樓市調控還在持續(xù)。限購、限貸、限價對購買行為產生極大影響，市場上觀望情緒較強。本報記者 周曉東 攝
去年4月17日國務院發(fā)布的“新國十條”拉開了我國房地產市場嚴厲調控的大幕。4月30日，具有北京特色的“京十二條”出臺。至今年4月，國家共出臺三輪大的調控，調控的力度和頻率都居于歷史之最，而北京更是落實調控最嚴厲的地區(qū)之一。
數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市的調控效果已經顯現(xiàn)，北京樓市出現(xiàn)量縮價穩(wěn)，房價漲幅趨緩，樓市走到從成交量下跌到房價即將下行的關鍵時刻。
重壓之下，新盤低開
投資離場后剛需撐場，大興、房山多個面向剛需的樓盤低價開盤，均受到追捧
“新國十條”預示著樓市史上最嚴厲調控的開始，隨后調控層層加碼。這一年里，如何賣房成為開發(fā)商的頭等大事。
老王是一家大型品牌開發(fā)商的高管。去年4月，他們在大興的純新項目要開盤，樓市調控轟然而至，這打亂了老王原本計劃好的開盤計劃。
這是公司一個純新項目，首期開盤一定要賣得好。老王和他的團隊連夜開會，制定應對政策的措施。老王發(fā)現(xiàn)，“新國十條”提高二套房的首付和利率，旨在打擊樓市投機，對于自住性需求還是支持的。而老王的新項目以小戶型產品為主，潛在的客戶正是首次置業(yè)的剛需客群。老王認為，剛需族對價格非常敏感，制定一個調控下剛需能夠接受的價格將是開盤熱銷的關鍵。老王對比了一下周邊的價格，二手房價格是22000元/平米，還沒有新盤可供參考。怎樣的價格才能打動調控下挑剔的購房者呢？
“與其往后價格太高賣不動偷偷摸摸降價，不如一步到位?！崩贤豕麛嗾{低價格預期，將首期開盤價格調低到17000元/平米，比周邊二手房還要低5000元/平米。
雖然是北京“新國十條”后首個開盤項目，但在開盤當天，銷售率達到75%，當日成交約7億元。
就在老王的項目開盤后幾天，北京市政府根據(jù)“新國十條”發(fā)布了細則，即“京十二條”，其中的重要措施是，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。再加上第三套房限貸和外地購房限貸政策，北京市場形勢一下子嚴峻起來。
不過，老王他們試水成功，使周邊即將開盤項目松了一口氣。大家一致認為，只要價格到位，還是能吸引剛需來買房，就看開發(fā)商是否有主動調低價格預期的這種魄力。
隨后，大興、房山多個面向剛需的樓盤低價開盤，均受到不同熱度的追捧。特別是萬科長陽半島項目，從去年7月份開盤以來，以不高于2萬元/平米的價格，多次開盤，多次“日光”，剛需族的需求仍然龐大。
調控加碼，銷售率持續(xù)下降
“京十五條”出臺后，賣得好的剛需盤也受到波及，銷售率下降，蓄客周期拉長
隨著調控的進一步深入。今年2月，樓市調控進一步加碼，“京十五條”出臺，限貸令直接升級為“限外令”，即北京本市居民擁有兩套住房不能再購住宅，外地居民繳納五年納稅證明或者社保證明限購一套。這大大限制了購房人群。老王公司在房山的樓盤也受到波及。該樓盤開盤時，銷售率為60%左右。雖然定位剛需盤，但也有部分100平米以上的大戶型。小戶型基本賣完了，但大戶型卻相對滯銷了。
“京十五條”的出臺，無疑是給樓市又一次急速降溫，賣得好的剛需盤也受到波及。
受“京十五條”影響明顯的還有著名的“日光盤”萬科長陽半島。3月6日，前五期開盤接連“日光”的房山萬科長陽半島第六次開盤，認購率僅63%，終結了連續(xù)5次開盤日光的記錄。萬科相關負責人表示，新政出臺后，約有30%的客群受限購影響不具備購房資格。
而4月中旬萬科長陽半島進行了第七次推盤，300多套房源，當日銷售130多套，銷售率不足50%，“日光盤”銷售率節(jié)節(jié)下滑。據(jù)萬科負責人介紹，為確保足夠的去化率，萬科第八次推盤將拉長蓄客時間。
調控一周年后，熱銷盤受冷遇，北京樓市成交量出現(xiàn)明顯下滑。
據(jù)中原地產和北京房地產交易管理網數(shù)據(jù)顯示，截至4月16日，調控一年來北京期房住宅成交量為8.49萬套，同比下降了40.5%；二手房住宅簽約套數(shù)為17.97萬套，下調36.6%。樓市總住宅簽約量相比之前的45.8萬套下調了39.5%。但在房價方面，除個別樓盤降價外，調控一周年，北京樓市整體出現(xiàn)量跌價平的趨勢。
市場預期改變，土地市場現(xiàn)流標
市場好的時候，房價高，地價高，開發(fā)商也敢拿高價地。市場不好的時候，即使有便宜地，開發(fā)商也不會去抄底，這個時候更重要的是企業(yè)能正常運營下去
一年前調控開啟前夕，土地市場一片熱鬧景象，開發(fā)商搶地頻頻上演，地價也逐步攀升，“兩會”后一天誕生多個“地王”，房價飆升，不少人說“土地市場瘋了”。這也直接引發(fā)了史上最嚴厲調控。
調控一年以后，住宅銷售的下滑，開始影響開發(fā)商對于未來的預期，表現(xiàn)明顯的就是土地市場。4月20日上午，北京3宗居住用地公開招標，其中兩塊地因為投標企業(yè)不足3家最終流標。資料顯示，這兩地塊均位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)梅溝營村，北側地塊總建筑面積24.32萬平米，南側地塊總建筑面積21.3萬平米，需配建12.5萬平米的限價商品住房。
不僅如此，在南京、沈陽、貴陽、合肥等二線城市均出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象?！?/P>
2010年4月17日
國務院下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“新國十條”。
2010年4月30日
北京率先出臺樓市限購令，規(guī)定同一家庭限新購一套房，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。
2010年6月4日
官方明確個人房貸二套房認定標準。
2010年9月29日
“新國五條”出臺。房貸首付款比例調整到30%及以上，暫停三套房貸；調整契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策等。
2010年11月3日
四部委全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。
2011年1月26日
“新國八條”出臺。中央要求地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標。二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。
2011年2月16日
“京十五條”出臺。對已擁有2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停在北京向其售房。
2011年3月
各地相繼出臺2011年房價調控目標。除北京以外，大多數(shù)城市房價控制目標均未提到“降”字。
老王公司去年拿了不少密云等郊區(qū)的地，還想在通州拿地。但是今年老王表示，公司拿地將謹慎，“銷售不好，現(xiàn)金流跟不上拿地的速度，拿地風險也很大”。
對于全國調控最為嚴格的北京，多家開發(fā)商表示，要跟著市場的節(jié)奏走，市場好的時候，房價高，地價高，但是開發(fā)商也敢拿高價地，因為市場對未來預期好，融資也相對容易。市場不好的時候，即使有便宜地，也不會去抄底，這個時候更重要的是企業(yè)能正常運營下去，度過市場的低潮期。
而對于調控前不少開發(fā)商手中的高價地，地價成本決定了開發(fā)商為了利潤不得不將高價地轉化為高價房。
記者了解到，某上市公司今年有多個高價地項目面世，其實這些項目在去年就已經準備好入市了，但是高價房項目的預售證一度“被卡”，后來發(fā)證速度也很慢，因此入市時間受到影響。如公司在昌平的項目，去年12月售樓處、樣板間已經做好，開始蓄客?！凹词怪?，也只能隨時準備著，等預售證下來了馬上投入銷售?！逼鋬炔咳耸勘硎尽?/P>
也有多家開發(fā)商表示，北京調控太嚴了，只好到周邊城市去尋找機會。不過，隨著北京可供土地郊區(qū)化的趨勢，“環(huán)首都”地區(qū)正炙手可熱。首先是廊坊、香河等距離北京東部較近的三線城市，萬科、萬達、綠地等大品牌開發(fā)商競相進駐，涿州、唐山等地也成為熱點。
“蛋糕”變小，代理行、二手中介“火拼”
為了爭奪房源、客戶，二手中介同行打架的新聞時常見諸報端；一個樓盤由五六大代理行同臺競技
調控下銷售量大跌，市場蛋糕變小，同行間的競爭也日趨白熱化。為了爭奪房源、客戶，二手中介同行打架的新聞時常見諸報端。當本輪調控一周年之際，這種“火拼”開始蔓延到一手代理行業(yè)。本周，由于被爆“惡意挖角”，思源、易居兩大國內代理龍頭高層在微博上大打“口水戰(zhàn)”，引來圍觀。
4月26日清晨，一個名叫“羅鵬飛5039”的易居員工在微博上發(fā)表“前兩天接到一個叫陳××的電話，說他在思源任鄂爾多斯星河灣項目總監(jiān)，想挖我去思源組織金鷹隊，待遇是我現(xiàn)在工資再加1.5倍”，就此引發(fā)了易居多位高管對思源的“圍攻”。
星河灣在鄂爾多斯的項目預計10月開盤，據(jù)稱有高達120億元的銷售目標。星河灣將從思源、中原、策源、易居、世聯(lián)、合富輝煌六家中挑選五家組建聯(lián)合代理團隊，其中又分主銷和承銷，幾大代理同場競技，這條“挖角”微博成為思源、易居舌戰(zhàn)的導火索。
業(yè)內人士指出，雙方近幾年擴張都很迅速，積怨已深，互相挖人、搶項目拆臺都是常事，只是此次碰巧由挖角微博將矛盾公開化。
在二手中介行業(yè)，“京十五條”出臺后，行業(yè)老三鑫尊置地迅速反應收縮戰(zhàn)線，閃電關店50家。鑫尊置地董事長劉軍表示，限購政策出臺，將使二手房市場成交量下降三成，市場份額的減少，會給新開出未盈利的店陷入虧損，還不如提前關店止損。
另一方面，受新政影響，市場“速凍”已經出現(xiàn)，中介行業(yè)業(yè)務蕭條。為了拉生意，有的中介公司許諾能夠為外地客戶辦理五年假社保獲得購房資格。但這一做法很快被市建委查處曝光，中介行業(yè)也到處風聲鶴唳，最新出臺的“一房一價”政策也將二手房納入政策管理范疇。
