如果下半年經(jīng)濟(jì)增速趨緩,房地產(chǎn)充當(dāng)擴(kuò)大內(nèi)需角色的呼聲再起,現(xiàn)行趨緊房地產(chǎn)調(diào)控政策將可能轉(zhuǎn)向
連日來(lái),由于部分城市延續(xù)了“限購(gòu)令”等調(diào)控政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)銳減,寒氣逼人,不少開發(fā)商加速轉(zhuǎn)向高端豪宅?!恫t望》新聞周刊調(diào)研發(fā)現(xiàn),今年二季度以來(lái),一些城市進(jìn)入了以大戶型和別墅為主的豪宅放量期,豪宅因抗跌性強(qiáng)等特點(diǎn)獲得投資客追捧。
“釣魚臺(tái)7號(hào)院以30萬(wàn)元/平方米的售價(jià)提前釋放了樓市信號(hào)彈:‘豪宅時(shí)代’來(lái)了?!睒I(yè)內(nèi)人士及專家不無(wú)擔(dān)憂地告訴本刊記者,豪宅逆勢(shì)興起將凸顯房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾,也將助長(zhǎng)市場(chǎng)投機(jī),“吹大”樓市泡沫,消解調(diào)控政策。
部分城市豪宅放量
近半年來(lái),福州的豪宅市場(chǎng)逐漸升溫。據(jù)福州房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告,今年前5個(gè)月福州城區(qū)商品住宅簽約總量為6615套,與去年同期相比減少了20.47%,但今年前5個(gè)月福州城區(qū)商品住宅簽約總面積同比僅跌16.32%。今年二季度以來(lái),福州城區(qū)商品住宅簽約套均面積環(huán)比持續(xù)擴(kuò)大,5月整體套均面積為119.96平方米,環(huán)比擴(kuò)大7.27平方米,其中市中心鼓樓區(qū)套均面積最大,達(dá)154.73平方米,環(huán)比擴(kuò)大了32.38平方米。
“上述數(shù)據(jù)充分表明,福州商品住宅朝大戶型方向發(fā)展的趨勢(shì)明顯。近期,市場(chǎng)監(jiān)測(cè)福州二手房?jī)r(jià)格持續(xù)走低,而整體市場(chǎng)的價(jià)格卻仍在上漲通道,主要就是高端高價(jià)商品住宅放量供應(yīng)在起支撐作用。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠為本刊記者分析說(shuō)。
福州市倉(cāng)山區(qū)是該市新建商品房上市成交量最大區(qū)域,在該區(qū)浦上大道、洪灣路等新樓盤集中地帶,這里的新樓盤都大比例配建了聯(lián)排別墅和豪華復(fù)式樓,其中占地300多畝的“融信·大衛(wèi)城”有一半以上的用地蓋了聯(lián)排別墅。售樓部經(jīng)理告訴本刊記者,由于復(fù)式戶型和別墅的供應(yīng)數(shù)量有限,現(xiàn)在基本上是每推出一批就被搶購(gòu)一空。
在廈門,近期上市的一批豪宅樓盤一周內(nèi)的銷售去化率都達(dá)到了50%以上,有的甚至高達(dá)75%,去化速度之快令市場(chǎng)人士瞠目。5月底,位于廈門環(huán)島路五緣灣灣濕地公園的國(guó)貿(mào)天琴灣二期灣海大宅開盤,開盤當(dāng)日即售97套,去化率達(dá)55%,成交均價(jià)每平方米2.5萬(wàn)元,該價(jià)位為目前廈門城區(qū)商品住宅均價(jià)的2倍。
此外,據(jù)中原地產(chǎn)等市場(chǎng)權(quán)威機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè),有超過(guò)2/3的溫州炒房客目前已離開上海,轉(zhuǎn)向周邊二三線城市的豪宅市場(chǎng),因豪宅產(chǎn)品稀缺、升值潛力大,抗跌性強(qiáng),因而成為投資炒房者的首選。
浙江大學(xué)金融系教授景乃權(quán)接受本刊記者采訪時(shí)說(shuō),一些溫州炒房客認(rèn)為短時(shí)期內(nèi)上海房?jī)r(jià)難再堅(jiān)挺,于是紛紛拋售開始轉(zhuǎn)向周邊城市。隨著溫州炒房資金的轉(zhuǎn)向,南京、杭州等長(zhǎng)三角二線城市迎來(lái)了豪宅銷售熱潮。
結(jié)構(gòu)性矛盾推漲房?jī)r(jià)
近年來(lái),國(guó)內(nèi)許多地方房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的一大問(wèn)題是,90平方米以下普通住宅供應(yīng)量小,而大戶型等所謂高端商品住宅的供應(yīng)量較大。業(yè)內(nèi)人士表示,這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)容易推漲房?jī)r(jià)。
以福州為例,去年上半年是商品住宅均價(jià)上漲幅度最高的半年,達(dá)到3000多元,90平方米以下普通住宅占去年上半年商品住宅成交量不足15%。今年年初,福州樓市再度迎來(lái)一波豪宅放量供應(yīng)潮,3月份福州房?jī)r(jià)沖上每平方米1.35萬(wàn)元高位,這是在歷年來(lái)最嚴(yán)厲調(diào)控之際攀上的福州樓市最高均價(jià)。
據(jù)福州市“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃預(yù)測(cè),未來(lái)5年,福州城區(qū)90平方米以下普通住宅供應(yīng)量占總量仍低于30%,與“90/70”調(diào)控政策規(guī)定的“90平方米以下普通住宅占70%”的要求相差較大,“豪宅量大、普通住宅量小”的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步凸顯,房?jī)r(jià)仍將總體保持較快速度上漲。
受訪業(yè)內(nèi)人士指出,中央政府已決定未來(lái)5年建設(shè)3600萬(wàn)套保障房,面積小于90平方米的保障房覆蓋面將達(dá)到20%,將大大增加中低端住宅的存量。對(duì)此,福建省社科院社研所研究員徐峰不以為然地告訴本刊記者,絕不能寄望于保障房就是“高房?jī)r(jià)的終結(jié)者”,保障房和商品房是面向完全不同的群體,前者針對(duì)的是低收入住房困難家庭,不能擴(kuò)大市場(chǎng)的有效供應(yīng)。
“當(dāng)前,各地大規(guī)模建設(shè)保障房對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一把‘雙刃劍’。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭指出,在“保障歸保障,市場(chǎng)歸市場(chǎng)”的雙軌制下,保障房將把市場(chǎng)上低端戶型商品住宅和樓盤擠出市場(chǎng),對(duì)中高端住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)卻是利好;保障房建設(shè)將消耗掉大量的土地資源,城市中心土地資源將變得更加稀缺,進(jìn)而導(dǎo)致中高端房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升。
“吹大”泡沫風(fēng)險(xiǎn)
業(yè)內(nèi)人士及專家擔(dān)心,豪宅逆勢(shì)興起或?qū)⒅L(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī),勢(shì)必“吹大”房地產(chǎn)泡沫。廈門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一說(shuō),現(xiàn)在執(zhí)行“限購(gòu)令”政策的城市,短期內(nèi)房?jī)r(jià)下降壓力增大,尤其是北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)一線大城市,下半年可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)松動(dòng)。
同時(shí),今年下半年,我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速可能會(huì)出現(xiàn)放緩的勢(shì)頭,房地產(chǎn)將可能再次充當(dāng)起擴(kuò)大內(nèi)需的重要角色,成為經(jīng)濟(jì)的“救命稻草”。因此,業(yè)內(nèi)投資者普遍預(yù)測(cè),現(xiàn)行趨緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)有大的轉(zhuǎn)向,他們看好房地產(chǎn)投資潛力,特別是高端的豪宅市場(chǎng)。
與專家樂(lè)觀態(tài)度不同的是,一位橫跨京閩兩地的開發(fā)商向本刊記者透露,在國(guó)家調(diào)控政策密集出臺(tái)的當(dāng)下,像北京釣魚臺(tái)7號(hào)院賣出“天價(jià)別墅”,那真是典型的逆市操作行為。開發(fā)商敢于這么鋌而走險(xiǎn),不外乎兩個(gè)原因,一是有市場(chǎng)追捧者,二是套取更多的銀行貸款,以緩和繃緊的資金鏈,“最可能的情形是兩者都有,前者是基礎(chǔ),后者是動(dòng)因?!?/P>
景乃權(quán)對(duì)此深表?yè)?dān)憂,目前,80%以上的豪宅購(gòu)買者都是非自住者,豪宅的逆勢(shì)興起將助長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)行為。除了像溫州炒房團(tuán)這樣少數(shù)資金實(shí)力雄厚的投資者,大多數(shù)投資者都是通過(guò)銀行、信托、擔(dān)保等金融機(jī)構(gòu)借巨資買豪宅,當(dāng)豪宅被當(dāng)作市場(chǎng)炒家手中的“擊鼓傳花”之物,一旦失控所產(chǎn)生的市場(chǎng)破壞力將遠(yuǎn)高于普通的炒房失手,這勢(shì)必將加速房地產(chǎn)滑向泡沫的深淵,甚至?xí)<暗浇鹑诎踩?/P>
加大調(diào)控的專業(yè)性
多位受訪專家指出,樓盤高端化將是發(fā)展趨勢(shì),為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行,有關(guān)部門仍需加大調(diào)控力度,抑制市場(chǎng)投機(jī),進(jìn)一步擠除泡沫。
首先,各地從房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃總體要求上,切實(shí)加大普通商品住宅建設(shè)和有效供應(yīng)。王阿忠建議,“90/70”是非常具有前瞻性的調(diào)控政策,但一些地方在審批商品房開發(fā)項(xiàng)目時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行這一政策,導(dǎo)致普通商品住宅供應(yīng)持續(xù)不足,難以滿足自住購(gòu)房者的需求。有關(guān)部門須重申并要求各地嚴(yán)格執(zhí)行“90/70”政策,緩解當(dāng)前及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾。
其次,開征物業(yè)稅是可行的應(yīng)對(duì)之策。景乃權(quán)認(rèn)為,物業(yè)稅的開征不僅有利于理順?lè)康禺a(chǎn)領(lǐng)域各種稅費(fèi),給地方政府建立穩(wěn)定的財(cái)稅來(lái)源渠道,改變地方政府短期行為,而且也將加大住房消費(fèi)的持有成本,削弱房地產(chǎn)的投資品屬性。
其三,對(duì)炒房資金宜疏堵結(jié)合。景乃權(quán)說(shuō),當(dāng)前,投資者把買房當(dāng)作實(shí)物儲(chǔ)蓄,而樓市的交易與股市卻大不相同,成本大,周期長(zhǎng),一旦難以脫手,就會(huì)造成高空置率的泡沫現(xiàn)象。有關(guān)部門應(yīng)從完善房地產(chǎn)金融制度入手,從加強(qiáng)房地產(chǎn)投資金融創(chuàng)新等方面率先突破,控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
其四,注重結(jié)合資本市場(chǎng)發(fā)展來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)。景乃權(quán)認(rèn)為,除傳統(tǒng)影響因素外,經(jīng)濟(jì)全球化、流動(dòng)性過(guò)剩、通貨預(yù)期以及人民幣升值等外部因素對(duì)住宅需求影響越來(lái)越大。這些因素都不是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身能夠決定,調(diào)控時(shí)如單純依靠增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給并不能解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。對(duì)政府而言,調(diào)控房地產(chǎn)業(yè),不能僅關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)局部的均衡,而應(yīng)結(jié)合其他相關(guān)市場(chǎng)特別是資本市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)進(jìn)行。文/《瞭望》新聞周刊記者來(lái)建強(qiáng)












