提要：自去年10月20日以來四度加息、存款準備金率提高至20%的歷史高位、限購、限貸、房價目標(biāo)控制……在這個樓市調(diào)控的“多事之春”，開發(fā)商的“錢袋子”再次引發(fā)關(guān)注的目光。南京房產(chǎn)人士邵角告訴記者，據(jù)他了解，目前開發(fā)商還可以通過房地產(chǎn)信托、民間資金融資等渠道來為自己“輸血”。

　　自去年10月20日以來四度加息、存款準備金率提高至20%的歷史高位、限購、限貸、房價目標(biāo)控制……在這個樓市調(diào)控的“多事之春”，開發(fā)商的“錢袋子”再次引發(fā)關(guān)注的目光。因為開發(fā)商差不差錢，將直接決定房價的走向。而當(dāng)前市場，開發(fā)商缺錢、缺信心似乎已顯現(xiàn)端倪。

　　“流標(biāo)”“底價成交”成為土地市場關(guān)鍵詞

　　[鏡頭]4月7日下午，南京限購令后第二場土地拍賣會。位于城東、江寧和城北的6幅地塊公開拍賣，多為商業(yè)用地和商業(yè)金融用地。最終6幅地塊雖無一流標(biāo)，卻有3幅因分別僅有1家報名參拍，均以底價出讓。南京本土開發(fā)商中北地產(chǎn)一舉“摘”得兩塊地，一塊6200萬元、另一塊1.28億元；常州的常發(fā)相比更為“大方”，競得的地塊“身價”為6.17億。

　　流標(biāo)、底價成交，成為今年一季度土地市場的關(guān)鍵詞。

　　來自中國土地勘測規(guī)劃院城市地價動態(tài)監(jiān)測組的最新報告顯示，進入3月后，各地土地市場普遍遇冷，供應(yīng)量少，競爭不激烈，廣州、上海等城市流拍、底價成交普遍。隨著調(diào)控的持續(xù)和深入，這種局面還在延續(xù)并有加重的趨勢。中國不動產(chǎn)研究中心發(fā)布的“一季度寧蘇錫常土地市場報告”也顯示，南京一季度共出讓地塊13幅，其中約三分之二的地塊是以底價成交；常州出讓的50幅地塊，更是有40幅以底價成交。

　　分析人士認為，這與開發(fā)商資金鏈趨緊、對后市持謹慎態(tài)度有直接關(guān)聯(lián)。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，地價反映了房企對未來房價的預(yù)期，而土地流拍和底價成交表明，房企目前對后市走向趨于謹慎和悲觀，拿地意愿已大為降低。

　　開發(fā)商變身“代建商”，折射資金危機

　　[鏡頭]：4月初，南京地產(chǎn)界傳出“重磅消息”：上市房企綠城集團從開發(fā)商變身為“代建商”，與南京本地開發(fā)商翠屏國際開展項目合作，后者出錢出地，綠城則輸出品牌和專業(yè)開發(fā)服務(wù)，幫助后者“操盤”在南京、廣州、惠州、三亞、文昌、?？诘鹊氐姆康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)，最終雙方共享收益。

　　除鎖定有錢有地的開發(fā)同行外，綠城還鎖定資本市場和政府機構(gòu)，與外部投資資本對接，成立平臺公司募資搞開發(fā)，共享收益；另與政府安置房建設(shè)對接，通過承擔(dān)安置房開發(fā)建設(shè)，從中分一杯羹。

　　綠城的“代建”，折射出上市房企的資金鏈困境。

　　縱觀綠城近幾年的發(fā)展路徑，資金鏈緊張與激進擴張似乎一直相伴。2009年，其銷售收入531.5億元，業(yè)績翻了3倍，直追行業(yè)龍頭老大萬科，但與之相對應(yīng)的卻是居高不下的負債率：2009年負債率為105.1%，至2010年上半年，負債率更是攀升至158.8%。正是在這樣的背景下，避免進一步陷入高負債泥潭的“代建模式”，才浮出水面。

　　根據(jù)19家上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的2010年年報，其中13家房企現(xiàn)金流為負值。保利地產(chǎn)“赤字”為223.7億元，萬科A的現(xiàn)金流已縮至22.37億元，資金量大幅縮水75.8%。所以，并不難理解綠城的轉(zhuǎn)身。

　　一邊是開發(fā)商“錢袋”漸空，一邊政府卻還在不斷收緊“口袋”。加息和存款準備金率提高之外，預(yù)收款監(jiān)管、暫停房地產(chǎn)上市公司再融資、加大土地出讓款收繳力度等，都在收緊開發(fā)商的資金鏈條。

　　盡管缺錢缺信心，房價仍然難下降

　　不過，有諳熟內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商“缺錢”與“沒錢”是兩個概念。由于當(dāng)下開發(fā)商的融資渠道并未完全堵死，在這種情況下，要讓所謂缺錢的開發(fā)商主動降房價，還比較難。

　　南京房產(chǎn)人士邵角告訴記者，據(jù)他了解，目前開發(fā)商還可以通過房地產(chǎn)信托、民間資金融資等渠道來為自己“輸血”。

　　此外，開發(fā)商常常不止房地產(chǎn)開發(fā)一個產(chǎn)業(yè)，在房子銷售不景氣時，也可以靠其它產(chǎn)業(yè)的收入補充“能量”。

　　南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝分析說，房價三分之一取決于購房人的收入，即支付能力；三分之一取決于貨幣量；另有三分之一取決于經(jīng)濟發(fā)展水平?！爱?dāng)前貨幣量依然較為充足，貨幣購買力還較為旺盛，而經(jīng)濟仍保持較快的發(fā)展，這兩個基礎(chǔ)未改變的話，房價很難改變。”

　　但他也認為，量變可以引發(fā)質(zhì)變，也就是說成交量的持續(xù)下滑還是可能引發(fā)價格下跌，這樣的量變還在積累之中?！澳壳罢巶鹘y(tǒng)的‘金三銀四’，開發(fā)商的心理恐慌感沒那么強，但到了今年秋天至年底，開發(fā)商的資金支付壓力將會凸現(xiàn)，屆時房價應(yīng)會有看點。”

　　“政策頻出，房價肯定會應(yīng)聲降一點。不過，政府土地放量還未有變化，一些上市房企2010年的財報提及已持有的土地還可供開發(fā)3—5年，可以看出，房價要普遍深跌，不太可能?！蹦暇┕I(yè)大學(xué)房地產(chǎn)系副主任吳翔華說。

　　記者了解到，從南京來看，一季度出讓商品住宅用地明顯偏少，只有約54萬平方米，占全年計劃供應(yīng)量的九分之一。在住宅用地縮量的情況下，后市住房供應(yīng)量堪憂，房價也因此缺少大跌的理由。

　　本報記者 汪曉霞