“龍湖一個(gè)周末銷售10億元?！薄氨＠苣﹥商炜袷?億元?！边M(jìn)入2月下半月以來，樓市“回暖”的消息不斷，沉寂多時(shí)的項(xiàng)目營銷突然發(fā)力，不斷向購房者釋放市場(chǎng)回暖的信號(hào)。上周末北京保利羅蘭香谷、鴻坤理想城兩個(gè)項(xiàng)目開盤，據(jù)開發(fā)商提供的信息是上百人排隊(duì)搶房，現(xiàn)場(chǎng)火爆得一塌糊涂。

　　短暫窗口期

　　“北京樓市和其他城市的市場(chǎng)不一樣，是呈階梯式的，就是說每次漲跌全是有周期性的，今年的2月底和3月初就是一個(gè)樓市銷售的短暫銷售期?！痹缭?月15日北京龍湖地產(chǎn)銷售總監(jiān)吳竑興就有了這樣的預(yù)判。

　　2月25日，龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪透露，龍湖利用周末(2月18日-19日)共成交10億元，而上一個(gè)“10億元周末”還是在2010年的9月份。證明了龍湖地產(chǎn)對(duì)于短暫銷售期的判斷。

　　秦力洪慨嘆，“10億元周末是從牙縫中摳出來的，不容易。龍湖從今年大年初四便開始做銷售鋪墊，希望能抓住調(diào)控下短暫的‘窗口期’”。

　　和龍湖有著同樣想法的還有保利地產(chǎn)。北京保利地產(chǎn)營銷總監(jiān)王英男向記者表示，“對(duì)于今年市場(chǎng)的走勢(shì)判斷非常不樂觀，我已經(jīng)向公司提出了今年不休假的申請(qǐng)，每個(gè)周末全要到項(xiàng)目銷售一線去。最近兩個(gè)周末項(xiàng)目基本上全有成交，一位銷售人員每天能接待三組客戶，在2月18日-19日那個(gè)周末銷售了7億元”。

　　“的確進(jìn)入2月下半月以來，感覺市場(chǎng)出現(xiàn)了一些轉(zhuǎn)好的跡象，例如在工作日11點(diǎn)鐘的時(shí)候就有人來看，這個(gè)在去年一年里是極少出現(xiàn)的。”北京富力地產(chǎn)公關(guān)廣告部總經(jīng)理張麗娟向記者表示。

　　在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上記者看到，進(jìn)入2月下半月后，項(xiàng)目入市速度明顯加快，2月18日之前，2月份只有淺山香逸花園一個(gè)項(xiàng)目拿證，而2月18日之后，截至3月4日短短的半個(gè)月時(shí)間內(nèi)共有16個(gè)項(xiàng)目拿證。開發(fā)商搶占銷售窗口期的跡象非常明顯。

　　“2月底、3月初可能是今年惟一的銷售機(jī)會(huì)，因此保利羅蘭香谷推出了一棟特價(jià)樓，由于位置臨鐵路，最低的價(jià)格只有1.4萬元/平方米左右，比其他樓座每平方米下調(diào)了2000多元?！蓖跤⒛斜硎尽?

　　多位業(yè)主表示，此輪北京樓市窗口期的打開主要是由于，今年1月假期多導(dǎo)致2月出現(xiàn)了集中簽約，同時(shí)存款準(zhǔn)備金利率的下調(diào)，增加了銀行的放款額度，使得一些去年未能辦理貸款的購房者重新獲得了機(jī)會(huì)。

　　“回暖的說法顯然是夸大了目前市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)，據(jù)說今年‘兩會(huì)’對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控,政府層面還會(huì)放狠話，未來加大調(diào)控力度的可能性非常大。”一位消息靈通的開發(fā)商向記者表示。

　　濫竽充數(shù)

　　“我們的項(xiàng)目現(xiàn)在每周都推幾套特價(jià)房，以前均價(jià)1.6萬元/平方米左右，現(xiàn)在只賣1.41萬元/平方米，無論是全款還是貸款全可以享受這個(gè)優(yōu)惠，剩下的房源已經(jīng)不多了，再不來就沒了，要等再開盤就只能到6月了?！蓖ㄖ菥┲奘兰业囊晃讳N售人員向記者推銷說。

　　借著樓市窗口期大肆夸大樓市回暖的項(xiàng)目并不在少數(shù)。記者查閱北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，京洲世家早在2010年就取得了預(yù)售許可證，后又在2011年2月11日做了期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的手續(xù)，目前推出的104套房屋，只銷售了26套，簽約價(jià)格在1.4895萬元/平方米，絲毫未見銷售轉(zhuǎn)機(jī)。

　　“現(xiàn)在我給您推薦一個(gè)不錯(cuò)的花園洋房金地朗悅，均價(jià)只有1.6萬元/平方米左右，最近一段時(shí)間賣得非?；?，每天有很多購房者來看房，剩下的房源已經(jīng)不多了，請(qǐng)您有時(shí)間一定來看看?！倍潭虄商鞎r(shí)間內(nèi)，記者就收到了該項(xiàng)目七八個(gè)電話。而真實(shí)的數(shù)據(jù)卻是，該項(xiàng)目2011年12月17日入市以來，123套房源只銷售了8套。

　　連日來，各地關(guān)于限購政策微調(diào)的消息不斷，盡管18個(gè)城市的嘗試均以失敗而告終，但是開發(fā)商利用信息不對(duì)稱的優(yōu)勢(shì)，將其夸大成樓市即將回暖的消息透露給購房者，讓市場(chǎng)一時(shí)間魚目混珠，還有一些樓盤制造銷售火爆的場(chǎng)面迷惑消費(fèi)者。

　　“跟我說明天就開盤了，400個(gè)人搶100套房源，選上了就得交2萬元的訂金，10天內(nèi)就得付清首付，弄得我全蒙了，晚上10點(diǎn)多了銷售人員還給我打電話呢。”3月2日，剛剛從鴻坤理想城看房回來的王小姐向記者表示。

　　但是記者日前致電該項(xiàng)目售樓處，銷售人員表示，除了兩居之外，三居和四居的房源選擇的余地還很多。

　　同樣，前段時(shí)間一直“作秀”的東亞逸品閣，先是向外界公布成本，后又以1.32萬元/平方米的虧本價(jià)上市，賺足了眼球，但是即使這樣也未能迎來“銷售飄紅”，在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，記者看到該項(xiàng)目2011年12月16日開盤后至今，489套房源只銷售了16套。

　　不難看出，在這輪窗口期，真正銷售見起色的只有少數(shù)項(xiàng)目，大多數(shù)項(xiàng)目在濫竽充數(shù)制造假回暖。

　　真實(shí)數(shù)據(jù)

　　樓市錯(cuò)綜復(fù)雜的背后真實(shí)的數(shù)據(jù)到底是多少呢？

　　亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，北京市住宅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交5514套，成交面積52.15萬平方米，環(huán)比今年1月分別增加23.3%、23.9%，但是扣除保障房后的新建商品房的實(shí)際成交量?jī)H為2975套，新建商品房成交量?jī)H比1月多出了300套；扣除1月因假期因素減少的7個(gè)交易日后，2月日均成交反而比1月少了8%。

　　“2月份市場(chǎng)在月中時(shí)出現(xiàn)了明顯的分水嶺，下半月的交易量有所抬頭。” 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示。

　　數(shù)據(jù)顯示，2月成交價(jià)格低于1.5萬元/平方米的項(xiàng)目共售出1370套，占當(dāng)月扣除保障房后，純商品住宅2975套銷量的46.05%，這一比例環(huán)比上月增長(zhǎng)了12個(gè)百分點(diǎn)。在2月銷售量前十的項(xiàng)目中，有5個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格低于1.5萬元/平方米。

　　由此可見，從成交量上而言樓市回暖簡(jiǎn)直是無稽之談，如果沒有大幅度的降價(jià)很難消除市場(chǎng)的觀望。

　　從中原地產(chǎn)記者了解到，目前北京在售開放售樓處的項(xiàng)目有800個(gè)左右，其中最近半年有成交量的400個(gè)左右，目前90%以上的項(xiàng)目折扣都已經(jīng)達(dá)到了5%左右。但這與消費(fèi)者的心理價(jià)位和承受能力還有一定的差距。

　　“比如在北京買150平方米的房子，位置稍好一點(diǎn)、五環(huán)之內(nèi)，房?jī)r(jià)即使降了，現(xiàn)在也是2萬-3萬元每平方米，那么一套150平方米的房子，至少400萬-500萬元左右。所以別說一年的工資收入，就是把30年的積蓄拿出來也買不起！”全國人大代表、全國人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員賀鏗日前表示。副部級(jí)干部全認(rèn)為房?jī)r(jià)高，那么普通老百姓在面對(duì)剛剛微降的房?jī)r(jià)更是有心無力。

　　激辯樓市走向

　　“寧愿被限購，也不應(yīng)放松調(diào)控”與“限購誤傷剛需”成為了今年“兩會(huì)”的一大熱點(diǎn)，對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)或?qū)⑵鸬經(jīng)Q定性影響。

　　連日來一些開發(fā)商代表拋出“誤傷剛需”的論調(diào)以期望微調(diào)限購政策。全國政協(xié)委員、大連萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林的提案是《對(duì)首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復(fù)7折優(yōu)惠利率》。他認(rèn)為，這一輪宏觀調(diào)控，在政府、企業(yè)、群眾、銀行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有銀行是贏家。

　　在此之前，海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼CEO盧鏗撰則寫了一份“萬言書”，擬通過遼寧省政協(xié)提交全國政協(xié)?！叭f言書”中表示，“一刀切”的調(diào)控政策用藥過猛，應(yīng)允許地方政府進(jìn)行微調(diào)，對(duì)不同地區(qū)采取不同的限購政策。

　　求微調(diào)的聲音還有很多：全國政協(xié)委員、萬科集團(tuán)副總裁毛大慶建議，在堅(jiān)定落實(shí)調(diào)控政策下，北京的調(diào)控政策應(yīng)進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整；全國政協(xié)委員、廣州星河灣地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃文仔則表示，樓市調(diào)控誤傷了一些剛性需求，在局部地區(qū)做一些微調(diào)也“無妨”。宏觀調(diào)控的最好辦法是從稅率上進(jìn)行調(diào)控以代替“限購”政策，通過稅收杠桿就可以防止投機(jī)行為。

　　“其實(shí)每年在‘兩會(huì)’的時(shí)候，以開發(fā)商為代表的政協(xié)委員、人大代表都會(huì)趁機(jī)造勢(shì)為房地產(chǎn)博得輿論支持，連日來各地均出現(xiàn)了剛需樓盤銷售回暖的報(bào)道，其實(shí)就是為這些政協(xié)委員制造輿論氛圍。”一位開發(fā)商表示。而在市場(chǎng)方面，消費(fèi)者卻發(fā)出了繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的呼聲。

　　在有6萬名左右的網(wǎng)友參加的“兩會(huì)”調(diào)查中，希望繼續(xù)調(diào)控，再讓房?jī)r(jià)下調(diào)的占比達(dá)到85.4%，而希望結(jié)束限購的只有3%，82%的網(wǎng)友認(rèn)為目前的調(diào)控政策力度還不夠。

　　“盡管按照限購的政策我還沒有購房資格，但希望調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行，特別是打擊投資的限購令?！币晃痪W(wǎng)友表示。

　　日前，住建部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時(shí)表示，中央政府早已明確堅(jiān)持調(diào)控的決心，不排除有關(guān)部門再度出臺(tái)文件，強(qiáng)化各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度。他強(qiáng)調(diào)，中央政府2012年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)已經(jīng)非常明確，“兩會(huì)”后也不會(huì)松動(dòng)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹也表示，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)控，還將圍繞“控制投資需求，控制房?jī)r(jià)上漲速度”和“建設(shè)保障房，滿足剛性需求”兩個(gè)方向不動(dòng)搖。商報(bào)記者 賴大臣

（責(zé)任編輯：梁夢(mèng)晚）