臺海網(wǎng)1月13日訊（海峽導報記著 鮑娜 孫春燕）調(diào)控、新“國八條”、“廈八條”、限購、土地流拍、房產(chǎn)加名、中介關(guān)門潮……2011年的樓市堪稱一部情節(jié)跌宕的大片，各種政策爭相落地，幾乎整整一年就沒消停過。這一年中的變化和熱點實在太多，讓人目不暇接，也讓開發(fā)商焦頭爛額、疲于應對。

　　2011年，房價從“假摔”逐漸淪為“真跌”，舒緩了百姓們的焦慮；而開發(fā)商打折促銷換來的是老業(yè)主的抗議。還會繼續(xù)跌嗎？什么時候買房最合適？答案也許只有政府知道……

成交 竟然不降反升

　　回顧剛剛過去的一年，國家和地方密集出臺各項調(diào)控手段，讓開發(fā)商應接不暇，也讓誠心誠意要買一套自住房的購房者無所適從，一片茫然。

　　去年2月出臺的 “廈八條”，“本地限三外地禁二”的限購令，讓自2009年以來就一路紅火的廈門樓市大幅降溫。直至去年二、三季度，一些島外大盤集中入市，刺激剛性需求集中爆發(fā)，住宅成交量又再次上揚。但進入10月下旬后，在嚴控與資金鏈趨緊的雙重壓力下，廈門樓市又顯疲態(tài)，成交量價明顯回落，開發(fā)商從 “明折暗降”的“假摔”逐漸淪為“以價換量”的“真跌”。

　　不過，在空前嚴厲的調(diào)控下，廈門住宅成交量依然小幅上升。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年廈門全市共成交商品住宅21461套，不但相比2010年沒有下降，反而增加約11%，幾乎成了樓市版的“豬堅強”。

　　這主要受益于島外樓市。數(shù)據(jù)顯示，2011年廈門島外住宅成交16176套，占全市住宅總成交套數(shù)的75%。

　　不過，雖然從全年數(shù)據(jù)看廈門樓市表現(xiàn) “堅強”，但隨著“金九銀十”期待落空和年末降價潮的涌現(xiàn)，市場各方紛紛表示看空未來，廈門樓市在一片“過冬”輪、“拐點”說的聯(lián)合夾擊下，“寒”意陣陣。

房價 進入“拼跌時代”

　　2011年2月“廈八條”落地后，3月島內(nèi)外一批樓盤集中開盤，眾多開發(fā)商不約而同地大打“促銷牌”，力推“限時房”、“特價房”、“大秒殺”，廈門樓市由此迎來自2010年“4·17”調(diào)控新政后的最大促銷潮。

　　不過，這些只是表象，玩的都是噱頭，房價由“假摔”進入實降，歷經(jīng)了半年之久。

　　去年國慶期間，湖邊水庫融景灣樓盤，高調(diào)宣布降價。該樓盤部分單元起價從開盤時的23000元/平方米降至16000元/平方米，降幅達30%以上，一時吸足了市民的眼球。緊接著，又有兩樓盤打出 “降價、巨惠”的口號。不過，導報記者隨后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些樓盤玩的依然是噱頭。

　　盼啊盼，剛需族從年頭盼到年尾，終于在去年12月等來了廈門首個實質(zhì)降價樓盤：12月8日，島內(nèi)的源昌·君悅山從原來均價2萬多元/平方米，降至14773元/平方米起，一時引發(fā)搶購熱潮。在這之后，萬科·金域華府、禹洲·中央海岸等樓盤也相繼跟進，廈門房價自此迎來“拼跌時代”。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，從去年12月至今，廈門出現(xiàn)實質(zhì)降價的樓盤近20個，降幅少則10%、多則超過25%。新年伊始，廈門又再明確表態(tài)，限購政策2012年繼續(xù)延期，這讓市民對房價下降又多了一份期待。

　　受樓市嚴控影響，開發(fā)商缺乏市場信心，拿地熱情不復當年。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年廈門實際掛牌出讓土地64宗、成交57宗，其它8宗流拍、1宗退地。表面看基本完成目標，但仔細分析卻不難發(fā)現(xiàn)，在成功“嫁出”的57宗地塊中，有33宗是以底價成交，其它24宗也僅溢價20%。而從實際成交土地面積看，2011年，廈門實際成交土地面積258.4公頃，與2010年相比土地成交面積下跌39.5%；全年土地出讓金收入為139.178億元，尚不及2010年的一半。平均樓面地價2729元/平方米，同比下降超過兩成。

　　在去年12月的兩場土地拍賣會上，多宗擬出讓地塊因無人報名被終止拍賣。2011年的最后一拍冷清收場，也顯示出受調(diào)控影響，開發(fā)商資金鏈緊張，拿地更加謹慎。

二手房 遭遇慘淡一年

　　相比新房銷量上演“樓堅強”，2011年的廈門二手房表現(xiàn)得更為慘淡。

　　剛剛過去的2011年，廈門二手房成交量創(chuàng)下3年來最低，同比2010年下滑近三成。廈門國土房產(chǎn)局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年廈門全市二手房成交量為24671套，同比2010年的34215套下降27.9%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，限購后二手房業(yè)主賣出房產(chǎn)后買進受限，同時國內(nèi)缺乏投資渠道，房地產(chǎn)仍是儲存財富的重要形式，因此業(yè)主普遍惜售，且多數(shù)業(yè)主的報價較為堅挺。并且相比新房的靈活降價，二手房受制于營業(yè)稅新政、房貸對房齡和面積“挑三揀四”等因素影響，買方觀望情緒濃厚，導致二手房成交量大幅下滑。

　　與此同時，二手房價也出現(xiàn)了回落，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，9月、10月份廈門二手住宅價格環(huán)比持平，但11月份環(huán)比下跌0.5%。值得注意的是，12月伴隨著廈門多家開發(fā)商相繼開始降價，逐漸讓二手房業(yè)主普遍接受了房價下降的客觀事實。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月二手房掛牌均價環(huán)比下跌3.03%，12月環(huán)比下跌4.91%。

　　“廈門二手房的價格，雖然從去年9月起就有部分投資客開始增大議價空間來盡快脫手，但是大部分二手房的價格還是比較堅挺的。到11月份中旬以后，二手房的價格開始出現(xiàn)比較大范圍的松動，每套講個5萬元、10萬元很普遍?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士透露，11月份廈門二手房的實際成交均價環(huán)比10月份下跌了10%左右，而進入12月份以來，成交價環(huán)跌幅度又擴大5%左右。

中介業(yè) 涌現(xiàn)關(guān)閉寒潮

　　二手房成交量的持續(xù)低迷，靠傭金生存的廈門房產(chǎn)中介的生存環(huán)境也越來越嚴峻。2011年，中介轉(zhuǎn)賣一手房、上街舉牌拉客等現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，但還是未能避免“關(guān)店潮”出現(xiàn)。

　　從2011年初開始，廈門陸續(xù)出現(xiàn)中介關(guān)店的現(xiàn)象，到了11月，“金九銀十”的預期落空直接掀起新一輪的“關(guān)店潮”，特別是在島外，更是隨處可見剛剛關(guān)閉的房產(chǎn)中介門店。業(yè)內(nèi)人士估算，在這一階段，廈門2000家房產(chǎn)中介門店關(guān)了200多家，占10%左右。而2011年全年，至少有20%的中介門店倒閉。

　　不僅中小房產(chǎn)中介，甚至部分知名的老品牌中介也開始關(guān)店，丹廈房產(chǎn)就是其中一員。丹廈相關(guān)人員表示，由于很多門店連續(xù)出現(xiàn)“零成交”，公司決定選擇性關(guān)閉部分門店，數(shù)量估計有20多家。

　　“關(guān)店潮”的頻現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士看來并非壞事，他們認為，“關(guān)店潮”的出現(xiàn)正是行業(yè)洗牌、資源整合以及行業(yè)主管部門提高入行門檻的好時機，同時，現(xiàn)階段二手房市場冷淡，迫使中介從業(yè)人員不得不提升自身的素質(zhì)，為買賣雙方提供更加優(yōu)質(zhì)的服務，以獲取更大的成交幾率，也正是房產(chǎn)中介行業(yè)讓市民更加認可的好機會。

年度觀察

新一年樓市迷霧重重

　　折騰的2011年已經(jīng)遠去，2012年樓市又將何去何從？這個民眾關(guān)注的謎團，在房產(chǎn)專家眼中，答案也不盡相同。

　　城市年輪董事長張文彪認為，本輪調(diào)控已進入價格下行階段，2012年上半年是博弈的關(guān)鍵時間，部分樓盤還將出現(xiàn)降價促銷行為。該階段新推出的項目都將理性定價，從而形成樓市的階段性底部。但剛需將重新托起樓市，出現(xiàn)量升價穩(wěn)的局面，所以2012年樓市仍是由剛需筑底的 “平底鍋”走勢，不至于全面崩盤。

　　而在地產(chǎn)評論人程凌虛眼中，2012年樓市迷霧重重，各方博弈加劇，拐點難辨?！叭绻?011年的嚴厲調(diào)控能在2012年繼續(xù)，市場會在上半年繼續(xù)低迷，下半年趨于企穩(wěn)。”在他看來，如果今年上半年經(jīng)濟增速劇跌，不排除調(diào)控放松的可能，首套房貸優(yōu)惠將首當其沖。

　　雖然專家們看法有所差異，但至少有一點可以肯定：房地產(chǎn)暴利時代即將成為過去。程凌虛直白地說：“阿貓、阿狗都能掙錢的日子將一去不復返，新的一年，將會不斷有地產(chǎn)企業(yè)在新一輪洗牌中被淘汰出局?！?/P>