2010年7月3日，北京原宣武區(qū)，一條胡同的平房墻上被畫上了大大的拆字，而有的地方已經(jīng)被拆除。陳眉語 攝

　　繼《國有土地上房屋征收與補償條例》在今年1月公布實施后，住建部昨天發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定了房屋征收補償?shù)脑u估辦法。

　　其中規(guī)定，負責房地產(chǎn)價格評估的機構由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。

　　房屋征收評估新流程

　　選定機構

　　被征收人在規(guī)定時間內，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構。

　　簽訂合同

　　一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔。

　　實地評估

　　估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或多種方法進行評估。

　　公示解釋

　　房地產(chǎn)價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門將評估結果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋。

　　交付報告

　　公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。

　　申請復核

　　被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。

　　申請鑒定

　　被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

　　變化1 評估價格完全依照市場

　　2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，“拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格?！?/P>

　　按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》，對此進行了細化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結構等影響價值的因素。

　　【解讀】 在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格。

　　對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。

　　“《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏?！?/P>

　　變化2 評估機構由被征收人選

　　在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。

　　而在昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。

　　至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。

　　【解讀】陳志表示，《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構，取消了政府指定評估機構的權力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權利。

　　不過他認為，選定評估機構的辦法，還需細化?！氨热缫鹨粭l街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構只能確定一家，如何協(xié)調就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法?？梢韵胍幌拢F(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收。”

　　變化3 評估更多體現(xiàn)土地價值

　　在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。

　　而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　【解讀】 陳志認為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)。

　　“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設計算出的收益，來衡量應該補償給被征收人的那部分?！?/P>

　　■ 北京情況

　　北京拆遷補償已參照市場價

　　記者從北京市住建委獲悉，北京正在制訂具體的征收指導意見，將在近期出臺。

　　據(jù)了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已經(jīng)和國家的新要求一致。

　　2009年，北京市住建委下發(fā)《關于進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見》明確，拆遷實行貨幣補償?shù)?，補償價格由房地產(chǎn)價格評估機構根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產(chǎn)的市場交易價格評估確定。并在當年4月的西城區(qū)西長安街拆遷中，首次試點根據(jù)市場評估價格進行貨幣補償，補償基礎價格定為3.07萬/建筑平米。

　　拆遷補償大事記

　　1991年1月

　　拆遷服從城建需要

　　國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》，當年6月1日起施行。其中規(guī)定，被拆遷人必須服從城市建設需要，在規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷。

　　2001年6月

　　拆遷管理條例修訂

　　鑒于原《條例》存在“補償標準過低、強制拆遷的規(guī)定不明晰”等問題，國務院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》，當年11月起施行。

　　2003年12月

　　房屋拆遷進行估價

　　建設部發(fā)布《城市房屋拆遷估價指導意見》，對房屋拆遷過程中評估機構的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規(guī)定。2004年1月1日起施行。

　　2009年12月

　　建議審查拆遷條例

　　城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學五位學者向全國人大常委會建議，要求對《拆遷管理條例》的合法性進行審查，并建議國務院對其進行修改。

　　2011年1月

　　行政強拆退出歷史

　　國務院發(fā)布《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，“政府不得責成有關部門強制拆遷”?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》同時廢止。行政強拆退出歷史。

　　2011年6月

　　征收評估用新辦法

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，住建部發(fā)布《國有土地上房屋征收評估辦法》。