(記者 張璐)經歷了一整年的嚴厲調控，躁動的樓市終于在限購、限價、限貸面前低下了頭。某研究院2月1日稱，2012年1月，100個城市的住宅均價環(huán)比下降0.18%，為連續(xù)第五個月出現(xiàn)下降，而包括北京在內的十大城市的均價出現(xiàn)同比下跌，這也是自2010年6月以來的首次下跌。

　　剛剛結束的國務院第六次全體會議上，政策層面再次傳遞出調控繼續(xù)執(zhí)行的明確信號，這也意味著2012年樓市將延續(xù)2011年下半年來的低迷，對于大部分在低迷市場上苦苦掙扎的開發(fā)企業(yè)來說，樓市的冬天并未遠離，能夠堅持多久成為最大的考驗。

　　政策：調控是基調，細節(jié)或微調

　　調控依然是今年樓市政策的基調。1月31日召開的國務院第六次全體會議再次明確，樓市調控將繼續(xù)嚴格執(zhí)行。對于政策這一走向，業(yè)內和坊間已有充足思想準備。此前接受采訪時，山東大學房地產研究中心主任李鐵崗就直言，“無論是2011年12月中旬閉幕的中央經濟工作會議，還是在此之前的國務院常務會議，釋放的信號都是2012年對房地產調控的政策不動搖”。

　　而世聯(lián)怡高的市場部經理梁偉則把政策調整的預期延續(xù)到了下半年，“6月份之前應該沒有根本性變化”，梁偉用一種近乎沮喪的語氣說。但這并不意味著政策的具體執(zhí)行細節(jié)不會進行微調?？偨Y了春節(jié)前后各種信息，李鐵崗認為，2012年房地產政策調整，最有可能在四個方面體現(xiàn)，即結合稅收制度改革的調控政策、土地供應政策、信貸政策和房地產反暴利政策。

　　李鐵崗稱，從限購執(zhí)行的一年來看，包括山東各地在內的全國樓市出現(xiàn)了普遍性的成交回落和價格回調，“調控結果向預設目標前進”。但李鐵崗認為，作為一項行政命令，限購政策的執(zhí)行效果將呈現(xiàn)“邊際效應遞減”趨勢，“首先，限購是一個短期政策，政策執(zhí)行期限只能是‘一段時間’”；“其次，觀望情緒已經形成，降價預期逐漸增強，繼續(xù)執(zhí)行限購對樓市調控的影響有限，因此調控政策需要用一種長期有效的政策來替代”，而這種替代政策，李鐵崗認為是業(yè)內坊間普遍熱議的“房產稅”，而從目前各種政策跡象來看，在房地產行業(yè)推行稅制改革已是“大勢所趨”。

　　李鐵崗還認為，2012年房地產的調控政策還將在土地供給方面有所體現(xiàn)，而具體的政策變化將是“在增加住宅市場土地供應的前提下，推行‘限房價競地價’”。這種預測也有足夠的政策支撐，山東省國土資源廳相關負責人在2011年底全省住房保障暨城鄉(xiāng)建設工作會議上明確表示，2012年，山東將總結推廣“限房價、競地價”、“限房價、競配建”等經驗和做法，而這種來自于職能部門的明確表態(tài)，與業(yè)內專家的預測如出一轍。

　　此外，去年12月中旬，發(fā)改委表示將研究出臺房地產反暴利規(guī)定。而李鐵崗也稱，這預示著國家也將在房地產開發(fā)利潤方面出臺相關政策。

　　成交：信心減弱，持續(xù)低迷

　　對于2012年山東樓市的走勢，山東最大的樓市調查公司之一——世聯(lián)怡高山東區(qū)域顧問事業(yè)部總經理邱敏顯然十分悲觀。在去年12月底濟南舉辦的一個樓市論壇上，邱敏稱，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自今年下半年以來，包括山東在內的全國樓市進入了由供求力量為主導的階段，市場供應量、購房者預期、庫存量以及庫存消化時間成為影響量價的核心因素。

　　邱敏認為，從市場實際效果來看，調控，特別是嚴厲的限購政策執(zhí)行近20個月后，政策效果凸顯，絕大部分城市市場成交量低迷，部分項目開始降價促銷，而在這種情況下，市場觀望情緒濃重。

　　市場的觀望情緒更可以用購房者信心指數(shù)直觀描述。2012年年初，由國家統(tǒng)計局、中國經濟景氣監(jiān)測中心等機構聯(lián)合發(fā)布的2011年第四季度“中國購房者信心總體指數(shù)”為104.2點，較第三季度105.4點下降1.2點。同期，國內知名的房地產專業(yè)咨詢服務機構——世聯(lián)地產發(fā)布的2011年第四季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為51.8,較第三季度下降2.4,下降幅度超過2011年前三季度降幅之和，這表明購房者對未來半年房地產總體走勢的樂觀程度較之前明顯下降。

　　實地采訪中，濟南多名擬購房市民表示房價看跌預期增強，購房計劃一推再推。

　　開發(fā)企業(yè)：降價成共識，并購更普遍

　　成交低迷，價格回調。2011年樓市對于許多開發(fā)企業(yè)來說就是一場夢魘。在巨大的回款壓力下，自2011年底開始，特價、團購、打折等各種形式的降價是眾多開發(fā)企業(yè)的共同選擇。

　　以濟南為例，濟南一家房產門戶網站掛出了2012年2月份在售樓盤的優(yōu)惠信息，超過20家在售項目推出特價、現(xiàn)金折扣等活動，而這些項目，絕大多數(shù)為濟南購房市民重點關注樓盤，其中也包括國內一線房企在濟南的項目。

　　值得一提的是，為了應對降價預期，濟南一些擬為精裝入市的項目，在市場走低后取消了精裝，改為毛坯，拉低銷售價格，吸引購房市民。

　　在全國范圍內，世聯(lián)地產發(fā)布的報告顯示，從2011年下半年以來，世聯(lián)重點監(jiān)測的28個城市，降價樓盤總共672個，其中降幅在20%以上的樓盤占12.6%。世聯(lián)預計，如果政策不放松，市場下行的趨勢持續(xù)，預計2012年將會有更多的樓盤加入降價陣營，且降價的幅度仍有可能繼續(xù)擴大，降價促銷已成為市場的主旋律。

　　此外，房企轉行和并購也在2011年下半年后在樓市上普遍出現(xiàn)。前者的典型代表為山東上市公司中潤資源，在今年年初的一次小型媒體見面會上，該公司負責人受訪時明確表示，公司地產方面業(yè)務將逐漸收縮，其在青島核心區(qū)域的一塊商業(yè)用地已經轉讓。至于房產行業(yè)的并購，中國最權威的研究機構之一——清科研究中心發(fā)布的一項調查顯示，地產行業(yè)并購案例數(shù)量和金額在2011年不斷上升，2011年前11個月，房地產行業(yè)并購100起，并購金額307.4億元，超出2005年至2009年5年間全部并購案例金額總和100億。

　　保障住房：竣工數(shù)量大增，形成市場沖擊

　　作為房地產調控的一個制衡器，保障住房在抑制房價上漲方面發(fā)揮的作用在2012年后將更為顯著。2011年初，國家明確宣布年內開建1000萬套保障住房，其中山東認領的任務總數(shù)為32.82萬套。到2011年底，絕大部分省份都超額完成開工任務。根據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布的消息，到2011年年末，山東全年開工保障住房36.8萬套。2012年國家下達給山東的保障住房任務為30.51萬套，雖然任務總數(shù)比2011年略少，但連同往年結轉的項目，2012年我省同時開工的保障住房數(shù)量將達到歷史峰值。

　　此外，保障房竣工數(shù)量成為重點關注對象，在國家層面，住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司相關負責人明確表示，2012年全國保障房在建的工程量將達到約1800萬套，在繼續(xù)抓開工的同時，將突出抓建成量。在新開工700萬套目標的基礎上，已經明確2012年基本建成保障房500萬套以上，竣工量不低于2011年。

　　山東中原地產的投資顧問總監(jiān)薄夫利稱，如果2011年全國1000萬套保障住房的建設任務，增強的僅是購房市民未來房價看跌的預期，那么在2012年，隨著保障住房的大批量竣工進入分配流程，保障房分流市場購買力，進而對樓市成交產生的沖擊也將逐漸真實起來。