羊城晚報(bào)記者 劉薇
經(jīng)歷了樓市的數(shù)次調(diào)控和貸款利率調(diào)整，廣州住房公積金管理中心近日發(fā)布了最新版的《公積金個(gè)人住房抵押貸款 業(yè)務(wù)指南》(以下稱《指南》)，對(duì)最新政策進(jìn)行了梳理，并詳細(xì)列出了市民關(guān)心的公積金貸款 問題。記者瀏覽后發(fā)現(xiàn)，變化最大的就是二套房首付六成、利率上浮10%且上浮效力貫穿整個(gè)貸款期限。而三套房的公積金貸款則全面暫停。單人或兩人(含)以上申請(qǐng)的公積金貸款最高額度并未進(jìn)行調(diào)整。相對(duì)于商貸，用公積金貸款仍劃算。
二套房利率上浮適用整個(gè)貸款期
按照相關(guān)政策規(guī)定，自2011年2月25日(含)起，錄入廣州住房公積金貸款管理系統(tǒng)的第二套住房貸款申請(qǐng)，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率 的1.1倍執(zhí)行(按常用的5年以上貸款基準(zhǔn)利率4.5%計(jì)算，上浮10%后是4.95%)。2011年2月25日前已錄入廣州住房公積金貸款管理系統(tǒng)的第二套房貸申請(qǐng)仍按原貸款政策執(zhí)行，當(dāng)時(shí)執(zhí)行的是首付五成，利率為基準(zhǔn)。
需要注意的是，根據(jù)《住房公積金借款合同》的相關(guān)約定，該筆貸款使用的上浮利率適用于從起息日至貸款本息全部清償日期間。這也就是說，1.1倍的利率將貫穿整個(gè)貸款期，如遇國(guó)家政策對(duì)基準(zhǔn)利率的調(diào)整，1.1倍后的利率也將水漲船高。
此外，從2010年10月15日起，廣州已暫停發(fā)放家庭購(gòu)買第三套或以上住房公積金貸款。二套房則是以“認(rèn)房又認(rèn)貸”來進(jìn)行判定。
最高貸款額度仍為80萬元
雖然去年11月住建部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款 政策有關(guān)問題的通知》，引發(fā)公積金最高可貸額度可能會(huì)調(diào)整的猜測(cè)。但從最新版的《指南》來看，廣州并未調(diào)整最高可貸額度。目前，一人申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額仍為50萬元，兩人或兩人以上購(gòu)買同一住房申請(qǐng)公積金貸款的，最高貸款額仍為80萬元。
需要注意的是，最高額度并非能夠貸到的額度。具體的可貸額度要根據(jù)住房公積金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額的倍數(shù)、貸款最高限額和貸款比例三個(gè)條件來確定，根據(jù)該三個(gè)條件分別算出的最小值就是借款人最高可貸額度。
按照公積金賬戶余額計(jì)算的可貸額度計(jì)算公式
(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×2
按貸款比例計(jì)算的可貸額度
對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下或按規(guī)定購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%；對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；對(duì)購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。
假如某一貸款人，按照賬戶余額計(jì)算的可貸額度為40萬元，按貸款比例計(jì)算的可貸額度是60萬元，但單人最高可貸額是50萬元，那么他最終可獲得的貸款額則是40萬元。
用公積金貸款仍比商貸省錢
盡管公積金貸款利率也經(jīng)歷了幾次調(diào)整，但相比商業(yè)貸款，公積金貸款利率仍要低不少。
公積金貸款與商業(yè)貸款利率 對(duì)比表(本表商業(yè)貸款利率為基準(zhǔn)利率)
供樓時(shí)間 公積金貸款年利率 % 商業(yè)貸款年利率% 節(jié)約利息支出%
1—5年 4.00 6.20(平均) 35.48
5年以上 4.50 6.6 31.81
以一筆50萬元20年期的貸款都按基準(zhǔn)利率來計(jì)算，按等額本息還款法 ，公積金貸款可以比商業(yè)貸款節(jié)省利息支出14.26萬元。
■知多D
問：失業(yè)階段買房，能不能申請(qǐng)公積金貸款？
答：按規(guī)定，處于失業(yè)階段的職工不能申請(qǐng)住房公積金貸款。
問：符合什么條件才能申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房抵押貸款？
答：同時(shí)具備下列條件者可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房抵押貸款。1、有城鎮(zhèn)常住戶口；2、廣州市常住戶口的，申請(qǐng)公積金貸款時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上(含6個(gè)月)；3、非廣州市常住戶口的，申請(qǐng)公積金貸款時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金12個(gè)月以上(含12個(gè)月)；4、具有穩(wěn)定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，有償還貸款本息的能力；5、購(gòu)房首期付款符合規(guī)定；6、簽訂了購(gòu)買住房的合同或協(xié)議；7、所購(gòu)房屋可用于抵押；8、符合委托人 和受托人規(guī)定的其他條件。
問：申請(qǐng)公積金貸款需提交哪些資料？
答：1、居民身份證以及戶口簿；2、購(gòu)房合同、首期購(gòu)房發(fā)票或收據(jù)、定金收據(jù)；3、收入證明、供樓賬戶；4、《個(gè)人名下房產(chǎn)情況證明》及個(gè)人信用報(bào)告 ；5、承辦銀行要求的其他證件、資料。
問：廣州市住房公積金個(gè)人住房抵押貸款的最長(zhǎng)期限為多少年？
答：一手樓貸款期限最長(zhǎng)不超過30年；二手樓貸款期限最長(zhǎng)不超過20年；貸款期限可以延長(zhǎng)到法定退休年齡后5年。
問：住房公積金貸款的還款方式有哪幾種？
答：目前住房公積金貸款的還款方式有：1、等額本金還款法。第一個(gè)月還款額最高，以后逐月減少，所以這種方法常被稱為“遞減法”；2、等額本息還款法。這種還款法是按照貸款期限把貸款本息分成若干個(gè)等份，每個(gè)月還款額度相同，所以這種方法常被稱為“等額法”。
問：如何使用住房公積金歸還貸款本息(含商業(yè)貸款)？能否通過銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬 方式歸還貸款本息？
答：目前住房公積金不能通過銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬的方式將借款人繳存的公積金直接歸還貸款本息，而只能采取先供款再辦理支取的方式。
問：在番禺、花都、增城、從化公積金辦事處繳存住房公積金，能否在廣州市住房公積金管理中心申請(qǐng)公積金個(gè)人住房抵押貸款？
答：可以。
問：在廣州市住房公積金管理中心繳存住房公積金，能否申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買商鋪？
答：不可以。
