房?jī)r(jià)居高不下致使房產(chǎn)糾紛層出不窮，如今，城關(guān)區(qū)法院房產(chǎn)庭受理案件的數(shù)量呈逐漸攀升狀態(tài)。關(guān)于房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)p方自愿簽訂的合同是否合法有效？購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓究竟應(yīng)該注意那些法律問(wèn)題？本報(bào)記者就此采訪了城關(guān)區(qū)法院陶生蓮法官。
問(wèn)：購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？
答：屬期待利益轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤行А?nbsp;
“法無(wú)明文禁止即自由。”陶法官說(shuō)，“法律對(duì)購(gòu)房指標(biāo)能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，僅設(shè)置了幾種禁止性規(guī)范，例如經(jīng)濟(jì)適用房、軍用房等不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)酥猓刹](méi)有明令禁止購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谶@一塊，法律上屬于空白；其次，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)鼉H僅是對(duì)物權(quán)行為的限制，轉(zhuǎn)讓購(gòu)房名額，并非物權(quán)范疇。因此，也不能作為合同無(wú)效的法律依據(jù)?！?nbsp;
職工按單位政策享有優(yōu)惠購(gòu)房的權(quán)利，在與單位簽訂協(xié)議時(shí)，職工尚未實(shí)際取得房屋，因此，職工對(duì)房屋的權(quán)利只屬于資格權(quán)利，在法理上可歸為一種期待利益，屬于債權(quán)范疇。換言之，此類(lèi)房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中發(fā)生的糾紛，屬于購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓糾紛，并非房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛；轉(zhuǎn)讓行為不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定；沒(méi)有損害其他人利益，協(xié)議有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行。
問(wèn)：無(wú)權(quán)屬證書(shū)的房屋轉(zhuǎn)讓是否有效？
答：不影響集資房資格轉(zhuǎn)讓合同的效力。
《物權(quán)法》規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。如前所述，集資房轉(zhuǎn)讓合同是集資建房資格的轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒎欠课菟袡?quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，屬債權(quán)范疇。即使涉案房屋未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，其法律效力是物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，不影響集資房資格轉(zhuǎn)讓合同的效力。
問(wèn)：經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓是否有效？
答：協(xié)議一律認(rèn)定無(wú)效。
對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的人群，國(guó)家有嚴(yán)格的條件限制，購(gòu)買(mǎi)人必須符合相關(guān)的條件。經(jīng)適房配售后，5年內(nèi)不得上市交易。確需轉(zhuǎn)讓的，由原購(gòu)房人向市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格由市價(jià)格部門(mén)按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。
在限制轉(zhuǎn)讓的年限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)驅(qū)①?gòu)房權(quán)私自轉(zhuǎn)讓給沒(méi)有購(gòu)房資格的人，以上行為違反國(guó)家關(guān)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，法律認(rèn)定該類(lèi)購(gòu)房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。
問(wèn)：出賣(mài)人違約責(zé)任如何追究？
答：依照房屋現(xiàn)價(jià)的一定比例補(bǔ)償買(mǎi)受人。
對(duì)房屋合同產(chǎn)生的糾紛案件，審理時(shí)不能簡(jiǎn)單地只按合同的有效、無(wú)效結(jié)果進(jìn)行處理。當(dāng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)按房屋現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的一定比例補(bǔ)償買(mǎi)受人。這樣既對(duì)出賣(mài)人的惡意訴訟進(jìn)行了懲罰，又維護(hù)了合同的嚴(yán)肅性，同時(shí)還可以警示那些因房屋漲價(jià)而預(yù)謀毀約的人。(記者 許沛潔)
