(yè)地產(chǎn)的吸引力。

　　“CPI高企，市民都尋求資金保值，目前除了股市外，樓市是最佳的投資途徑。不過現(xiàn)時投資哪類物業(yè)更好？”廣州中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)李粵湘分析，此次樓市調(diào)控并未涉及商用物業(yè)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)不失為明智之舉。

　　地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志更認(rèn)為，相對住宅而言，商用物業(yè)面臨的政策壓力小，而且商住價格倒掛也導(dǎo)致商業(yè)項目有價格回歸的需要，所以未來商用物業(yè)整體會比住宅更具有投資價值。

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)偏重住宅。在“新國八條”抑制住宅需求的影響下，未來商用和寫字樓物業(yè)可能迎來一個爆發(fā)期。

　　特別提醒

　　商鋪轉(zhuǎn)讓稅費高

　　鄧浩志提醒投資者，如何選擇適當(dāng)?shù)钠贩N進(jìn)行投資非常重要。廣州商業(yè)地產(chǎn)項目大大小小加起來有40個，其中有幾十個項目首次登陸廣州，新增大型購物中心數(shù)量是過去五年的年均供應(yīng)量的3倍還要多，寫字樓市場更是出現(xiàn)井噴。“籠統(tǒng)地說，走高端路線、設(shè)計及經(jīng)營理念都比較超前的商用物業(yè)應(yīng)該更具有升值潛力。綜合素質(zhì)較低的商用物業(yè)容易陷入同質(zhì)化競爭的境地，經(jīng)營困難將比較大，所以風(fēng)險也比較大，投資者在選擇時要主要考慮這些問題?！?/P>

　　而對于“酒店式公寓”，廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，購房者一定要看清樓盤預(yù)售證上的房屋屬性，有些項目以公寓的名義銷售，在房屋屬性上是辦公，這類房屋的土地使用年限和住宅不一樣，而且水電費標(biāo)準(zhǔn)也是按照商業(yè)辦公標(biāo)準(zhǔn)收取，會高于普通住宅的收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　李粵湘說，廣州市中心內(nèi)，不少寫字樓價格低于住宅，非常適宜投資。她同時提醒，寫字樓不論年限，都要計算營業(yè)稅、個人所得稅及增值稅；另外，商用物業(yè)貸款要首付五成，而且利率較少優(yōu)惠，除了銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶可獲基準(zhǔn)利率外，普通客戶都要按1.1倍利率計算。持有方面的費用就較簡單，管理費已經(jīng)包括公共空間的水電，客戶只須支付物業(yè)內(nèi)產(chǎn)生的電費。

　　也有業(yè)內(nèi)人士提醒，不要以為商鋪不受調(diào)控影響就可以大舉“吃進(jìn)”。商鋪轉(zhuǎn)讓時有兩個稅費較高：一是土地增值稅，按照該商鋪賣出后的利潤率的高低，對凈利潤部分征30%—60%的稅；二是營業(yè)稅，按照凈利潤的20%征稅。對小投資者而言，投資商鋪與投資住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一回事，一般來說商鋪換手率極低。“主要是考慮到轉(zhuǎn)讓交易過程中的高額稅費，通常上家需要繳納的稅費占其利潤的55%以上，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區(qū)別?！?/P>

　　另外，小投資者在投資產(chǎn)權(quán)式商鋪時，千萬別受“高返租”的誘惑，萬一運營商自身缺乏商場運營經(jīng)驗，很難保證年度返租的完成。運營商一旦資金吃緊，或撒手，或改頭換面，會讓小業(yè)主血本無歸。